ＤＸ新築不動産事業及びＤＸ不動産価値向上事業
グループの成長ドライバーと土地価値創出を担う2セグメント。2026年3Q累計売上高は連結の約51.7%。
| 期間 | 今期 | 前期 | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ＤＸ新築不動産事業 売上高（百万円） | 6,849（2026年12月期第3四半期累計） | 12,811（2025年12月期第3四半期累計） | ↓ |
| ＤＸ新築不動産事業 セグメント利益（百万円） | 1,204（2026年12月期第3四半期累計） | 4,295（2025年12月期第3四半期累計） | ↓ |
| ＤＸ不動産価値向上事業 売上高（百万円） | 6,175（2026年12月期第3四半期累計） | 5,826（2025年12月期第3四半期累計） | ↑ |
| ＤＸ不動産価値向上事業 セグメント利益（百万円） | 1,282（2026年12月期第3四半期累計） | 686（2025年12月期第3四半期累計） | ↑ |
| 両事業合計 売上高（百万円） | 13,025（2026年12月期第3四半期累計） | 18,638（2025年12月期第3四半期累計） | ↓ |
事業詳細
ＤＸ新築不動産事業は収益不動産開発（商業ビル「Ａ＊Ｇ」・オフィスビル「ＴＨＥ ＥＤＧＥ」・高級賃貸レジデンス「ＴＨＥ ＤＯＯＲＳ」）と新築分譲マンション（「レーヴグランディ」等）を展開し、投資法人・一般法人・個人顧客へ販売する。ＤＸ不動産価値向上事業は土地価値向上業務（権利調整・開発企画後に法人へ販売）とインベストメント業務（収益性改善後に投資家へ売却）を行う。2026年12月期第3四半期累計において両事業合計の売上高は13,025百万円（連結売上高25,172百万円の約51.7%）。
直近の概況
新築事業は大型案件反動で減収減益、価値向上事業はインベストメント売却で増収増益。
ＤＸ新築不動産事業は「Ａ＊Ｇ六本松」「ＴＨＥ ＥＤＧＥ天神」の販売及び「レーヴグランディてだこ浦西駅前」の竣工引渡しがあったものの、前年同期の大型案件の反動で売上高は前年同四半期比46.5％減の6,849百万円、セグメント利益は72.0％減の1,204百万円となった。一方、ＤＸ不動産価値向上事業はインベストメント業務の販売完了により売上高6,175百万円（前年同四半期比6.0％増）、セグメント利益1,282百万円（同86.9％増）と大幅増益を達成した。仕掛販売用不動産は47,529百万円（前期末比10,486百万円増）に積み上がっており、第4四半期以降の引渡しによる通期業績予想達成が期待される。
主要プロダクト
成長ドライバー
- 収益不動産開発の高付加価値化（都市型商業ビル・オフィスビル・高級賃貸レジデンスのブランド確立）による販売単価・利益率の向上
- 第4四半期に引き渡し予定のプロジェクトが計画通り進捗することによる通期業績予想達成への期待
- 新築分譲マンション（沖縄「レーヴグランディ」・地方「ラ・アトレレジデンス」）の竣工引渡し増加による売上計上の拡大
- ＤＸ不動産価値向上事業におけるインベストメント業務の売却益拡大（前年同期比86.9％増益）
- 3Q末仕掛販売用不動産47,529百万円（前期末比28.3%増）への積み上がりによる下期以降の引渡し増加期待
- 国内外投資家の収益不動産投資意欲の高まりを背景とした不動産投資市場の堅調推移
リスク
- プロジェクト引渡し時期の偏りによる四半期業績の変動リスク（3Q累計進捗率が通期予想に対して低水準）
- ＤＸ新築不動産事業の売上高・セグメント利益が前年同期比で大幅減少（売上46.5％減、利益72.0％減）、前年の大型案件反動による案件ミックス悪化リスク
- 金利上昇局面における有利子負債コストの増大（3Q累計支払利息1,040百万円、前年同期比47.2％増）
- 大型案件・開発物件の積み上がりに伴う棚卸資産の急増（仕掛販売用不動産47,529百万円、前期末比28.3％増）による在庫リスク
- インベストメント業務等の一時的な販売完了に依存した増益構造による収益の非連続性
- 世界的なエネルギー・原材料価格上昇による建築コスト増大と開発利益率の圧迫
ＤＸ再生不動産事業
中古マンションの高付加価値リノベーション販売を主軸とする最大セグメント
| 期間 | 今期 | 前期 | 増減率 |
|---|---|---|---|
| 売上高（2026年12月期第３四半期累計） | 11,184百万円 | 11,344百万円 | ↓ |
| セグメント利益（2026年12月期第３四半期累計） | 503百万円 | 1,203百万円 | ↓ |
| 売上高前年同期比 | △1.4% | +52.4%（中間期） | ↓ |
| セグメント利益前年同期比 | △58.1% | +26.3%（中間期） | ↓ |
| 売上高構成比（2026年12月期第３四半期累計） | 44.4% | 51.9%（中間期） | ↓ |
事業詳細
中古マンションを戸別に仕入れ、企画・内装リノベーションを施して再販する「戸別リノベーションマンション販売業務」を中核とし、一棟リノベーション分譲業務・新築マンション買取再販業務も展開。「都心３区」「100㎡以上」「上質」をキーワードに１戸当たり１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズに注力し、富裕層向け高付加価値商品を提供。2026年12月期第３四半期累計の売上高構成比は44.4%と引き続き全社最大セグメントとなった。
直近の概況
売上高はほぼ横ばいながらセグメント利益が前年同期比58.1％減と収益性が大幅悪化
当第３四半期連結累計期間は、高価格帯の「プレミアム・リノベーション」シリーズを販売したことなどにより売上高11,184百万円（前年同四半期比1.4％減）を確保したものの、セグメント利益は503百万円（同58.1％減）と大幅に減少した。中間期時点では売上高＋52.4％・利益＋26.3％と好調であったが、第３四半期単独では売上・利益双方が失速し、利益率は前年同期の約10.6％から約4.5％へ低下した。全社的な短期・長期借入金の増加に伴う支払利息の増加（全社計で前年同期707百万円→1,041百万円）も収益圧迫要因となっている可能性がある。
主要プロダクト
成長ドライバー
- 高価格帯「プレミアム・リノベーション」シリーズの継続的な販売
- 首都圏中古マンション市場における成約件数・成約価格の拡大傾向、特に１億円超の高価格帯市場の継続的拡大
- 「BILLION-RESIDENCE」ブランド展開による超高額帯市場への参入と商品ラインアップの高度化
- 棚卸資産残高の積み増し（仕掛販売用不動産が前期末比増加）による将来の販売余力確保
- 都心富裕層向け高付加価値商品への特化による単価向上効果
リスク
- 当第３四半期累計でセグメント利益が前年同期比58.1％減と、売上高の落ち込み（1.4％減）を大きく上回る利益率悪化が顕在化
- セグメント利益率が前年同期約10.6％から約4.5％へ大幅低下しており、コスト増・販売構成変化等の収益性悪化要因の継続が懸念される
- 棚卸資産の積み増しに伴う金利負担増（全社の短期・長期借入金増加による支払利息拡大、当第３四半期累計の支払利息は1,040百万円と前年同期比大幅増）
- 高価格帯へのシフトに伴う販売件数の変動リスクおよび在庫回転リスク
- 金利上昇局面における富裕層の購買意欲・不動産投資需要の変化リスク
- 都心高額帯物件の仕入競争激化による仕入コスト上昇リスク
- プロジェクトの引き渡し時期の集中・偏在による四半期業績の変動リスク（当第３四半期は通期予想に対する進捗率が低いが、第４四半期への引き渡し集中を見込む）
不動産賃貸事業
ヘルスケア施設等を中心に安定収益を確保するストック型事業
| 期間 | 今期 | 前期 | 増減率 |
|---|---|---|---|
| 売上高（2026年12月期第３四半期累計） | 921百万円 | 807百万円（2025年12月期第３四半期累計） | ↑ |
| セグメント利益（2026年12月期第３四半期累計） | 423百万円 | 383百万円（2025年12月期第３四半期累計） | ↑ |
事業詳細
固定資産として保有する不動産を運営事業者等へ１棟で賃貸し、安定的な収益を確保するストック型ビジネス。社会的ニーズの高いヘルスケア施設を中心に、レジデンシャルホテル・商業施設等を建設または取得し、オペレーターへ賃貸する。販売用不動産として所有する転売前物件のテナント賃貸管理も担う。グループ全体のフロー型不動産販売事業を補完する収益基盤として位置づけられている。
直近の概況
ヘルスケア施設取得と資産の安定稼働で増収増益
当第３四半期連結累計期間は、ヘルスケア施設の取得及び賃貸資産が安定的に稼働したことなどにより、売上高921百万円（前年同四半期比14.2％増）、セグメント利益423百万円（前年同四半期比10.4％増）となった。他セグメントが軒並み減収減益となる中、同事業はストック型収益の強みを発揮し増収増益を維持した。
主要プロダクト
成長ドライバー
- ヘルスケア施設等の新規取得による賃貸ポートフォリオの拡大
- 保有資産の安定稼働による継続的な賃料収入の確保
- 既存オペレーターとのリレーション強化及び新規オペレーター発掘による稼働率維持
- 福岡エリアなど地方主要都市への投資拡大による収益基盤の地理的分散
- グループ全体の資金調達力向上を背景とした積極的な不動産投資の継続
リスク
- 金利上昇による借入コスト増加（連結支払利息は前年同期比で707百万円から1,040百万円へ増加しており、セグメント収益への影響が拡大する可能性）
- オペレーターの経営悪化・撤退による稼働率低下リスク
- ヘルスケア施設に特化した投資集中による業種・テナント集中リスク
- 不動産取得コストの上昇による投資利回りの低下
- 世界的なエネルギー・原材料価格上昇による建設・維持コストの増加
その他事業
不動産売買仲介等、主要4事業を補完する非報告セグメント
| 期間 | 今期 | 前期 | 増減率 |
|---|---|---|---|
| 外部顧客向け売上高 | 40百万円（2026年12月期第3四半期累計） | 20百万円（2025年12月期第3四半期累計） | ↑ |
| セグメント間内部売上高 | 391百万円（2026年12月期第3四半期累計） | 339百万円（2025年12月期第3四半期累計） | ↑ |
| セグメント利益 | 403百万円（2026年12月期第3四半期累計） | 314百万円（2025年12月期第3四半期累計） | ↑ |
| 全社売上高構成比（外部顧客） | 0.2%（2026年12月期第3四半期累計） | 0.2%（2025年12月期第3四半期累計） | — |
事業詳細
「その他」セグメントは報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産売買仲介業務等を含む。セグメント間の内部売上高（グループ内仲介等）も計上されており、外部顧客向け売上高は全社売上高に占める割合が極めて軽微。グループ主力4事業（DX新築不動産、DX再生不動産、DX不動産価値向上、不動産賃貸）を補完する位置づけにあり、内部取引を通じたグループ全体の収益貢献が主な役割となっている。
直近の概況
外部・内部売上とも増加、セグメント利益は前年同期比28.3%増
2026年12月期第3四半期累計において、外部顧客向け売上高は40百万円（前年同期20百万円）、セグメント間内部売上高は391百万円（前年同期339百万円）となり、ともに増加した。セグメント利益は403百万円（前年同期314百万円）と28.3%増加しており、主力4事業の取引拡大に伴うグループ内仲介需要の増加が引き続き寄与しているとみられる。一方、全社売上高に占める外部顧客向け売上高の構成比は0.2%と依然極めて軽微な水準にとどまっている。
主要プロダクト
成長ドライバー
- グループ主力4事業の取引拡大に伴うグループ内仲介需要の増加（内部売上高は前年同期339百万円から391百万円へ拡大）
- 新規事業創出方針のもと、M&A支援事業・企業投資事業等の派生事業拡大の可能性
リスク
- 外部顧客向け売上高が極めて小規模（40百万円）であり、案件の有無により業績が大きく変動するリスク
- 主力4事業の取引量に依存するグループ内仲介構造のため、主力事業の販売件数減少が直接影響する
- 報告セグメントへの昇格基準を満たさない規模にとどまっており、独立した成長戦略が開示されていない
DX新築不動産事業
収益不動産開発を主力とするLAホールディングスの中核セグメント
| 期間 | 今期 | 前期 | 増減率 |
|---|---|---|---|
| 売上高（2026年12月期第3四半期累計） | 6,849百万円 | 12,811百万円 | ↓ |
| セグメント利益（2026年12月期第3四半期累計） | 1,204百万円 | 4,295百万円 | ↓ |
| 売上高構成比（2026年12月期第3四半期累計） | 27.2% | 41.6% | ↓ |
事業詳細
土地の仕入から商品企画・設計・建築・販売まで一貫して手掛けるデベロップメント業務が中心。都市型商業ビル「A*G」シリーズ・オフィスビル「THE EDGE」シリーズ・高級賃貸レジデンス「THE DOORS」シリーズ等の収益不動産開発と、「レーヴグランディ」「ラ・アトレレジデンス」ブランドの新築分譲マンション開発を展開。投資法人・一般法人・個人顧客を主要顧客とし、未来の一等地となるポテンシャルの高いエリアへの集中投資と高付加価値商品企画を競争優位の源泉とする。
直近の概況
大型案件販売はあったが前年同四半期比で売上・利益とも大幅減少
当第3四半期連結累計期間は「A*G六本松」及び「THE EDGE天神」（いずれも福岡市）を販売し、新築分譲マンション「レーヴグランディてだこ浦西駅前」（沖縄県浦添市）が竣工・全戸引渡完了したものの、前年同四半期に計上された大型案件の反動により、売上高6,849百万円（前年同四半期比46.5％減）、セグメント利益1,204百万円（同72.0％減）となった。会社側は第4四半期に引渡予定のプロジェクトの進捗により通期業績予想は達成可能と説明している。
主要プロダクト
成長ドライバー
- 収益不動産開発の高付加価値化（都市型商業ビル・オフィスビル・高級賃貸レジデンスのブランド確立）による販売単価・利益率の向上
- 資金調達力の向上を背景とした都心部好立地での大型案件仕入れ強化（仕掛販売用不動産が前連結会計年度末比10,486百万円増加）
- 国内外投資家の収益不動産への投資意欲の高まりを背景とした不動産投資市場の堅調推移
- 新築分譲マンション事業における沖縄・地方主要都市への展開拡大
- 第4四半期への引渡し集中を見込んだ棚卸資産の積み上げ（全社棚卸資産74,495百万円）
リスク
- 開発期間の長い不動産開発事業における金利上昇リスク（支払利息が前年同四半期比で増加）
- 仕掛販売用不動産の大幅増加に伴う在庫回転リスク・不動産市況悪化時の評価損リスク
- 短期借入金・1年内返済予定の長期借入金の増加による有利子負債依存度の上昇
- 引き渡しプロジェクトの規模・時期の偏りによる四半期業績の変動リスク（当第3四半期累計セグメント利益が前年同四半期比72.0％減）
- 世界的なエネルギー・原材料価格上昇による建築コスト増加リスク
DX不動産価値向上事業
土地開発・既存不動産の価値創出を担う独立セグメント
| 期間 | 今期 | 前期 | 増減率 |
|---|---|---|---|
| 売上高（2026年12月期第3四半期累計） | 6,175百万円 | 5,826百万円（前年同四半期） | ↑ |
| セグメント利益（2026年12月期第3四半期累計） | 1,282百万円 | 686百万円（前年同四半期） | ↑ |
| 売上高構成比（2026年12月期第3四半期累計） | 24.5% | 18.9%（前年同四半期） | ↑ |
| セグメント利益率（2026年12月期第3四半期累計） | 約20.8% | 約11.8%（前年同四半期） | ↑ |
事業詳細
土地価値向上業務（土地の潜在価値を引き出し一般法人等へ販売）とインベストメント業務（収益性を高めた上で投資家へ販売）の2業務で構成。当社グループの不動産事業ノウハウを横断的に活用し、都心部の土地企画・地方都市の大規模土地開発・既存不動産の用途転換等を通じて競争優位性の高い独自ポジションを確立する。2025年度より旧「新築不動産販売部門」「再生不動産販売部門」から分離独立した報告セグメント。
直近の概況
インベストメント業務の販売完了により増収増益、利益率も大幅改善
当第3四半期連結累計期間は、インベストメント業務の販売が完了したことなどにより、売上高6,175百万円（前年同四半期比6.0％増）、セグメント利益1,282百万円（前年同四半期比86.9％増）と大幅な増益を達成した。他セグメント（DX新築不動産事業が前年同四半期比46.5％減、DX再生不動産事業が同1.4％減）が苦戦する中、当セグメントは全社売上構成比を前年の18.9%から24.5%へ高め、連結業績を下支えする存在となっている。セグメント利益率も前年同四半期の約11.8%から約20.8%へ大幅に改善した。
主要プロダクト
成長ドライバー
- 福岡県内グループ最大規模の土地開発推進による次期以降の大型売上計上見込み
- 棚卸資産残高（当第3四半期末74,495百万円）の積み上げによる第4四半期以降の引渡し案件パイプライン確保
- DX新築・DX再生・不動産賃貸事業との親和性を活かした横断的ノウハウ活用
- インベストメント業務における既存不動産の用途転換・インカム改善による収益性向上（当第3四半期累計セグメント利益率20.8%へ改善）
- 2026年12月期通期連結業績予想（売上高61,000百万円、前期比31.1%増）達成に向けた第4四半期の案件引渡し加速
リスク
- 土地開発・インベストメント案件は引渡し時点での一括収益認識のため、期ごとの売上高が案件数・規模に大きく左右される
- 金利上昇局面における調達コスト増加（連結全体で支払利息が前年同期比47.1%増の1,040百万円に拡大）
- 不動産市況の変動による仕入価格上昇・売却価格下落リスク
- 土地開発は権利調整・行政手続き等に時間を要し、工期遅延が収益計上時期に影響する可能性
- 連結全体では第3四半期累計の通期予想に対する進捗率が低水準（経常利益進捗率は約8.6%）であり、第4四半期の引渡し計画の遅延が通期業績に直結するリスク
その他
仲介事業等、主要4事業を補完する小規模セグメント。
| 期間 | 今期 | 前期 | 増減率 |
|---|---|---|---|
| 外部顧客向け売上高 | 40百万円 | 20百万円 | ↑ |
| セグメント間内部売上高 | 392百万円 | 339百万円 | ↑ |
| セグメント利益 | 403百万円 | 314百万円 | ↑ |
事業詳細
「その他」セグメントは、報告セグメント（DX新築不動産事業・DX再生不動産事業・DX不動産価値向上事業・不動産賃貸事業）に含まれない事業セグメントであり、不動産売買仲介業務等を行っている。2026年12月期第3四半期累計の外部顧客向け売上高は40百万円（構成比0.2%）と全社売上高に占める割合は軽微であるが、グループ内部取引（セグメント間売上高392百万円）が売上の大部分を占める補完的な位置づけにある。
直近の概況
外部売上・内部取引・利益いずれも前年同期比で増加傾向。
2026年12月期第3四半期累計において、外部顧客向け売上高は40百万円（前年同四半期20百万円比+99.6%）と倍増したものの、依然として全社売上高に占める構成比は0.2%と軽微。セグメント間内部売上高は392百万円（前年同四半期339百万円）に増加し、グループ主要事業との連携が継続。セグメント利益は403百万円（前年同四半期314百万円）と増加しており、全社の経常利益調整項目として一定の貢献を示している。
主要プロダクト
成長ドライバー
- グループ主要4事業の取引拡大に伴うセグメント間内部取引の維持・拡大
- 不動産市場全体の活況を背景とした仲介需要の底支え
- 外部顧客向け売上高の増加傾向（前年同期比99.6%増）
リスク
- 外部顧客向け売上高が拡大傾向にあるものの依然小規模（40百万円）であり、収益貢献度が限定的
- グループ内部取引依存度が高く、主要事業の業績変動の影響を直接受けやすい構造
- 主要4事業（特にDX新築不動産事業）の大幅な減収が続く場合、内部取引を通じた影響波及のリスクがある
最終更新: 2026年11月12日