Elitz Holdings.Co,Ltd.

本公司集團的主力事業為租賃住宅仲介，若因少子化與高齡化持續發展、線上授課普及導致學生租房需求減少、企業調職需求縮減等因素，使租賃住宅市況低迷，將直接對業績造成不利影響。若市況低迷長期化，仲介件數與管理收入均可能減少。本公司集團藉由掌握單身家庭多樣化（向中年層、高齡層擴大）之趨勢，分散客群以降低影響。

本公司集團主要以不動產入口網站刊登物件資訊作為主要客源招攬手段，若入口網站內搜尋演算法變更或廣告效果下降，銷售額可能出現大幅波動之風險。雖持續進行廣告宣傳費用效果衡量與最佳化，但若未能達到預期招攬效果，將對業績與財務狀況造成影響。高度依賴入口網站之客源招攬結構已成為結構性弱點。

若宅地建物交易業法等不動產相關法令、條例修訂，或租賃仲介手續費上限（現行為出租人與承租人合計為租金1個月）遭下修，可能對收益造成重大影響。此外，若發生違反法令情事，亦有遭受停業等行政處分之風險。本公司集團持有宅地建物交易業、租賃住宅管理業、不動產特定共同事業等多項許可執照，並以遵循法令合規為最優先原則進行業務營運。

於租賃仲介・管理事業中，經手大量客戶個人資訊，若發生網路攻擊、員工資訊洩露或系統故障，將導致社會信用及品牌形象受損，並對業績造成不利影響。本公司於2020年7月取得隱私標章（Privacy Mark）認證，導入雲端型安全軟體之端點安全防護，並依外部專業機構建議整備公司內部網路。過去尚未發生事故，然隨威脅手法日趨高度化，仍需持續強化對策。

本公司集團事業涉及繁雜且龐大之事務處理，內含事務處理疏失、不當行為及管理業務上之作業風險。雖持續推動系統管理等業務基礎建設及業務管理體制強化，但若發生事故或不當行為，可能對業績與財務狀況造成重大影響。尤其在業務集中之旺季（1月至3月），此期間之作業風險相對提高。

因經濟衰退或公寓供給過剩等因素導致不動產市況停滯或下滑，將透過管理物件入住率下降及租金水準下跌，導致管理收入減少。此外，自有不動產價值下跌及租金收入減少，亦將對不動產租賃事業造成不利影響。本公司集團藉由仲介、管理、租賃垂直整合模式分散影響，然而若市況惡化長期化，對業績與財務之影響仍難以避免。

不動產業為勞力密集且離職率較高之行業，在求職者市場持續之下，招募優秀人才之難度持續存在。人才不足將導致業務品質下降並限制事業擴張，可能對業績與財務狀況造成影響。本公司集團致力於完善勞動條件與福利制度，以打造具吸引力之企業，但業界整體人力不足之結構性課題仍需持續應對。

因不動產市況惡化導致租金水準下降、空置率上升、金融情勢惡化等因素，若認定持有固定資產之現金流獲利能力顯著下降或市價顯著下跌，將因適用減損會計而對業績與財務狀況造成影響。此風險明示可能發生時期為1年以內，屬需短期密切關注之風險。本公司集團合併有息負債餘額為1,789百萬日圓（占總資產18.7%），利息保障倍數為52.6倍，財務健全性仍維持良好水準。

本公司集團持有及管理之不動產大多集中於京都府，若京都市景觀條例等地區特有法規進一步強化，將有產生額外費用之風險。此外，若京都・滋賀地區發生地震等自然災害或地區經濟惡化，管理收入及租金收入可能同時減少。本公司正逐步將營業地區擴展至奈良縣、兵庫縣，透過管理物件之地理分散以降低風險。

創辦人槙野常美代表取締役於經營方針・戰略之制定以及新事業之事業化過程中扮演核心角色，若其執行業務發生困難，恐對業績與財務狀況造成影響之隱憂。本公司正透過強化董事及主管幹部間之資訊共享與經營組織體制，建立避免過度依賴特定個人之機制，然創辦人依賴之結構性課題短期內難以完全消除。