事業内容
株式会社マリオンは1986年創業、首都圏を中心に札幌・名古屋・京都等の主要都市において単身世帯向け居住用賃貸不動産を所有・運営する。事業は①不動産賃貸サービス（売上高1,195百万円）、②不動産証券化サービス（同347百万円）、③不動産売買（同1,701百万円）の3サービスで構成される単一セグメント。
2004年に不特法許可を取得し、マリオンボンド・サラリーマンボンド・i-Bondと段階的に証券化商品を進化させてきた。2025年9月末現在、首都圏居住用賃貸戸数751戸を保有・管理し、東京証券取引所スタンダード市場・福岡証券取引所・名古屋証券取引所に重複上場している。
ビジネスモデル
賃貸不動産を仕入れ・保有し賃料収入を得るストック型収益を基盤としつつ、保有不動産の含み益を適時売却（不動産売買）でフロー収益に転換する。さらに不特法に基づく匿名組合契約で投資家から資金を調達（2025年9月末残高4,953百万円、総負債の35.3%）し、賃料収入を投資家と分配する証券化サービスを展開。
金融機関融資が困難な局面でも独自の資金調達を可能とし、不動産ポートフォリオを構築・維持する循環型ビジネスモデルを形成している。
企業の強み
2025年9月末現在、首都圏賃貸戸数751戸のうち36.1%（271戸）を地方公共団体東京事務所等に賃貸。信用度・安定性に優れた顧客基盤を形成しており、生活家電の貸与・職場への送迎等の付加価値サービスで関係を維持している。
2004年の不特法許可取得以来、マリオンボンド・サラリーマンボンド・i-Bondと証券化商品を進化させ、2025年9月末時点で匿名組合預り金残高4,953百万円（総負債の35.3%）を確保。金融機関融資が困難な局面でも不動産仕入れを可能とする独自の資金調達基盤を持つ。
売上高は2021期1,841百万円から2025期3,254百万円へ約1.8倍に拡大。営業利益は同期間294百万円から874百万円へ約3倍に成長。2025期の売上高経常利益率は20.4%（前期比2.3ポイント増）と収益性も継続的に改善している。
エンヴァリスの着眼点
業績トレンド
過去5期の財務推移は売上高1,841百万円（2021期）→3,254百万円（2025期）と増収基調を維持してきたが、2026年9月期通期予想は売上高2,600百万円（前期比20.1%減）と初の減収見通し。2026年9月期中間期実績は売上高787百万円（前年同期比1.7%増）、営業利益181百万円（同12.2%増）、中間純利益49百万円（同6.1%増）と中間期単体では増収増益を確保。
売上原価の減少（前年同期372百万円→359百万円）により売上総利益率が改善した一方、販管費増加（239百万円→246百万円）と支払利息増加（63百万円→77百万円）が経常利益の伸びを抑制。外部要因として長期金利上昇・資材価格高騰・不動産仕入れコスト上昇が引き続き収益環境を圧迫している。
成長戦略
既存物件の入居率最大化と不特法STによる証券化サービス高度化
新規物件仕入れを慎重に抑制しつつ、保有・サブリース・受託物件の入居率維持向上に経営資源を集中。2026年9月期中間期においても不動産賃貸サービス売上高563百万円を計上し、安定収益基盤を維持している。
2024年11月施行の改正金融商品取引法に対応し、i-Bondのトークン証券化を推進。匿名組合預り金残高は2026年9月期中間期末時点で5,207百万円に拡大しており、独自資金調達基盤の強化が進んでいる。
2026年5月12日取締役会決議により、固定資産として保有・賃貸している4物件を2026年9月30日付で販売用不動産（流動資産）に振替予定。固定資産ポートフォリオ全体の質的改善と収益力向上を目的とし、2027年9月期以降の業績への貢献が期待される。
最終更新: 2026年7月17日