株式会社イーグランド

中古住宅再生事業は景況感・金利動向・不動産市況の影響を直接受け、市況悪化時には計画通りの物件販売が困難となり販売価格の引下げが必要となる一方、市況活況時には仕入価格が高騰するリスクがある。消費税率の改定や金利変動も顧客の購買動機に影響し、物件販売に波及する。過年度の業績推移が将来業績の適切な指標とならない点も投資判断上の留意事項とされている。

不動産市況の悪化やリフォーム資材の流通不安定化による工期遅延が発生した場合、物件保有期間が長期化し、販売価格見直しによる売却処分や棚卸資産の評価損処理が必要となる可能性がある。滞留在庫の増加は有利子負債の膨張にも直結し、業績および財政状態の双方に悪影響を及ぼす。当社は需要予測・近隣環境・顧客ニーズを慎重に分析したうえで仕入・リフォーム・販売を行うことでリスク低減を図っている。

物件仕入資金を主として金融機関借入で調達しているため有利子負債への依存度は比較的高く、市場金利の上昇が直接的に業績を圧迫するリスクがある。財務状態の著しい悪化等により信用力が低下した場合は資金調達に制約を受け、事業継続に支障をきたす可能性がある。当社は過度なレバレッジ投資を制限し自己資本の維持に努めることで対応している。

リフォーム工事を外注に依存しているため、外注先の確保不足や経営悪化・大工不足による工期遅延が発生した場合、物件の商品化が遅れ業績に影響する。また、国内外の動向による原材料・資材価格の上昇を販売価格に転嫁できない場合や、物流停滞による資材供給の遅延・不足が生じた場合にも商品化の遅れが生じる。外注活用による人件費抑制というビジネスモデルの裏面として、サプライチェーンの脆弱性が内在している。

中古不動産売買は宅地建物取引業免許取得以外に新規参入の特段の制約がなく、競売への応札にも特別な許認可は不要であるため、競合他社の参入が容易な事業環境にある。競合増加により仕入・販売の件数減少、仕入価格の上昇、販売価格の下落が生じた場合には利益率が低下し業績に影響する。競売での落札数減少や落札価格上昇も仕入コスト増加要因となり得る。

競売により落札取得した物件に占有者がいる場合、明渡し業務が発生し、一定期間経過後は明渡し訴訟の提起が必要となるケースがある。訴訟手続きの長期化や裁判所手続きの遅滞・延期により物件の明渡し期間が長期化した場合、商品化・販売が遅延し業績に悪影響を及ぼす。民事執行法上の引渡命令手続きを活用しつつ対応しているが、手続きの遅滞リスクは排除できない。

仕入物件に契約不適合が発見された場合、売主への責任追及が必ずしも可能とは限らず、修復のための追加費用が当社負担となる可能性がある。販売物件に重大な契約不適合があった場合には契約解除・損害賠償請求・修復費用の発生に加え、当社の信用失墜につながる恐れがある。業績および財政状態の両面に影響を及ぼすリスクとして位置付けられている。

当社事業は宅地建物取引業法をはじめとする各種法令の規制を受けており、関係法規の改廃や新たな法的規制の導入により事業活動に制限を受ける可能性がある。宅地建物取引業免許は主要事業に必須であり、何らかの理由による免許取消や更新欠格による失効が生じた場合は事業活動に重大な支障をきたし業績に重大な影響を及ぼす。現時点では取消事由・更新欠格事由は発生していないが、法令遵守の徹底と法令改廃情報の収集・社内伝達により対応している。

日本の不動産登記には公信力がないため、登記を信頼して取引した場合でも保護されないケースがあり、取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限されていることが事後に判明する可能性がある。当社は仕入時に登記内容の確認と権利関係情報の可能な限りの入手に努めているが、リスクを完全に排除することは困難である。かかる事態が現実化した場合には財政状態および業績に影響を及ぼす。

甚大な自然災害や火災・暴動等が発生した場合、保有物件の滅失・劣化・毀損が生じ保険でカバーできない損失が発生するほか、消費者の購入マインドの著しい低下により販売活動に支障をきたす可能性がある。大規模な疾病流行等の不測の事態では、行政当局の指示・要請に基づく営業自粛や事業所休業が必要となり業績に影響する。広域展開によるリスク分散と火災保険等の付保により対応しているが、甚大な事態においては保険でカバーできないリスクが残存する。