業務內容
株式會社Marion於1986年創立，主要在首都圈及札幌、名古屋、京都等主要城市，持有並經營單身家庭用居住用租賃不動產。事業由①不動產租賃服務（營業額1,195百萬日圓）、②不動產證券化服務（同347百萬日圓）、③不動產買賣（同1,701百萬日圓）三項服務構成之單一部門。
2004年取得不特法（不動產特定共同事業法）許可，並依序推出Marion Bond、Salaryman Bond、i-Bond等證券化商品，逐步演進其產品線。截至2025年9月底，公司於首都圈持有並管理751戶居住用租賃房屋，同時在東京證券交易所標準市場、福岡證券交易所、名古屋證券交易所重複上市。
商業模式
以買入並持有賃貸不動產、獲取租金收入之存量型收益為基礎，同時將所持不動產之未實現利益，透過適時出售（不動產買賣）轉化為流量型收益。此外，依據不動產特定共同事業法，以匿名組合契約方式向投資人募集資金（2025年9月底餘額為4,953百萬日圓，占總負債之35.3%），並將租金收入與投資人分配，展開不動產證券化服務。
此舉使公司即使在金融機構融資困難之情況下，亦能透過自有資金籌措方式，構建並維持不動產投資組合，形成一種循環型的商業模式。
企業優勢
截至2025年9月底，首都圈租賃戶數751戶中有36.1%（271戶）出租給地方公共團體東京事務所等。已形成信用度與穩定性優異的客戶基礎，並透過生活家電租借、上下班接送等附加價值服務維繫關係。
自2004年取得不特法許可以來，證券化商品歷經Marion Bond、Salaryman Bond、i-Bond的演進，截至2025年9月底，匿名組合預收款餘額達4,953百萬日圓（占總負債之35.3%）。即使在金融機構融資困難的局面下，仍具備可支持不動產採購的獨特資金籌措基礎。
營收由2021期的1,841百萬日圓擴大至2025期的3,254百萬日圓，約成長1.8倍。營業利益同期由294百萬日圓成長至874百萬日圓，約達3倍。2025期營收經常利益率為20.4%（較前期增加2.3個百分點），獲利能力亦持續改善。
ENVALITH 觀點
業績趨勢
過去5期的財務推移為銷售額1,841百萬日圓（2021期）→3,254百萬日圓（2025期），維持增收基調，但2026年9月期全年預估銷售額為2,600百萬日圓（較前期減少20.1%），為首次出現減收展望。2026年9月期中間期實績為銷售額787百萬日圓（較去年同期增加1.7%）、營業利益181百萬日圓（同增12.2%）、中間淨利49百萬日圓（同增6.1%），中間期單體確保了增收增益。
銷售成本減少（去年同期372百萬日圓→359百萬日圓）使銷售毛利率改善，另一方面，銷管費增加（239百萬日圓→246百萬日圓）與利息支出增加（63百萬日圓→77百萬日圓）抑制了經常利益的成長。作為外部因素，長期利率上升、資材價格高漲、不動產取得成本上升持續對收益環境造成壓力。
成長策略
既有物件入住率最大化與不特法ST帶動證券化服務高度化
審慎抑制新物件購入，將經營資源集中於維持提升自有、轉租及受託物件之入住率。2026年9月期中間期亦已計入不動產租賃服務銷售額563百萬日圓，維持穩定收益基礎。
因應2024年11月施行之修正金融商品交易法，推動i-Bond之代幣證券化。截至2026年9月期中間期期末，匿名組合存入款餘額已擴大至5,207百萬日圓，獨有資金籌措基礎持續強化。
依2026年5月12日董事會決議，將現持有並出租之4項固定資產於2026年9月30日轉列為銷售用不動產（流動資產）。目的在於改善整體固定資產組合之質量並提升獲利能力，預期將對2027年9月期以後之業績有所貢獻。
最新更新: 2026年7月17日