株式会社サンセイランディック

当社グループは底地・居抜きを対象とした権利調整を伴う不動産販売事業を営んでおり、景気動向や金利動向の影響を受けやすい。景気見通しの悪化や金利の大幅な上昇、土地公示価格の下落が発生した場合、買取価格・賃料収入の算定基礎が毀損し、業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性がある。当社グループは国内外の社会・経済情勢を注視しながら事業運営を行っているが、想定を超える変動には対応困難な局面も生じ得る。

不動産取得資金を主に金融機関借入金で調達しているため有利子負債依存度が高く、2025年12月期末の有利子負債残高は25,144,706百万円（千円表記原文）、有利子負債比率は61.8%と前期（55.9%）から上昇している。金利水準の変動や金融政策の変化、当社信用力の低下により資金調達に制約が生じた場合、業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性がある。今後は資金調達手段の多様化と自己資本の充実に取り組む方針としている。

在庫として保有する販売用不動産や賃貸不動産の販売価格・稼働率・賃料は、景気動向・不動産市況・税制変更・近隣の賃貸需給関係等の影響を受けやすい。首都圏直下型地震等の自然災害・火災・事故による不動産の毀損・滅失リスクも存在し、火災保険等を付保しているものの保険金限度額を上回る損害や保険でカバーできない事態が発生する可能性がある。これらが現実化した場合、賃料収入の減少や資産価値の毀損を通じて財政状態及び業績に影響が及ぶ。

当社の不動産販売事業は収益化にあたり権利調整を行う場合が大半を占めており、底地における借地権者の販売交渉拒否や居抜きにおける借家権者の明渡し交渉拒否等により、権利調整が順調に進捗しない場合がある。交渉が難航し収益化に至らない場合には業績に変動が生じる可能性があり、訴訟その他の請求に発展するリスクも内包している。当社は交渉状況に応じた権利調整方法の再立案により対応しているが、対応困難な事態の発生を完全には排除できない。

日本の不動産登記には公信力がなく、当社が主に取り扱う底地は権利関係が登記に正確に反映されていない場合や、相続の繰り返しにより権利が複雑化し正確な把握に時間を要する場合がある。取得後に第三者の権利や行政法規による制限、想定外の権利者の存在が判明するリスクがあり、対応困難な事態が発生した場合には経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性がある。当社は仕入時の登記確認に加え、不動産仲介業者・税理士等を通じた権利関係情報の収集により対応している。

不動産販売事業において物件仕入の成否は販売に直結するため、優良物件の安定的な確保が事業継続の前提となる。不動産市況の変化や物件取得競争の激化により優良物件の仕入が困難となった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性がある。当社は情報収集先の拡大等により物件仕入の確保に努める方針としている。

不動産業界には宅地建物取引業法・建築基準法・都市計画法・借地借家法等の法的規制が存在し、大幅な改廃や新法制定により事業計画の見直しが必要となる可能性がある。宅地建物取引業免許（国土交通大臣(5)第6282号、有効期限2027年5月17日）は主要事業活動に必須であり、何らかの理由により免許取消・更新欠格による失効が生じた場合には主要事業活動に重大な支障をきたす。現時点では取消・欠格事由に該当する事実は存在しないとしている。

不動産関連税制の変更は資産の保有・取得・売却コストの上昇や顧客の購買意欲減退を通じて業績に影響を及ぼす可能性がある。特に当社が主に取り扱う底地は土地所有者の相続発生が物件仕入の要因となる場合が多く、相続税制における規制の強化・緩和が仕入量に直接影響する構造となっている。税制変更の方向性によっては業績に正負双方の変動が生じ得る。

当社グループは土地所有者・借地権者等の多数の個人情報および経営情報を保有しており、情報漏洩や不正使用が発生した場合には信用失墜や損害賠償等が生じ業績に影響を及ぼす可能性がある。管理体制の構築・社内規程の整備・システム上のセキュリティ対策強化により万全を期しているとしているが、外部流出リスクを完全に排除することはできない。

底地・居抜きの権利調整業務には不動産関連法令の幅広い知識と高いコミュニケーション能力が求められる専門性の高い人材が必要であり、業容拡大・業務多様化への対応には適切な時期での人材確保が不可欠である。人材確保・育成が計画通り進まない場合や既存人材の社外流出等が生じた場合には事業活動に支障が生じ業績に影響を与える可能性がある。当社は採用・育成体制の整備に取り組んでいるが、労働市場の競争激化により計画達成が困難となるリスクがある。