株式会社デュアルタップ

当社グループが属する不動産業界は、景気動向・金融環境・不動産市況・不動産関連税制の改廃等により業績が大きく左右される。特に土地代金・建築費の変動や金利動向が販売価格に影響し、顧客の資産運用型マンション購買意欲を減退させるリスクがある。不動産販売事業は2025年6月期連結売上高の82.5％を占めており、同事業への影響は業績全体に直結する。

当社グループの主力である資産運用型マンション販売は、入居率悪化・家賃相場下落・金利上昇等の投資リスクを内包しており、営業社員の説明不足等により顧客の理解が不十分なまま契約が成立した場合、訴訟等が発生し信頼が損なわれる可能性がある。また、販売チャネルが既存顧客からの紹介・買増に依存しているため、信頼毀損は新規契約の継続的拡大にも直接影響する。同業他社の強引な販売方法が社会問題化した場合、法的規制強化により販売計画の遂行に支障をきたす可能性もある。

東京23区内物件を中心とした仕入において、地価上昇・建築費上昇により仕入コストが計画を上回った場合、または上昇分を販売価格に転嫁できない場合、業績・財政状態に影響が及ぶ。また、竣工後概ね3か月以内の資金決済スケジュールに対し、販売期間が資金決済期間を超えた場合には残物件に係る資金・在庫負担が発生する。土壌汚染等の問題が着工後に発覚した場合や売主が瑕疵担保責任を履行しない場合も、開発計画に支障をきたすリスクがある。

建築資材価格や工事人件費が想定を上回って上昇した場合、売上原価の主要項目である建築コストが膨らみ業績・財政状態に影響を及ぼす。外注先建設会社の倒産等の予期せぬ事象や工事中の事故・品質問題が発生した場合、計画どおりの開発が困難となる。施工完了後に建設会社が経営破綻し契約不適合責任が履行されない場合には、当社に補修義務が生じ想定外の費用が発生する可能性がある。

急激な景気悪化・金利上昇・不動産関連税制の改廃等により販売計画の遂行が困難となった場合、完成在庫の滞留が発生し資金収支が悪化する可能性がある。「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第9号）の適用により、時価が取得原価を下回った販売用不動産・仕掛販売用不動産の評価損失が計上されるリスクも存在する。引渡し時期の変動により、想定した売上・収益が翌期に繰り越される業績変動リスクも伴う。

当社グループは土地仕入・建築費等の開発資金を主に金融機関借入で調達しており、2025年6月期の有利子負債残高は2,635,644百万円（千円単位の原数値）、有利子負債依存度は48.1％に達する。販売不振や金融情勢の変動により金利上昇または借入調達が困難になった場合、業績・財政状態に重大な影響を及ぼす可能性がある。特定金融機関への依存を避け個別案件ごとに販売計画の妥当性を分析した上で調達を行う方針を採っているが、外部環境変化への脆弱性は残存する。

当社グループの不動産取引は宅地建物取引業法・建築基準法・都市計画法等多数の法令規制を受けており、東京23区を中心としたワンルームマンション規制（最低住戸面積引き上げ・狭小住戸集合住宅税等）の更なる強化が進んだ場合、事業活動に影響が及ぶ可能性がある。宅地建物取引業者免許（有効期限：2026年9月22日）やマンション管理業者登録等の主要許認可が取消となった場合、主要事業の活動に支障をきたし業績に重大な影響を与える。また、新築住宅に対する10年間の瑕疵担保責任について、住宅瑕疵担保責任保険の保証限度超過や適用対象外となる事態が生じた場合、補修費用増加や信用力低下につながるリスクがある。

不動産管理事業のうち賃貸管理においては、マンション所有者から賃借してテナントに転貸するサブリース業務を展開しているが、サブリース物件の入居率低下により入居者からの不動産賃貸収入が想定以上に減少した場合、業績に影響を及ぼす可能性がある。入居率は地域の賃貸需給・家賃相場・物件競争力等の外部環境に左右されるため、当社グループ単独での制御には限界がある。

従業員219名（2025年6月30日現在）の小規模組織であり、不動産販売事業・海外不動産事業において高度な知識・経験を持つ優秀な人材の確保・育成・定着が不可欠であるが、必要人材の確保が困難な場合や役職員の社外流出が生じた場合、業績・財政状態に影響が及ぶ。また、創業者である代表取締役社長臼井貴弘氏が主力事業の方針決定において重要な役割を担っており、同氏が職務を遂行できなくなる不測の事態が生じた場合、業績・財務状況に影響を及ぼす可能性がある。

当社グループは顧客の個人情報を保有しており、外部侵入防止システムの採用・データアクセス権限設定・個人情報保護規程の整備・コンプライアンス委員会による教育等の対策を講じている。しかしながら、不正利用やその他不測の事態により重要情報が外部に漏洩した場合、信用低下や損害賠償請求等により業績・財政状態に影響を及ぼす可能性がある。