MUGEN ESTATE Co.,Ltd

不動產市場受稅制、法規制、股票市場、海外投資人相關規範等多樣化外部環境的影響，若這些環境發生變化，可能對經營績效及財務狀況造成影響。作為對策，本公司致力於建構不依賴特定事業的多元不動產相關商品・服務組合，並自2025年起新設資產管理事業，以確保穩定收益。

於2025年12月19日公布的令和8年度稅制改正大綱中，明確記載了針對不動產小額化商品相關繼承稅評估方法的修訂方針，因投資人需求變化，可能導致銷售機會受損。作為對策，本公司強化不依賴節稅效果的分散投資優勢宣傳、多樣化商品組成與架構、擴充退出策略、擴大銷售網絡，同時充實對投資人的風險說明。

主力的不動產買賣事業以首都圈一都三縣為主要展開範圍，惟居住用不動產的買取再售事業進入門檻低，競爭日益激烈，投資用不動產方面亦因大型不動產公司相繼進入市場，競爭環境逐年趨於嚴峻。若無法依計畫確保利潤率或進行採購・銷售，可能對經營績效及財務狀況造成影響，作為對策，本公司致力於經手多樣化資產類型與價格帶、加快簽約及交割速度，並自2023年起展開地方營業所布局以實現差異化。

本集團主要透過金融機構借款籌措中古不動產買取資金，本合併會計年度末有息負債依存度已達58.8%。若因金融情勢變化導致利率上升或金融機構融資態度轉變，可能被迫增加利息支出或變更採購計畫，本公司將有息負債依存度65%以下設定為財務健全性指標，並透過持續管理自有資本比率・淨負債權益比率（Net D/E Ratio）加以應對。

根據2025年3月14日董事會決議，本公司與8家金融機構締結銀團貸款契約，若違反該契約所附之財務限制條款，將喪失分期償還期限利益，可能對財務狀況造成重大影響。作為對策，本公司於第3次中期經營計畫中將自有資本比率・淨負債權益比率等設定為KPI，透過董事會監督及維持一定水準的現金及約當現金，以降低流動性風險。

本公司持有的待售不動產依存貨評估準則（企業會計準則第9號）進行評估，若因經濟情勢或不動產市況惡化等原因導致庫存長期滯留，可能因淨變現價值低於帳面價值或取得成本而產生商品評估損失。作為對策，本公司持續密切關注不動產買賣市場動向並嚴格審核採購價格，同時即使發生長期庫存化情形，亦透過妥善的裝修計畫及租金設定，致力於改善並提升投資回報率。

不動產業受宅地建物交易業法、不動產特定共同事業法、金融商品交易法等多項法律規範約束，若發生法規修訂或廢止、新規範施行，或因違反法令而遭停業處分・執照撤銷，可能導致事業活動受阻，並對經營績效及財務狀況造成影響。作為對策，本公司以法務合規部門為核心實施合規研習，並與內部律師、外部機構及顧問律師合作，掌握並徹底宣導最新法規資訊。

本公司各事業皆處理大量以個人資料為首的機密資訊，若發生資訊安全事故或對外資訊洩漏，可能因社會信譽下降等因素而對經營績效及財務狀況造成影響。此外，若因網路攻擊等導致資訊系統發生故障，可能對事業持續營運造成重大影響，本公司透過資訊系統部門與法務合規部門合作實施宣導及研習活動，並強化資訊安全治理以應對此風險。

本公司銷售的中古翻新不動產於交付後至少負擔2年擔保責任，新建住宅則就結構承重等主要部分之瑕疵於交付後負擔10年擔保責任，若發生契約不符情形，可能產生修繕、損害賠償、解除契約等預期外費用。作為對策，本公司於裝修工程施工前及完工時依據獨自檢查清單進行品質確認，並於交付後6個月時進行檢查及修補，同時建構以內部律師為核心的迅速應對體制。

本公司將持續確保與培育優秀人才視為最重要課題之一，若未能依預期進度確保・培育所需人才，可能對經營績效及財務狀況造成影響。作為對策，本公司透過活用多元招募渠道以獲取優質人才、充實針對年輕世代及新進員工的教育計畫以加速其發揮戰力、以及透過入職後的追蹤輔導降低離職率，致力於打造易於久任的就業環境。