事業内容
三菱倉庫は1887年創業の歴史を持つ総合物流・不動産企業。物流事業では倉庫事業を中核に、陸上運送・国際運送取扱・港湾運送を一貫して展開し、国内外55子会社・28関連会社を擁するグループを形成する。
不動産事業ではオフィスビル・商業施設の賃貸を主軸に、マンション分譲・資産回転型ビジネスを展開。主要顧客はアパレル・自動車部品・電機設備・飲料等の製造業・商社であり、国内主要港湾・都市部の物流拠点と優良不動産を保有する社会インフラ事業者として機能している。
ビジネスモデル
物流事業では倉庫保管・荷役・運送・国際輸送の一貫サービスを提供し、施設稼働率と取扱量に連動した収益を得る。不動産事業ではオフィス・商業施設の長期賃貸による安定収益に加え、開発・取得した不動産を売却する資産回転型ビジネスで非連続な利益を創出する。
事業利益（営業利益＋持分法投資損益＋資産回転型ビジネス損益）を主要KPIとして管理し、両事業のシナジーを追求する。
企業の強み
1887年創業、1949年東証上場の老舗物流企業として、アパレル・自動車部品・電機設備・飲料等の大手荷主との長期取引関係を構築。三菱グループのブランド力と信用力を背景に、国内主要港湾・都市部に倉庫・物流拠点を保有し、競合が短期間で模倣困難な顧客基盤と施設ネットワークを有する。
2025期において物流事業営業収益238,628百万円・営業利益12,693百万円、不動産事業営業収益36,251百万円・営業利益11,693百万円を計上。物流事業の景気連動性を不動産賃貸の安定収益が補完する構造であり、不動産賃貸面積はオフィス437千㎡・商業482千㎡・住宅94千㎡と多様なアセットを保有する。
2025期において港湾運送事業の沿岸荷役高は80,773千トン（前期比7,077千トン増）、船内荷役高は67,596千トン（同8,508千トン増）と大幅増加。倉庫保管残高も月末平均959千トン（前期比25千トン増）に拡大しており、実物インフラとしての取扱能力の高さが実績で示されている。
エンヴァリスの着眼点
業績トレンド
2026年3月期の営業収益は273,446百万円（前期比3.7%減）。不動産事業で分譲マンション販売収入等が115億円超減少したことが主因で、物流事業は0.4%増と微増にとどまった。
営業利益は15,928百万円（同21.6%減）と、Cavalier Logisticsグループの業績低迷・中国子会社の景気減速影響・コーポレート機能強化に伴う販管費増加（9.2%増）が重なった。一方、前期に計上したITL Corporation関連の持分法投資損失（5,597百万円）が解消し経常利益は15.8%増の21,563百万円。
特別利益の投資有価証券売却益67,281百万円（政策保有株式縮減）が純利益を押し上げ、ROEは14.5%に改善。2027年3月期は営業収益280,000百万円（2.4%増）、営業利益17,500百万円（9.9%増）を予想するが、純利益は政策株売却益の減少により23,000百万円（58.0%減）と大幅減益を見込む。
成長戦略
MLC2030ビジョンのもと5成長戦略で2030年度事業利益630億円程度・ROE10%以上を目指す
重点5分野のカテゴリー戦略に基づく営業活動を推進し、倉庫・陸上・港湾・国際運送の一体提供体制を強化。先端技術導入による業務効率化と適正料金収受を推進。当期は港湾運送13.9%増・倉庫3.7%増と一部で成果が出ているが、国際運送は海上運賃単価下落で6.4%減。
売却目的資産の取得・運用・売却を「資産回転型ビジネス」として体系化し事業利益指標に組み込み。不動産ファンド組成に向け持分法適用関連会社7社を新規追加（投資額28,156百万円）。
販売用不動産残高は13,428百万円に積み上がり次期以降の収益化を準備中。当期の資産回転型ビジネス損益は8百万円と本格稼働前の段階。
有力物流事業者とのパートナーシップ戦略により海外事業の成長速度を加速。ただし米国Cavalier Logisticsグループは通商政策変化の影響で計画未達となりのれん全額を減損処理（4,927百万円）。
MAC REI Benbrook LLC（米国）等の海外不動産持分法会社も新規追加し海外不動産ビジネスへも進出。
DX等新技術を物流・不動産両事業に積極導入し業務効率化と高度化を図る。人的資本強化に向けた先行投資として当期の販管費（報酬及び給与7,586百万円）が前期比11.7%増加。コーポレート機能強化投資が短期的に利益を圧迫しているが、中長期の競争力強化を目的とした戦略的支出と位置付けられている。
2030年度までにDOE（連結自己資本配当率）4%以上を目標に増配を継続。当期年間配当38円（前期比6円増）、次期44円（同6円増）を予定。
自己株式取得は当期20,000百万円実施。政策保有株式縮減は当期売却益67,281百万円と大幅進展。
純資産は384,517百万円と目標水準4,000億円前後に向け管理中。
最終更新: 2026年7月19日