ミガロホールディングス株式会社

DX不動産事業の主力である資産運用型投資用マンションは、入居率悪化・家賃下落・金利上昇等の投資リスクを内包しており、営業社員の説明不足による顧客訴訟や不正融資への関与が発生した場合、提携金融機関との関係断絶や信頼失墜につながる。また金利上昇局面ではローン利用顧客の投資収支が悪化し、購入意欲の低下を通じて業績・財政状態に重大な影響を及ぼす可能性がある。対応策として、コンプライアンス研修の徹底、投資シミュレーション資料の統一管理、営業部門から独立した契約・融資管理体制の構築を実施している。

DX不動産事業の不動産販売は景気動向・金利・住宅税制等の影響を強く受け、個人消費の大幅低迷や供給過剰による販売価格の大幅下落が生じた場合、購入意欲の低下と収益性悪化を招く。また東京23区・横浜・川崎等の都心エリアへの用地仕入集中に伴い、競争激化による用地取得困難・建築費高騰・外注先倒産等の事象が発生した場合にも収益性が低下する。対応策として、将来情勢を見通した仕入計画の立案、情報ルートの多様化、施工外注先の与信管理と分散発注を実施している。

DX不動産事業では物件引渡し時点で収益を認識するため、四半期業績に偏重が生じやすく、竣工時期の変更・天災・施工遅延等の予期せぬ事態が発生した場合、計画期間内に収益が認識できず業績・財政状態に影響を及ぼす。特に複数プロジェクトが同時に遅延した場合の影響は大きい。対応策として、建設会社・設計事務所・施工管理者による月次定例会議での工期管理を徹底し、遅延発生時の代替手段を迅速に講じる体制を整備している。

用地仕入から資金回収まで2〜4年を要するDX不動産事業の特性上、仕入資金の多くを金融機関からの長期借入金で調達しており、借入金残高は総資産に対し比較的高い割合となっている。市場金利の上昇やリスクプレミアムの拡大により支払利息が増加するほか、外部環境悪化や信用力低下により安定的な融資が受けられなくなった場合、財政状態に重大な影響を及ぼす可能性がある。対応策として、多数の金融機関との取引維持による調達先多様化、自己資本比率・DER等の財務指標の適切な水準維持に取り組んでいる。

事業活動を通じて顧客・取引先の機密情報・個人情報を大量に保有しており、不測の事態による外部流出が発生した場合、賠償責任の発生と信用毀損により業績・財政状態に影響を及ぼす可能性がある。DX推進に伴い保有する電子情報が膨大化しており、リスクの潜在的規模は拡大傾向にある。対応策として、ファイアーウォール設定・データアクセス権限管理・通信暗号化・セキュリティシステムの継続的改善を実施している。

DX推進方針のもと多様かつ膨大な電子情報を保有する体制へ移行しており、サイバー攻撃による電子情報の窃取・流出・改ざんや運営サイト・システムのダウンが発生した場合、事業運営への多大な影響・損害賠償・社会的責任の問題が生じる可能性がある。DX化の進展に伴いサイバー攻撃の対象領域が拡大している点が特徴的なリスク要因である。対応策として、サイバーセキュリティ経営ガイドラインに基づく3原則の認識、リスク管理体制の構築、対策資源（予算・人材）の確保を実施している。

DX不動産事業は宅地建物取引業法・建築基準法・都市計画法等の多数の法的規制を受けており、宅地建物取引業者免許（有効期限2029年6月）等の許認可を保有しているが、法的規制の大幅変更や各自治体によるワンルームマンション条例の規制強化が進んだ場合、主要事業活動に支障をきたし業績・財政状態に影響を及ぼす可能性がある。現時点では事業継続に支障をきたす事項はないと認識しているが、規制環境の変化には継続的な注視が必要である。

DX推進事業の成長戦略として積極的なM&Aを毎期実行しており、今後も継続する方針であるが、M&A実行後に偶発債務・未認識債務・コンプライアンス問題が判明した場合や市場環境悪化・競争環境の著しい変化により当初期待した収益・効果が得られない場合、のれんの減損が生じ業績・財政状態に影響を及ぼす可能性がある。専門部署および外部専門家による詳細なデューデリジェンスを実施しているが、事後的リスクを完全に排除することは困難である。

代表取締役社長中西聖氏は創業以来の事業推進役として不動産開発販売事業に関する豊富な経験・知識を有し、経営方針・事業戦略の決定等グループ事業活動全般に重要な役割を果たしており、何らかの理由により業務遂行が困難になった場合、事業活動に影響を及ぼす可能性がある。対応策として、経営幹部役職員の拡充・育成および権限委譲による業務執行体制の構築に取り組んでいる。

IT関連知識・不動産販売・用地仕入・設計施工管理等の専門知識を有する人材や宅地建物取引士・建築士等の有資格者の確保・育成が事業成長の重要な前提となっており、雇用情勢の変化等により計画通りに人材が確保できない場合、主要事業活動に支障をきたし業績に影響を及ぼす可能性がある。採用活動の継続と教育研修機会の充実により対応しているが、競争的な労働市場環境下でのリスクは継続的に存在する。