株式会社マリオン

不動産証券化商品の償還等に際して賃貸不動産を市場売却するが、不動産市況や金融環境の急変・購入者の資金手当て能力の状況等によっては所期どおりの金額・時期での売却が実現できない可能性がある。仮に全ての売却が不首尾に終わる規模での急変が事業年度初期に顕在化した場合、各事業年度における不動産売却の比重如何では当社経営成績の過半に及ぶ可能性があると明示されている。金融緩和政策解除後の市況急変リスクを特に強く認識しており、償還時期到来前から十分な準備期間を設けた売却活動等で対応している。

不動産業界には大手企業やJ-REITを含む多数の事業者が存在し、優良賃貸不動産の仕入れ等において競合が激しく、賃貸不動産の投資利回りの悪化を招く可能性がある。不特法に基づく不動産証券化業務においても、他の事業者や他社商品に関する事象・風評等が当社商品の設計・コスト・販売等に波及するリスクがある。売却賃貸不動産情報の早期入手・直接取引の推進・他社動向の緊密なモニタリング等で対応しているが、競合リスクは事業運営に内在するものであり完全な排除は困難と認識されている。

景気動向・金利動向・地価動向・金融機関の貸出姿勢・税制改正・人口動態変化等の影響を受けやすい不動産業界に属しており、市場の急変が経営成績や財政状態に影響を与える可能性がある。特に長年継続してきた金融緩和政策の解除により不動産市況等が急変する懸念があると明示されており、市況の見極めを一段と強化している。仕入れ時期・エリア・規模の選定や売却時期の判断において慎重な運営を行っているが、当該リスクは管理施策によって完全に排除できない性格のものと認識されている。

賃貸不動産仕入れ資金の相当部分を金融機関借入金に依存しており、当事業年度末（2025年9月30日）の有利子負債残高は8,343,731百万円（千円単位の原文表記：8,343,731千円）、有利子負債依存度は44.4%に達している。変動金利による長期借入も存在し、今後さらに金利が上昇した場合には経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性がある。既存金融機関との緊密な連携や金融政策動向の注視により軽減を図っているが、金融市場全体に起因するリスクは当社独自の対策では軽減・排除が困難と認識されている。

賃貸不動産ポートフォリオの維持拡大に必要な仕入れ原資は主として金融機関借入または不動産証券化商品による出資金で賄われるが、市場環境の急変・金融機関の貸出姿勢の変化・投資家のリスク選好の変化等によっては資金手当てが不十分となり所期どおりの仕入れが実現できない可能性がある。金融緩和政策の解除により当該リスク顕在化の可能性は増大していると明示されており、影響度は顕在化の時期・規模・競合先各社への影響度合い等により変動するため確定的な見積もりは困難としている。財務状況への信任維持・金融機関との良好な関係維持・不動産証券化商品の商品性向上等の施策で対応している。

金融機関からの借入金の一部に、経常利益を赤字にしないこと・純資産額を一定以上に保つこと・担保資産の稼働状況を一定以上に保つことを確約する財務制限条項が存在し、抵触した場合には経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性がある。現状は財務制限条項の要求水準との間に相当の安全マージンを確保しており、抵触リスクは僅少と認識されている。遵守状況の適切な管理と安定的な充足を目指した業務運営を継続している。

主要事業の遂行に際して、宅地建物取引業者免許（東京都知事(7)第72526号、2028年2月24日まで）・第二種金融商品取引業登録（関東財務局長（金商）第1502号）・不動産特定共同事業許可（金融庁長官・国土交通大臣第100号）・賃貸住宅管理業者登録（国土交通大臣（1）第001736号、2026年10月5日まで）の4つの免許・許認可等を取得しており、何らかの理由によりこれらが取消となった場合、主要事業の活動に支障をきたすとともに経営成績に重大な影響を与える可能性がある。法令遵守の徹底と内部管理・内部統制体制の整備により取消事由を惹起しない業務運営に努めており、取消リスクの顕在化の可能性は僅少と認識されている。

販売用不動産（棚卸資産）については棚卸資産評価基準、賃貸不動産については固定資産の減損会計基準が適用されており、評価損や減損損失が計上された場合には経営成績や財政状態に影響を与える可能性がある。不動産市況の急変・自然災害・環境変化等の外部要因に起因するリスクは当社のリスク管理のみでは軽減・排除できないが、個別物件の立地・入居状況等を慎重に検討した上での取得判断とポートフォリオ管理により、個別物件起因の減損リスク顕在化の可能性は高くないと判断されている。

当事業年度末現在の従業員数は20名と小規模組織であり、業務が特定の個人に依存している場合があるほか、創業者である代表取締役社長福田敬司が経営方針・経営戦略・資金調達等において重要な役割を担ってきた。事業拡大に見合った組織体制の構築が遅れた場合や同氏が職務を遂行できなくなる不測の事態が生じた場合、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性がある。監査等委員会設置会社への移行・社外取締役の配置・職務権限の明確化・権限委譲等のガバナンス体制強化を進めており、現状のリスク顕在化の可能性は低いと認識されている。

賃貸不動産の入居者や不動産証券化商品の投資家等から取得した個人情報を保有しており、不正利用やその他不測の事態による情報漏洩が発生した場合、当社への信用低下や損害賠償請求等により経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性がある。個人情報保護規程の整備・外部侵入防止システムの採用・物理的・論理的アクセス権限の設定・教育研修による周知徹底等の対策を講じており、リスク顕在化の蓋然性は低いと認識されている。