JINUSHI Co., Ltd.

公司取得不動產的資金大部分依賴金融機構借款，第26期（2025年12月期）末有息負債餘額為84,568百萬日圓，有息負債依存度高達57.8%，維持在高水準。金融市場・金融政策的變動（特別是利率上升階段）會透過資金籌措成本的增加直接影響財務狀況與經營業績。作為應對措施，公司正推動透過承諾額度合約確保借款額度、延長借款期間、擴大往來金融機構等舉措。

JINUSHI事業存在若因租戶開店意願下降、土地價格飆漲導致採購減少、或地主REIT的投資者需求下降，而無法確保銷售對象的風險。若銷售停滯，將損害週轉型商業模式的根本，可能對財務狀況與經營業績造成重大影響。作為應對措施，公司原則上在取得土地前先簽訂定期地上權設定預約合約並向銷售候選對象進行訪談，同時推動租戶業種多元化、事業區域擴大、JINUSHI回租提案這三項成長戰略。

景氣變動、不動產市況惡化、利率上升等外部環境變化，可能對JINUSHI事業整體的收益性造成重大影響。儘管公司採用僅投資土地並透過長期定期地上權合約獲取穩定收益的模式，但在宏觀環境急劇變化面前仍存在脆弱之處。作為應對措施，公司善用高週轉率的業務特性進行迅速應對，並建立由董事會多方面審議風險的體制。

若因租戶信用惡化等原因發生大額租金拖欠，可能因收益性顯著下降而產生減損損失等，對財務狀況與經營業績造成一定程度的影響。底地專業化模式因不持有建築物，物理性劣化風險較低，但由於結構上對租戶依存度較高，會直接受到租戶財務惡化的影響。作為應對措施，公司在取得時重視土地的轉用性，並實施租戶信用調查・佔比分析，以及對主要租戶進行持續監控。

在東京圈及大城市周邊地區取得物件時，公司與大型不動產開發商等展開激烈競爭，若無法維持競爭優勢，可能對財務狀況與經營業績造成影響。特別是在土地價格飆漲階段，採購競爭容易加劇。作為應對措施，公司以自2000年創業以來累積的底地專業化know-how與租戶間的信賴關係，以及於2016年設立的國內唯一底地專業型私募REIT「地主俱樂部」所帶來的先發優勢，作為競爭優勢的來源。

若與不動產業・金融商品相關的法律法規・稅制・會計制度進行修訂或新制定，公司可能因產生新的義務、事業內容變更、額外費用而對財務狀況與經營業績造成影響。此外，若持有的執照・許可發生欠格或撤銷事由，可能透過社會信譽受損而對事業・業績造成重大影響。作為應對措施，公司強化公司治理・合規推動體制，實施內部稽核，並從行業團體・專家收集分析相關資訊。

公司在美國擁有合併子公司，若美國的經濟・政局・政府法規發生變化，或合資夥伴・租戶財務狀況惡化，可能導致收益性惡化或時程延誤。目前海外事業的佔比有限，但隨著未來事業擴大及資產增加，風險敞口可能擴大。作為應對措施，公司將海外事業限定於美國，並建立由董事會定期監控個別案件的體制。

由於業務性質涉及個人資料的處理，若發生網路攻擊、員工資訊洩露，或因系統故障導致系統停止，可能透過社會信譽下降等方式對財務狀況與經營業績造成一定程度的影響。作為應對措施，公司引進最新的端點安全・網路安全服務，建立24小時監控管理體制，並與外部專業公司簽約建立緊急支援體制。

JINUSHI事業有許多需要專業知識與經驗的業務，若優秀人才的培養・招募未能按計劃進行，或現有人才流失，可能對今後的事業發展造成重大影響。由於是精兵型的事業模式，對關鍵人物的依存度相對較高，內含結構性風險。作為應對措施，公司積極推動包含股票報酬的完善薪酬制度、敬業度調查，以及人力投資・內部環境完善・健康促進等人力資本經營舉措。

若在取得的土地上發現事前調查未認識到的土壤污染或地下埋設物，可能導致事業時程變更及額外費用產生，對財務狀況與經營業績造成影響。由於商業模式性質上僅取得土地，地下風險是難以避免的潛在課題。作為應對措施，公司原則上由賣方負擔事前調查・清除，並堅持在確認污染時中止取得或於賣方負擔清除後方才取得的方針，同時建立向董事會報告個別案件調查內容的體制。