株式会社ムゲンエステート

不動産市場は税制・法規制・株式市場・海外投資家向け規制など多様な外部環境の影響を受けており、これらに変化が生じた場合に経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性がある。対策として、特定事業に依存しない多様な不動産関連商品・サービスのポートフォリオを構築するとともに、2025年からアセットマネジメント事業を新設し安定収益の確保を図っている。

2025年12月19日公表の令和８年度税制改正大綱において、不動産小口化商品に関する相続税評価方法の見直し方針が明記されており、投資家ニーズの変化により販売機会が損なわれる可能性がある。対策として、節税効果に依存しない分散投資メリットの訴求、組成商品・スキームの多様化、出口戦略の拡充、販売ネットワークの拡大を強化するとともに、投資家へのリスク説明を充実させている。

主力の不動産売買事業は首都圏１都３県を中心に展開しているが、居住用不動産の買取再販は参入障壁が低く競争が激化しており、投資用不動産でも大手不動産会社の新規参入により競争環境が年々厳しさを増している。計画どおりの利益率確保や仕入・販売が行えない場合、経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があり、対策として幅広いアセットタイプ・価格帯の取り扱い、スピーディな契約・決済、2023年からの地方営業所展開による差別化を図っている。

当社グループは中古不動産の買取資金を主に金融機関借入で調達しており、当連結会計年度末の有利子負債依存度は58.8％に達している。金融情勢の変動による金利上昇や金融機関の融資姿勢変化が生じた場合、支払利息の増加や仕入計画の変更を余儀なくされる可能性があり、有利子負債依存度65％以下を財政健全性指標として設定し、自己資本比率・ネットD/Eレシオを常時管理することで対応している。

2025年３月14日の取締役会決議に基づき８行の金融機関とシンジケートローン契約を締結しており、同契約に付された財務制限条項に抵触した場合、期限の利益を喪失し財務状態に重大な影響を及ぼす可能性がある。対策として、第３次中期経営計画において自己資本比率・ネットD/Eレシオ等をKPIとして設定し、取締役会でのモニタリングと一定水準の現預金確保による流動性リスク低減を図っている。

保有する販売用不動産は棚卸資産評価基準（企業会計基準第９号）に基づき評価されており、経済情勢や不動産市況の悪化等により在庫が長期滞留した場合、正味売却価額が簿価または取得価額を下回り商品評価損を計上する可能性がある。対策として、不動産売買市場の動向を常時注視し仕入価格を厳正に精査するとともに、長期在庫化した場合でも適切なリフォーム計画と賃料設定により投資利回りの改善・向上に努めている。

不動産業界は宅地建物取引業法・不動産特定共同事業法・金融商品取引法等の多数の法的規制を受けており、法改廃や新規規制の導入、または法令違反による業務停止・免許取消処分が生じた場合、事業活動に支障をきたし経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性がある。対策として、法務コンプライアンス部門が中心となりコンプライアンス研修を実施するとともに、社内弁護士・外部機関・顧問弁護士と連携して最新の法規制情報を把握・周知徹底している。

各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っており、情報セキュリティインシデントや外部への情報漏洩が発生した場合、社会的信用の低下等により経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性がある。また、サイバー攻撃等による情報システム障害が発生した場合は事業継続に重大な影響が生じる恐れがあり、情報システム部門・法務コンプライアンス部門が連携した啓蒙活動・研修の実施と情報セキュリティガバナンスの強化により対応している。

販売する中古再生不動産については引渡し後最低２年間、新築住宅については構造耐力上主要な部分等の瑕疵について引渡後10年間の担保責任を負っており、契約不適合が発生した場合には補修・損害賠償・契約解除等の予定外費用が生じる可能性がある。対策として、リフォーム工事の施工前・完了時に独自チェックリストによる品質確認を実施し、引渡し後６か月時点での点検・修補を行うとともに、社内弁護士を中心とした迅速対応体制を構築している。

優秀な人材の継続的な確保・育成を最重要課題と認識しているが、求める人材の確保・育成が想定どおりに進まない場合、経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性がある。対策として、多角的な採用チャネルの活用による優良人材獲得、若年層・新卒社員向け教育プログラムの充実による早期戦力化、入社後フォローアップによる離職率低下を通じた定着しやすい就業環境の整備を推進している。