株式会社エリッツホールディングス

当社グループの主力事業は賃貸住宅仲介であり、少子高齢化の進行やオンライン授業の定着による学生の下宿需要減少、企業の転勤需要縮小等により、賃貸住宅市況が低迷した場合に業績へ直接的な悪影響が生じる。市況低迷が長期化した場合、仲介件数・管理収入の双方が減少するリスクがある。当社グループは単身世帯の多様化（中年層・高齢層への拡大）を捉えた顧客層の分散により影響軽減を図っている。

当社グループは不動産ポータルサイトへの物件情報掲載を主要な集客手段としており、ポータルサイト内の検索アルゴリズム変更や広告効果の低下により売上高が大きく変動するリスクがある。広告宣伝費の効果測定と最適化を日常的に実施しているが、想定どおりの集客効果が得られない場合には業績・財務状況に影響が及ぶ。ポータルサイトへの依存度が高い集客構造が構造的な脆弱性となっている。

宅地建物取引業法をはじめとする不動産関連法令・条例の改正や、賃貸仲介手数料上限（現行：貸主・借主合計で家賃1か月分）の下方改訂が行われた場合、収益に重大な影響を及ぼす可能性がある。また、法令違反が発生した場合には営業停止等の行政処分を受けるリスクがある。当社グループは宅地建物取引業・賃貸住宅管理業・不動産特定共同事業等の多数の許認可を保有しており、コンプライアンス遵守を最優先に業務運営を行っている。

賃貸仲介・管理事業において多数の顧客個人情報を取り扱っており、サイバー攻撃や役職員による情報漏洩、システム障害が発生した場合、社会的信用・ブランドイメージの低下および業績への悪影響が生じる。2020年7月にプライバシーマーク認証を取得し、クラウド型セキュリティソフトによるエンドポイントセキュリティ導入や外部専門機関の提言を取り入れた社内ネットワーク整備を進めている。過去に事故の発生はないが、脅威の高度化に伴い継続的な対策強化が必要な状況にある。

当社グループの事業は煩雑かつ膨大な事務処理を伴い、事務処理ミス・不正・管理業務上のオペレーショナルリスクが内在する。システム管理等の業務基盤整備と業務管理体制の強化を進めているが、事故・不正等が発生した場合には業績・財務状況に重大な影響を及ぼす可能性がある。特に繁忙期（1月〜3月）に業務が集中する構造上、この時期のオペレーショナルリスクは相対的に高まる。

景気後退やマンション供給過剰等による不動産市況の停滞・下落は、管理物件の入居率低下や賃料水準の下落を通じて管理収入の減少をもたらす。また、自社保有不動産の価値下落や家賃収入の減少により不動産賃貸事業にも悪影響が及ぶ。当社グループは仲介・管理・賃貸の垂直統合モデルにより影響の分散を図っているが、市況悪化が長期化した場合の業績・財務への影響は避けられない。

不動産業は労働集約型かつ転職率の高い業種であり、労働者の売り手市場が続く中で優秀な人材の確保が困難な状況が継続している。人材不足は業務品質の低下や事業拡大の制約要因となり、業績・財務状況に影響を及ぼす可能性がある。当社グループは労働条件・福利厚生制度の充実により魅力ある企業づくりを進めているが、業界全体の人手不足という構造的課題への対応が引き続き求められる。

不動産市況の悪化による賃料水準の低下・空室率の上昇・金融情勢の悪化等により、保有固定資産のキャッシュ・フロー収益性の著しい低下や時価の著しい下落が認識された場合、減損会計の適用により業績・財務状況に影響が及ぶ。発生可能性のある時期として1年以内が明示されており、短期的な注視が必要なリスクである。当社グループは連結有利子負債残高1,789百万円（総資産比18.7%）を保有しており、インタレスト・カバレッジ・レシオは52.6倍と財務健全性は維持されている。

当社グループが保有・管理する不動産の大多数が京都府に集中しており、京都市の景観条例等の地域固有の規制強化による追加費用発生リスクがある。また、京都・滋賀地域における地震等の自然災害や地域経済の悪化が発生した場合、管理収入・家賃収入が一斉に減少するリスクがある。奈良県・兵庫県への営業地域拡大を順次進め、管理物件の地理的分散によるリスク低減に取り組んでいる。

創業者である槙野常美代表取締役が経営方針・戦略の決定および新規事業の事業化において中心的役割を担っており、同氏の業務執行が困難になった場合に業績・財務状況への影響が懸念される。役員・幹部社員間の情報共有強化と経営組織の強化により特定個人への過度な依存を排除する体制整備を進めているが、創業者依存の構造は短期間での解消が難しい課題である。