Star Mica Holdings Co.,Ltd.

翻新公寓事業之投資標的——家庭型中古分售公寓之供需，可能受景氣動向、利率動向、地價動向、住宅稅制等因素影響而波動。雖預期底部堅實之需求將持續，然市場環境之惡化可能於進貨與銷售兩方面對事業造成影響。公司於董事會等會議體中持續監控不動產市場環境，並建構應對環境變化之體制。

本集團於取得物件時運用金融機構之借款，若金融環境發生變化，可能導致利息支出增加。此外，若違反借貸契約所附之財務維持條款，可能因喪失期限利益等而對經營績效及財務狀況造成重大影響。作為應對措施，公司持續擴大往來金融機構並推動籌資手段多元化，同時運用利率交換將浮動利率固定化。

就所持有銷售用不動產中收益性下降之物件，以淨變現價值列為資產負債表金額，並將其與帳面價值之差額計入評價損。若因經濟情勢或不動產市況惡化導致淨變現價值下跌，評價損計提金額可能增加，進而影響經營績效及財務狀況。淨變現價值之估計係依據物件之地段、規模、周邊交易案例及外部業者之價格評估等綜合計算而得。

消費稅之稅制修正除可能使住宅需求暫時性增減外，亦可能增加本集團之稅捐負擔。住宅貸款減稅及贈與稅免稅額等不動產相關稅制之修正，可能導致不動產取得與出售成本增加，或消費者購買意願下降。依政策內容不同，可能對本集團之經營績效及財務狀況造成影響。

本集團受宅地建物交易業法、不動產特定共同事業法、金融商品交易法等法規規範，若相關法令新設或修訂，可能使部分事業受到限制或產生額外費用。若宅地建物交易業執照（Star Mica株式會社之執照有效期至2026年11月30日等）或金融商品交易業登記等許可認可遭撤銷或拒絕更新，將對主要事業活動造成阻礙。公司徹底遵循法令並致力於防範不當行為，以確保許可認可順利更新。

在翻新公寓市場需求旺盛之背景下，新進入業者持續增加，競爭環境日益嚴峻。另一方面，本集團主要取得之出租中家庭型中古分售公寓，因取得與持有難度較高，公司認為目前不存在同等規模之競爭對手，然市場環境之變化仍可能改變競爭態勢。公司透過與仲介公司多年之交易實績、迅速之價格評估能力、資金籌措能力，以及業務執行體制之建構，力求差異化。

若於取得中古分售公寓後發現契約不符事項，未必能向賣方追究責任，可能顯著損害未來之出售價值。此外，若於翻新公寓出售後發現瑕疵，可能遭要求補正、減價、損害賠償或解除契約，進而產生額外費用或減價，對經營績效及財務狀況造成影響。公司透過取得時之徹底調查、翻新設計施工之審慎管理，以及交付物件狀況報告書等方式應對此風險。

隨經手物件數增加及營業地區擴大，若無法確保符合要求水準之委外業者，或發生工程糾紛，可能對經營績效及財務狀況造成影響。此外，若因國內外經濟情勢影響導致材料價格上漲或物流延遲，亦可能產生同樣之風險。公司致力於開發新委外業者並深化與既有業者之關係，以將影響降至最低。

本集團所持有之不動產以首都圈為主，亦分布於關西圈、北海道、宮城縣、愛知縣、福岡縣等地，可能因火災、地震、海嘯等意外事故或自然災害導致所持不動產滅失、劣化或毀損，進而產生突發性修繕費用負擔或出售價格下跌之風險。此外，不動產投資市場中投資意願之冷卻，亦可能對事業發展造成影響。公司透過推動物件取得地區之分散，並原則上投保火災保險及設施責任保險等方式應對。

公司於翻新公寓之銷售及管理業務中經手大量個人資料，一旦發生洩漏，可能引發損害賠償並導致社會信譽下降，進而影響事業活動。公司透過完善個人資料處理相關規範及徹底落實員工教育，致力於降低資料洩漏風險。