KATITAS Co., Ltd.

若因經濟情勢惡化或所得下降導致購房意願減退，已裝修中古再生住宅的降價銷售可能增加，進而影響經營業績。以地方城市為目標市場的KATITAS與以三大都市圈郊外為目標市場的Replace，皆會受到地區經濟惡化、人口結構變化及消費者取向變化的影響。若既有住宅流通市場未能如預期成長，亦可能對業績造成影響。

約八成的顧客使用住宅貸款，利率大幅上升可能導致每月還款負擔增加、購房意願減退，以及金融機構放款條件趨嚴。由於本集團的借款亦為浮動利率，利率上升亦會直接導致自身支付利息增加，具有雙重風險。若因日本銀行政策變更等因素使利率環境發生重大變化，將可能對經營業績及財務狀況產生重大影響。

以低廉且穩定的方式收購中古住宅是本業務的根基，但不動產市況變動、競爭加劇導致收購價格上升、資金調度能力與勞動力不足、災害或負面輿情等，均可能使穩定進貨變得困難。本集團透過提升知名度及與不動產仲介公司建立關係來應對，但若進貨受阻，將透過銷售戶數減少而直接影響經營業績。

不動產市況惡化、需求調查失誤、發現非預期瑕疵、裝修合作廠商倒閉等因素，均存在使存貨持有期間長期化的風險。針對長期化的存貨，本公司已就可望銷售價格計提減值損失，並依持有期間計提評估損失，但若長期滯留物件的比例上升，將對經營業績及財務狀況造成不利影響。存貨周轉率下降亦會直接導致資金運用效率惡化。

截至2026年3月底，借款占負債與淨資產合計的28.4%，由於採浮動利率調度資金，市場利率上升時支付利息將增加。借款契約中設有財務限制條款，若違反或觸及該條款，將喪失分期償還權利，對資金周轉造成重大影響。此外，若往來金融機構的融資態度轉變導致資金調度困難，亦可能妨礙事業持續營運。

裝修工程全數委託裝修合作廠商施作，存在因木工短缺等導致委外成本上升、工期大幅延誤，以及品質管理不徹底導致銷售物件品質下降等風險。本集團透過自有檢核清單、設置工程專責部門及開發新合作廠商等方式應對，但若合作廠商倒閉或停止接單，將影響商品化排程及經營業績。

隨著全國展店而需在廣泛地區招募人才，此外，培育能夠一體化負責從進貨調查、裝修規劃到銷售的專業人才，是本公司競爭優勢的來源。若招募未能達成計畫、教育訓練成效不彰、或人才短期內流失，可能導致競爭力下降及招募與薪酬成本增加。本公司同時進行新畢業生定期招募與經驗人才招募，然而不動產業界整體的人才爭奪日趨激烈。

本公司在宅地建物交易業法、建築基準法、住宅品質確保促進法等多項法令規範下經營事業，若法規強化、法令修訂或執照被撤銷，可能對經營業績造成重大影響。特別是在國家推動的中古住宅政策中，若實施第三方驗屋義務化、耐震診斷義務化、節能標準新建同等化等措施，本集團商業模式所需承擔的成本負擔可能大幅增加。本公司以法遵負責董事及管理總部為核心，透過研修等方式應對，但法規環境變化的風險持續存在。

NITORI持有本公司已發行股份總數的34.1%，為本公司之其他關係公司，本公司作為NITORI之權益法適用關聯公司，於重大事項的決策上受到一定程度的影響。未來若NITORI的持股比例發生重大變動、事業戰略有所變更，或業務合作未能成功，均可能影響股價形成及經營業績。本公司已建立由獨立外部董事進行監督的體制，但與大股東之間的利益衝突風險，仍是少數股東應留意的事項。

除自然災害導致持有存貨滅失、毀損的風險外，亦存在因氣候變遷所致之轉型風險（節能法規強化、碳稅導入使建材採購成本上升）及實體風險（住宅使用年限縮短使進貨機會減少、裝修作業效率下降）。本公司透過全國分散持有物件，將個別物件受損的影響控制在有限範圍內，但若發生大規模廣域災害，或恰逢裝修合作廠商停業，仍可能對經營業績造成重大影響。本公司已透過切換為附非化石憑證之再生能源電力等方式應對，但未來若法規進一步強化，可能產生額外對應成本。