業務內容
股份公司Dear Life是2004年設立的東京證券交易所主要市場（Prime Market）上市企業。主力的不動產事業以東京23區內、車站步行10分鐘範圍為中心，展開都市型住宅（單身及頂客族群用租賃公寓）的開發與出售、Asset Design & Resale（開發適地化）、收益不動產的價值提升與出售。
客戶涵蓋不動產投資基金、REIT、開發商、海外業者及自用需求層等多元對象。作為第二支柱，合併子公司株式会社アルシエ經營針對不動產、保險、金融業界的人才派遣事業（銷售促進事業），為集團整體建構穩定的收益基礎。
商業模式
在不動產事業方面，公司利用金融機構的長期借款採購東京都內的開發用地及收益型不動產，經過開發、整理、提升價值後，出售給投資者、開發商等，藉此獲取出售價差收益。同時積極運用可降低建築風險的Asset Design & Resale（ADR）事業，以提高資本效率。
在銷售推廣事業方面，公司將經過專業培訓的人才派遣至不動產、保險、金融業界，藉此獲取持續性的派遣費用，作為補充性的穩定收益模式。
企業優勢
透過超過20年的事業實績所積累的東京都內不動產資訊網路與鑑別能力為其強項。2025年9月期實施了開發用地25件、收益不動產44件的採購，銷售件數達到開發系35件、收益不動產43件。集中投資於東京23區內、車站步行10分鐘圈內的策略支撐著高成交率。
2025年9月期末的自有資本比率達59.3%，ROE為20.2%，ROA為16.6%。淨資產擴大至28,492百萬日圓，固定負債較前期減少18.2%，有息負債的壓縮亦有所進展。已實現超越中期經營計畫目標（ROE18%以上）的資本效率，兼顧財務紀律與收益性。
推動資產設計與再銷售（ADR）事業，即對開發用地施以拆除、土壤污染調查、權利關係調整、取得許可認可等整備後再進行銷售。此手法在規避建築成本高居不下、工期延長風險的同時將事業價值最大化，成為2025年9月期不動產事業營收74,569百萬日圓（較前期增加74.1%）的主要推動力。
ENVALITH 觀點
業績趨勢
過去5期的營收呈擴大趨勢，2021期263.67億日圓→2022期519.05億日圓→2023期435.03億日圓→2024期468.80億日圓→2025期785.05億日圓，2025期創下歷史新高。2026期中間期營收為139.86億日圓（較去年同期減少46.6%），營業利益4.05億日圓（較去年同期減少79.5%），呈現大幅下滑。
這是由於主力的不動產事業中，物件交屋集中於下半期所致。就外部因素而言，東京都心地區地價上漲、國內外投資者的旺盛需求仍持續存在，但取得競爭加劇，使案件判斷更加困難。
營業活動現金流出276.56億日圓（存貨增加259.14億日圓），顯示為下半期營收認列所進行的準備正在進行中。
成長策略
以東京23區為據點，透過擴大投資案件規模、拓展ADR事業及運用增資資金，朝2028年9月期經常利益150億日圓目標邁進
運用公開增資（2025年12月完成，實收款6,754百萬日圓）所得資金，積極擴大東京都心地區開發用地・收益不動產的採購。2026年9月期中間期已執行42件採購，並完成7件取得契約。目前正推動集中於大型案件、提高單件收益貢獻度的策略。
擴大ADR模式，即在不承擔建築風險的前提下，將附設計・企劃的開發用地出售給開發商，藉此兼顧提升資本效率與規避建築成本上漲風險。在建材價格持續居高不下、人力短缺的現況下，此模式的優勢日益顯著。
於合併子公司Alcie推動提升派遣品質、強化招募及擴充教育研訓。2026年9月期中間期營收1,987百萬日圓（較去年同期增加1.9%），表現穩健，但營業利益22百萬日圓（較去年同期減少42.7%），因招募投資先行支出，收益化仍為今後課題。
透過2025年12月完成的公開增資及第三方配股增資，擴充自有資本。中間期末淨資產達32,951百萬日圓（較前期末增加15.6%），同時增加長期借款以擴大採購餘力。正朝著2028年9月期經常利益150億日圓的目標，持續整備財務基礎。
最新更新: 2026年7月17日