DAITO TRUST CONSTRUCTION CO.,LTD.

業務詳情

與土地所有者締結租賃住宅等建築承包契約，負責設計・施工。主力為租賃住宅（居住用完工工程款501,088百萬日圓，占完工工程款整體的86.4%），另亦承接事業用及其他業務。大東建設股份有限公司等集團公司負責建材供應與施工協力，並致力於供應ZEH租賃住宅等環保型物件。因建築費用高漲，正在推進銷售區域的合理化，接單呈減少趨勢。

近期概況

工程進展順利，但因人事費用高漲，營業利益較前期減少4.2%

2026年3月期工程進展順利，完工工程款為579,662百萬日圓（較前期增加0.6%），完工工程毛利率為25.4%（較前期上升0.1個百分點），呈微幅改善。另一方面，因人事費等成本高漲，銷售管理費用增加，營業利益為45,148百萬日圓（較前期減少4.2%），呈減益。接單方面，因建築費用高漲及入居仲介狀況等因素之銷售區域合理化，接單工程款為570,514百萬日圓（較前期減少4.4%），接單工程餘額亦縮小為783,634百萬日圓（較前期減少2.3%）。2027年3月期計畫預估銷售額為545,000百萬日圓（較本期增加0.1%），營業利益為47,000百萬日圓（較本期增加4.1%）。

主要產品

成長驅動力

• 以783,634百萬日圓之接單餘額為背景，透過工程進度推進穩定認列完工工程款
• 維持並改善完工工程毛利率（2026年3月期25.4%，2027年3月期計畫26.1%）
• 首都圈接單工程款增加（2026年3月期為154,901百萬日圓，較前期增加2.5%），朝獲利性較高之地區轉移
• 營繕工程擴大（2026年3月期為55,820百萬日圓，較前期增加23.4%），隨管理棟數增加累積存量型收益
• 建築營業人員之適當配置及銷售區域合理化，提升接單效率
• 透過ZEH租賃住宅等環保型物件實現差異化，強化對土地業主之提案能力

風險

• 建材價格・人事費用高漲對完工工程毛利率及營業利益率造成下行壓力（2026年3月期營業利益率為8.3%，較前期下降0.4個百分點）
• 新建租賃住宅開工戶數低迷（2025年4月至2026年2月累計租賃住宅為281,228戶，較去年同期減少10.5%），導致接單環境惡化
• 因建築費用高漲及入居仲介狀況之銷售區域合理化，接單工程款・接單棟數持續減少之風險（接單棟數3,671棟，較前期減少18.3%）
• 接單工程餘額縮小（783,634百萬日圓，較前期減少2.3%），對未來完工工程款之影響
• 施工體制效率化及人才確保相關成本增加之風險
• 完工預定下半年偏重導致季度業績波動之風險

業務詳情

以大東建託Partners股份有限公司依據「租賃經營受託系統」與房東締結整批轉租契約並轉租給入居者之整批轉租事業為核心。涵蓋大東建託Leasing股份有限公司之仲介斡旋、房租保證事業、電力事業等，向土地業主提供全方位的租賃經營服務。擁有1,351,329戶管理戶數（2026年3月末），佔集團銷售額約60%，為最大分部。

近期概況

因整批轉租物件增加及維持高入居率，銷售額與營業利益雙雙創下歷史最高水準

2026年3月期不動產租賃事業銷售額為1,203,091百萬日圓（較前期增加3.3%），營業利益為85,554百萬日圓（較前期增加6.5%）。管理戶數擴大至1,351,329戶（較前期增加2.2%），居住用以房租計算之入居率為98.0%（較前期上升0.2個百分點），維持高水準。電力事業收入呈14.1%之高成長。2027年3月期計畫預估銷售額為1,230,000百萬日圓（增加3.3%），營業利益為88,000百萬日圓（增加2.9%）。

主要產品

成長驅動力

• 管理戶數持續擴大（2026年3月末為1,351,329戶，較前期增加2.2%），帶動整批轉租房租收入增加
• 維持高水準之以房租計算之入居率（居住用98.0%，較前期上升0.2個百分點），抑制空房損失
• 電力事業收入高成長（較前期增加14.1%，達12,184百萬日圓），累積交叉銷售收益
• 房租保證事業（保證事業收入21,768百萬日圓，較前期增加3.6%）之穩定收入擴大
• 租賃事業及其他周邊服務之擴大（租賃事業收入較前期增加12.6%，其他較前期增加11.0%）

風險

• 銷售管理費用增加（人事費等）導致利潤率壓縮之風險
• 租賃住宅開工戶數低迷（2025年4月至2026年2月累計較去年同期減少10.5%），導致未來管理戶數成長放緩之風險
• 整批轉租修繕準備金累積增加（2026年3月末為234,722百萬日圓），導致未來修繕費用增加之風險
• 利率上升導致土地業主借款成本增加，抑制新建需求之風險
• 2027年3月期計畫中不動產仲介收入預估為21,700百萬日圓（較前期增加1.4%），成長性偏低，仲介事業競爭加劇之風險

業務詳情

以收益不動產之買進翻新再售・開發銷售（大東建託Asset Solution）、投資公寓開發銷售（INVALANCE股份有限公司）、公寓・辦公室等之開發銷售（Ascot股份有限公司）為主軸。自2024年度起獨立劃分為報告分部，並定位為集團中期經營計畫（2024～2026年度）中之重點領域。Ascot股份有限公司之納入合併子公司（2025年3月取得）大幅帶動本期業績。

近期概況

因Ascot貢獻及開發銷售急速擴大，銷售額較前期大幅成長186.5%

2026年3月期不動產開發事業銷售額為147,083百萬日圓（較前期增加186.5%），營業利益為18,535百萬日圓（較前期增加259.8%）。除Ascot股份有限公司納入合併子公司（2025年3月取得）之貢獻外，收益不動產（開發銷售）之銷售棟數達127棟（較前期增加252.8%）、投資公寓銷售戶數達1,471戶（較前期增加102.3%），各項類別均大幅擴大。此外，分部資訊之收益分解中，就收益不動產事業收入之認列分類進行了更正（2026年5月26日），修正後源自客戶合約之收益為69,857百萬日圓，其他收益為14,671百萬日圓。2027年3月期計畫預估銷售額為180,000百萬日圓（較計畫增加22.4%），營業利益為25,000百萬日圓（較計畫增加34.9%）。

主要產品

成長驅動力

• Ascot股份有限公司納入合併子公司（2025年3月取得）對銷售額及利潤之大幅貢獻
• 收益不動產（開發銷售）銷售棟數急速增加（127棟，較前期增加252.8%）
• 投資公寓銷售戶數大幅擴大（1,471戶，較前期增加102.3%）
• 買進再售事業之擴大（120棟，較前期增加122.2%）
• 作為中期經營計畫（2024～2026年度）之重點領域，集中投入經營資源
• 後續事項：透過收購股份有限公司THE Global（公開收購價格1,280日圓，收購金額17,409百萬日圓）成為全資子公司，進一步擴大不動產開發事業

風險

• 不動產市況及利率上升對銷售價格・銷售速度之影響
• 在建銷售用不動產・銷售用不動產之庫存累積導致資產效率惡化之風險（分部資產較前期末增加99,865百萬日圓，達325,725百萬日圓）
• 隨Ascot公司收購而產生之商譽（10,143百萬日圓）減損風險
• 建築費用・建材價格居高不下導致開發成本上升（銷售毛利率由22.9%降至22.0%）
• 隨THE Global公司成為全資子公司而產生額外商譽及整合成本之風險
• 隨不動產開發事業擴大而增加之有息負債（長期借款較前期末增加125,928百萬日圓）

業務詳情

展開大東Finance股份有限公司之建築資金融資（金融機構長期融資實行前之過渡融資・二次融資）、House Guard小額短期保險股份有限公司之房東・入居者向保險銷售、大東未來信託股份有限公司之不動產管理信託・資產傳承顧問、House Payment股份有限公司之信用卡代收付、D.T.C. REINSURANCE LIMITED之火災保險再保險等業務。主要顧客為土地業主及入居者，與集團建設・租賃事業密切聯動。因分部資產佔集團全事業分部合計之10%以上，故列為報告分部。

近期概況

融資成本上升壓縮利潤，雖增收但營業利益較前期減少

2026年3月期金融事業對外部客戶之銷售額為12,808百萬日圓（較前期增加5.1%），呈增收，但另一方面因融資成本上升壓縮利潤，分部利益僅為6,386百萬日圓（較前期6,684百萬日圓減少4.5%）。保險事業收入擴大至10,367百萬日圓（前期9,729百萬日圓），但利息費用增加（合併整體由前期611百萬日圓增至本期3,266百萬日圓）影響集團整體收益性。分部資產大幅增加至225,830百萬日圓（前期176,567百萬日圓），可確認融資餘額之擴大。2027年3月期計畫顯示銷售額大幅減收，預估為10,000百萬日圓（較前期減少21.9%），事業結構之變化值得關注。

主要產品

成長驅動力

• 隨集團管理戶數增加（2026年3月期末為1,351,329戶，較前期增加2.2%），保險・金融服務需求擴大
• House Guard小額短期保險股份有限公司契約件數增加（房東・入居者向保險普及擴大）
• 對不動產管理信託・資產傳承顧問需求增加（土地業主繼承・資產管理需求提升）
• 透過與集團建設事業聯動，維持並擴大建築資金融資之貸款餘額

風險

• 融資成本上升壓縮利潤（本期分部利益較前期減少4.5%，為6,386百萬日圓）
• 2027年3月期計畫預估銷售額為10,000百萬日圓（較前期減少21.9%），大幅減收，存在事業縮小・重組之風險
• 融資需求隨建設事業接單動向變動之風險（建設事業接單額較前期減少4.4%，為570,514百萬日圓）
• 保險事業損失率上升之風險（自然災害・火災等發生頻率增加）
• 金融法規強化及信託業法・保險業法修正所致法規遵循成本增加

業務詳情

匯集未包含於報告分部之事業分部。主要構成包括①LP瓦斯等能源供應事業、②日間照護・保育・居家照護事業、③位於馬來西亞吉隆坡之飯店事業（Le Meridien、Hilton）、④彈性工作空間營運、⑤發電・售電事業等。以大東建託集團之租賃住宅管理戶數為顧客基礎之協同型事業群，以存量型收益為核心。亦包含金融事業（業主向建築資金融資）。

近期概況

因瓦斯・照護增收，銷售額增加5.7%，但因利率上升，營業利益減少1.8%

2026年3月期其他事業銷售額為90,283百萬日圓（較前期增加5.7%）。瓦斯供應事業之累計使用計量器數量增加，以及照護事業之日間照護使用人數增加，帶動增收。另一方面，金融事業因融資成本上升壓縮利潤，營業利益為19,519百萬日圓（較前期減少1.8%），營業利益率為21.6%（較前期下降1.7個百分點）。馬來西亞兩家飯店之入住率均有所改善。

主要產品

成長驅動力

• LP瓦斯・都市瓦斯供應戶數持續擴大（與集團管理戶數增加連動）
• 馬來西亞飯店入住率改善（Le Meridien為80.5%、Hilton為80.6%，維持高水準）
• 日間照護使用人數增加帶動照護事業增收（福利設施數擴大至120處）
• 能源事業・照護事業等集團協同效應之深化
• 2027年3月期計畫：目標銷售額為95,000百萬日圓（較前期增加5.2%）

風險

• 融資成本上升壓縮金融事業利潤（2026年3月期已顯現，營業利益率降至21.6%）
• 能源價格居高不下導致LP瓦斯事業成本上升之風險
• 少子高齡化及照護人才不足導致照護・保育事業營運成本增加
• 馬來西亞飯店事業之匯率變動風險（日圓貶值・令吉波動）
• 2027年3月期計畫預估營業利益為14,000百萬日圓（較前期減少28.3%），大幅減益，主因為金融事業縮小