業務內容
住友不動產於1949年設立，作為住友集團的綜合不動產公司，以東京都心為中心，主要從事辦公樓・高級出租公寓的開發、持有與租賃業務。集團整體（含49家合併子公司）經營不動產租賃（辦公樓・La Tour・飯店・活動廳）、不動產銷售（分售公寓・獨棟住宅・宅地）、住宅（Housing，含新築そっくりさん・訂製住宅）、Step（不動產仲介・銷售代理）、其他（健身俱樂部・餐飲等）等五大事業。
主要客戶群涵蓋法人租戶（約1,800家公司）、公寓購買者、住宅翻修需求者及不動產買賣仲介使用者等多元對象，2026年3月期合併營業收入達1,057,765百萬日圓。
商業模式
不動產租賃事業占營業利益整體約七成，是收益的中流砥柱。將透過收購東京都心細分化用地並再開發所創造出的高收益率（NOI收益率超過7%）優質資產長期持有而不出售，藉此穩定累積租賃現金流。
並以此收益為資金來源，同時實現新規開發投資、股東回饋與加薪的「持續成長模式」。銷售、仲介、翻修事業則在景氣波動時發揮互補功能。
企業優勢
在東京23區內擁有超過150萬坪的辦公樓總樓面面積組合，都心7區佔比達84%。憑藉細分土地的收購整合與再開發手法所展現的「創造土地的能力」，在完工物件取得殖利率2.5〜3.5%的情況下，實現了超過7%的NOI殖利率。這種進入門檢極高的資產形成能力，正是競爭對手難以模仿的競爭優勢來源。
2026年3月期實現營收1,057,765百萬日圓、營業利益299,155百萬日圓（營業利益率28.3%）、當期淨利212,535百萬日圓，當期淨利連續13期創下歷史新高。不動產租賃事業的營業利益率高達45.6%，屬極高水準，已建立起具備抗景氣波動能力的穩定收益結構。
在分售公寓事業中，持有約3年份、超過6,000戶的完工庫存（財庫），採用不依賴竣工前完售的獨特銷售策略。預計於2027年3月期認列的部分，在期初時大部分契約已經完成，收益的可視性遠高於業界平均水準。此庫存策略即使在工期延誤風險升高的局面下，也能實現穩定供應。
ENVALITH 觀點
業績趨勢
營業收入由2022年3月期939,430百萬日圓增至2026年3月期1,057,765百萬日圓，5期間成長12.6%。營業利益同期間由233,882百萬日圓增至299,155百萬日圓（+27.9%），淨利由150,452百萬日圓增至212,535百萬日圓（+41.3%），利益成長幅度超越營收成長。
營業收入營業利益率改善至28.3%（前期為26.8%）。外部因素方面，東京辦公樓市場供需緊俏、中古公寓價格上漲成為助力，但另一方面，利息支出增加（較前期+6,817百萬日圓）抑制了經常利益的成長。
2027年3月期預估營業收入1,070,000百萬日圓、營業利益320,000百萬日圓、淨利223,000百萬日圓，全指標均將創下歷史新高。第十次中期經營計畫（2025-2028年）第一年已達成三年累計目標約三分之一，起步順利。
成長策略
東京都心租賃資產的深化，以及住宅事業分社化與印度事業培育的多軸成長戰略
持續推進既有大樓稼動率改善（本期末4.3%）以及租金上漲之滲透。「住友不動產大崎雙子大樓西館」「住友芝公園大樓」等新竣工大樓內定率維持9成以上，力求在2027年3月期實現不動產租賃營業利益224,000百萬日圓（歷史最高）。
自2025年4月1日起，將新築そっくりさん事業與訂製住宅事業整合分社為住友不動產住宅（Housing）株式會社。透過深化事業整合，目標為提早實現營收增加5成、達成3,000億日圓，並推動施工體制共通化、擴大人力資本投資與擴充人員陣容。期末訂單餘額達到新冠疫情以來最高水準，業績反轉的基礎正逐步成形。
於本期末將56個標的、取得價格約822億日圓相當之股份設定為管理處分信託並轉列為純投資。政策性持股之取得價格餘額為1,581億日圓（占股東資本比率7.8%），較最初計畫提前5年達成占股東資本比率10%以下之削減目標。
股息方面，年度股息由65日圓（2026年3月期）調整為52日圓（2027年3月期預估，經股票分割調整後基礎），維持增配趨勢。
作為第十次中期經營計畫之新成長軸，持續推動對印度孟買BKC地區之租賃資產投資。本期已對孟買子公司實施增資。目標為將其培育成繼東京都心之後的第二個租賃事業據點，惟此項投資內含開發風險與當地法規風險，須持續監控其進展。
最新更新: 2026年7月19日