事業内容
レオパレス21は1985年に都市型アパート「レオパレス21」の販売を開始し、現在は賃貸事業を主軸に、シルバー事業（介護施設「あずみ苑」85施設）、グアムリゾート運営等を展開する。主要ターゲットは単身者・法人（寮・社宅）・外国籍入居者であり、家具・家電付きワンルームを大都市圏に集中供給するという独自ポジションを確立している。
売上高444,820百万円のうち賃貸事業が約97%を占め、一括借上方式による安定的な賃貸管理が収益基盤を形成している。東京証券取引所プライム市場上場。
ビジネスモデル
オーナーからアパートを一括借上（サブリース）し、入居者に転貸することで賃料収入を得るビジネスモデル。家具・家電付きワンルームという差別化商品を提供し、法人契約（寮・社宅）・個人・外国籍入居者を幅広く獲得する。
入居率と家賃単価の両面を管理することで収益を最大化し、付帯サービス（保険・ブロードバンド・保証）でも収益を補完する。
企業の強み
2026年3月期末入居率は88.78%（前期末比+1.21ポイント）、成約家賃単価指数は111（前期末比+4ポイント）に到達。外国籍を中心とした法人契約の獲得が好調で、外国籍入居者が全体の約14%を占める。
これらが相乗し、賃貸事業売上高は429,623百万円（前期比+3.0%）、営業利益は44,295百万円（前期比+16.4%）を達成した。
ファミリー層向け長期居住を前提とする競合他社と異なり、家具・家電付きワンルームを大都市圏に集中供給する独自モデルを確立。単身世帯は2035年にかけて増加見通しであり、自社固有の商品設計がこの需要に直結している。
法人寮・社宅需要や留学生・外国籍人材の受け入れ需要にも対応できる柔軟な契約形態が競合との差別化要因となっている。
2026年3月期の売上総利益率は20.1%（前期比+2.2ポイント）、営業利益率は8.1%（前期比+1.3ポイント）に改善。売上原価の増加を+0.3%に抑制しながら売上高を+3.0%伸ばすことで、売上総利益を15.4%増加させた。
EBITDAは39,211百万円（前期比+19.8%）、営業キャッシュフローは38,467百万円（前期比+12,568百万円増）と、収益の現金化能力も高い。
エンヴァリスの着眼点
業績トレンド
売上高は2022年3月期398,366百万円から2026年3月期444,820百万円へ5期で+11.7%増加。営業利益は同期間1,774百万円から35,966百万円へ急拡大し、営業利益率は0.4%から8.1%へ改善した。
2026年3月期は家賃単価の上昇基調（成約家賃単価指数111）と売上原価の抑制（前期比+0.3%増にとどまる）により売上総利益率が20.1%に向上したことが主因。外部要因として単身世帯増加・在留外国人拡大が需要を下支えしている。
一方、当期純利益は特別損失（自己新株予約権消却損10,068百万円）と繰延税金資産取り崩し（8,224百万円）により14,933百万円と前期比△16.4%に減少したが、いずれも一過性要因である。2027年3月期は売上高465,000百万円（+4.5%）、営業利益38,500百万円（+7.0%）、当期純利益22,200百万円（+48.7%）を予想している。
成長戦略
中期経営計画「New Growth 2028」のもと賃貸収益最大化と配当性向30%達成を目指す
入居率の向上（期末88.78%、前期末比+1.21ポイント）と家賃単価の上昇（成約家賃単価指数111、前期末比+4ポイント）を両輪で推進。法人営業の深掘りと外国籍入居者対応を強化し、2027年3月期売上高465,000百万円（+4.5%）を目指す。
2026年4月1日付で完全子会社・株式会社アズ・レジデンスへシルバー事業を吸収分割により移転。経営課題の明確化と意思決定の迅速化を図り、85施設の介護事業の収益改善を目指す。連結ベースでの赤字縮小が課題。
2028年3月期に配当性向30%の達成を目標として掲げ、2027年3月期は1株当たり配当15円（前期比+5円増配）を予定。当期は自己株式取得72,212百万円を実施し、資本効率の向上と総還元の拡充を図った。
最終更新: 2026年7月19日