株式会社長栄

賃貸住宅需要は景気動向や雇用環境に影響を受けやすく、景気後退やマンション供給過剰による不動産市況の停滞・下落が生じた場合、入居率や賃料水準の低下を通じて管理収入・家賃収入が減少する。不動産管理事業・不動産賃貸事業の双方に影響が及ぶため、経営成績及び財務状況への影響度は大きい。対応策として、エリアごとの需要動向を踏まえた競合優位性の高い改装実施や、人口減少の影響が少ない地域への投資戦略を採用している。

当社は全国各地に管理物件及び自社物件を有しており、激甚化する風水害・地震等の自然災害や火災・テロ等の人災により物件が毀損・滅失・劣化するリスクがある。これにより管理収入・家賃収入が減少するとともに、自社物件については修復費用の負担が発生し、経営成績及び財務状況に影響を及ぼす。対応策として、損害保険への網羅的な加入とエリア分散による被害リスクの最小化を図っている。

当社は宅地建物取引業免許、賃貸住宅管理業者登録、一般建設業許可等の複数の許認可を取得して事業を営んでおり、何らかの理由による許認可取消は事業活動に直接支障をきたす。また、不動産・建築関連法令や税制の改廃・新設が生じた場合、事業戦略や経営成績に影響を及ぼす可能性がある。対応策として、担当部署や社内外専門家による法改正情報の把握と、四半期ごとのリスク管理・コンプライアンス推進委員会での共有体制を整備している。

当社は自社物件取得資金の全額を金融機関借入で調達しており、有利子負債比率は一般的に適正とされる水準より相当高い。金利の急激な上昇は支払利息の増加を通じて経営成績・財政状態に直接影響し、また利回り基準を満たす物件取得や資金調達が困難になれば計画的な物件取得も阻害される。対応策として、稼働率向上・賃料設定見直しによるコスト吸収、金利上昇対応可能な契約内容の導入、金利動向の常時モニタリングを実施している。

当社保有・管理不動産は単身者向けの比率が高く、大多数が学生人口の多い京都府に所在するため、18歳人口減少に伴う学生数減少が単身者向け賃貸物件の供給過剰を加速させるリスクがある。これにより家賃値下げや空室率上昇が生じ、家賃収入及び管理収入が減少する可能性がある。対応策として、外国人留学生の積極的な誘致と外国人対応部門の設置により新たな市場セグメントを開拓している。

創業者である代表取締役・長田修氏が経営方針・戦略決定から新規事業化まで重要な役割を担っており、同氏の業務執行が困難になった場合に経営成績及び財務状況に影響を及ぼすリスクがある。2025年6月の株主総会後の取締役会において代表取締役が複数体制となり、創業者依存からの脱却を進めている。あわせて社内の意思決定手順の明文化と役割・責任の明確化により継続的・安定的な経営体制の構築を図っている。

当社の保有資産は賃貸用不動産が大きな割合を占めており、不動産市況の著しい悪化により保有資産の時価が著しく下落した場合、減損会計の適用により多額の損失が計上される可能性がある。対応策として、物件取得時のデューデリジェンスと収支計画策定、取得後の収支計画と実績の差異分析、入居率向上施策による資産価値の維持・向上に継続的に取り組んでいる。

当社はオーナー・入居者等の個人情報や取引先の営業情報・経営情報を保持・管理しており、コンピュータウイルス感染やサーバーへの不正アクセスによる情報漏洩・消失が生じた場合、信用失墜・損害賠償請求・業務中断・復旧費用等が発生する。対応策として、基幹システムのクラウド化によるリスク分散、EDRによる検知アラート、24時間監視体制の構築により不正アクセスやマルウェア感染への対応を強化している。

当社が保有・管理する不動産の大多数が京都府に集中しており、京都市の景観条例等の地域固有の規制強化が生じた場合に対応費用が発生するほか、当該地域での地震・災害や地域経済の悪化が管理収入・家賃収入の減少に直結するリスクがある。対応策として、近畿・中部・関東・九州へのエリア分散によりリスクの平準化を図っている。

不動産管理事業の成長は専門性の高い人材の確保・育成に大きく依存しており、求める人材の確保が不十分な場合や役職員の大量流出が生じた場合、経営成績及び財務状況に影響を及ぼす可能性がある。対応策として、採用競争力の強化・処遇改善・社内環境整備に加え、確定拠出年金制度の導入や従業員向け譲渡制限付株式報酬の導入等により人材定着率の向上を図っている。