JINUSHI Co., Ltd.

公司获取不动产资金的绝大部分依赖于金融机构借款，第26期（2025年12月期）有息负债余额为84,568百万日元，有息负债依存度高达57.8%，处于高水平。金融市场及金融政策的波动（尤其是利率上升阶段）会通过融资成本上升直接影响财务状况和经营业绩。作为应对措施，公司正推进签订承诺额度合同以确保借款额度、延长借款期限、扩大交易金融机构范围等举措。

JINUSHI业务面临以下风险：若租户开店意愿下降、地价飙涨导致采购减少，或地主REIT的投资者需求下降，可能导致无法确保出售对象。若出售停滞，将损害周转型商业模式的根基，可能对财务状况和经营业绩造成重大影响。作为应对措施，公司原则上在取得土地前先签订定期借地权设定预约合同并对潜在买方进行访谈，同时推进租户业种多样化、拓展业务区域、提出JINUSHI回租方案等三大成长战略。

景气波动、不动产市场行情恶化、利率上升等外部环境变化，可能对JINUSHI业务整体的盈利能力产生重大影响。尽管公司采用仅投资土地并通过长期定期借地权合同实现稳定收益的模式，但在宏观环境急剧变化时仍存在一定脆弱性。作为应对措施，公司利用高周转率的业务特性迅速应对，并在董事会层面建立多方面的风险审议机制。

若因租户信用状况恶化等原因发生大额租金拖欠，可能因盈利能力显著下降而产生减值损失等，从而对财务状况和经营业绩造成一定程度的影响。由于底地专营模式不持有建筑物，物理老化风险较低，但由于对租户依赖度较高，会直接受到租户财务状况恶化的影响。作为应对措施，公司在取得阶段重视土地的转用可能性，实施租户信用调查与占比分析，并对主要租户进行持续监控。

在东京圈及大城市周边地区取得物业时，公司面临与大型不动产开发商等激烈竞争，若无法维持竞争优势，可能对财务状况和经营业绩造成影响。尤其在地价飙涨阶段，采购竞争容易加剧。作为应对措施，公司以2000年创业以来积累的底地专营know-how及与租户的信赖关系，以及2016年成立的国内唯一底地专营型私募REIT「地主REIT」所带来的先发优势，作为竞争优势的来源。

若与不动产业及金融商品相关的法律法规、税制及会计制度发生修订或新制定，可能产生新的义务、业务内容变更或额外费用，从而对财务状况和经营业绩造成影响。此外，若公司所持有的许可、认可出现不合格或被撤销事由，可能因社会信用受损而对业务和业绩造成重大影响。作为应对措施，公司正加强公司治理与合规推进体制，实施内部审计，并从行业团体及专家处收集、分析相关信息。

公司在美国设有合并子公司，若美国经济、政局、政府法规发生变化，或合资伙伴、租户财务状况恶化，可能导致盈利能力下降或项目进度延迟。目前海外业务占比有限，但随着未来业务扩张带动资产增加，风险敞口可能扩大。作为应对措施，公司将海外业务限定于美国，并建立由董事会对各个项目进行定期监控的机制。

由于业务性质涉及处理个人信息，若发生网络攻击、员工信息泄露或系统故障导致的系统停机，可能因社会信用度下降等原因对财务状况和经营业绩造成一定程度的影响。作为应对措施，公司引入最新的终端安全与网络安全服务，建立24小时监控与管理体制，并通过与外部专业公司签约构建应急支援体制。

JINUSHI业务涉及大量需要专业知识与经验的工作，若优秀人才的培养、招募未能按计划推进，或现有人才流失，可能对今后的业务发展造成重大影响。由于该业务模式属于精兵简政型，对关键人物的依赖度相对较高，存在结构性风险。作为应对措施，公司积极推行包括股权激励在内的充实薪酬制度、员工敬业度调查，以及人才投资、内部环境完善、健康促进等人力资本经营举措。

若在所取得的土地上发现事前调查未能识别的土壤污染或地下埋设物，可能导致业务计划变更或产生额外费用，从而对财务状况和经营业绩造成影响。由于该商业模式仅取得土地，地下相关风险属于难以完全规避的潜在课题。作为应对措施，公司原则上要求由卖方负责事前调查及清除，如确认存在污染，则采取中止取得或在卖方负责清除后再取得的方针，并建立向董事会报告各项目调查内容的机制。