大東建託株式会社

事業詳細

土地所有者に対し賃貸住宅等の建築請負契約を締結し、設計・施工を行う。主力は賃貸住宅（居住用完成工事高112,500百万円が完成工事高全体の93.9%）で、事業用・その他も手掛ける。大東建設㈱等グループ会社が資材供給・施工補完を担い、ZEH賃貸住宅など環境配慮型物件の供給にも注力している。価格改定の効果により利益率が改善する一方、金利上昇による融資審査長期化等を背景に受注は減少傾向にある。

直近の概況

受注減少も価格改定効果で利益率が大幅改善

2027年3月期第1四半期の完成工事高は119,846百万円（前年同期比5.3%減）となったが、価格改定効果により完成工事総利益率は27.9%（前年同期比3.5ポイント上昇）に改善し、営業利益は9,896百万円（同16.9%増）となった。受注工事高は前年同期の価格改定前受注集中の反動や金利上昇による融資審査長期化の影響で1,026億45百万円（前年同期比21.1%減）に減少し、受注工事残高も757,766百万円（前期末比4.8%減）に縮小した。

主要プロダクト

成長ドライバー

• 受注残高757,766百万円を背景とした工事進捗による完成工事高の安定的な計上
• 価格改定効果による完成工事総利益率の改善（当第1四半期27.9%、前年同期比3.5ポイント上昇）
• 営繕工事等ストック型収益の積み上げによる管理棟数増加への対応
• 建築営業担当者の適正配置と販売エリア適正化による受注効率の向上
• ZEH賃貸住宅等の環境配慮型物件による差別化と土地オーナーへの提案力強化

リスク

• 金利上昇による融資審査の長期化を背景とした受注工事高の減少継続（前年同期比21.1%減）
• 前期の価格改定前受注集中の反動による受注環境の悪化
• 受注工事残高の縮小（757,766百万円、前期末比4.8%減）による将来の完成工事高への影響
• 資材価格・人件費の高騰による完成工事総利益率への下押し圧力の再燃リスク
• 施工体制の効率化・人材確保に係るコスト増加リスク
• 完工予定の下期偏重による四半期業績の変動リスク

事業詳細

大東建託パートナーズ㈱が「賃貸経営受託システム」に基づき家主と一括借上契約を締結し入居者へ転貸する一括借上事業を中核とする。大東建託リーシング㈱による仲介斡旋、家賃保証事業、電力事業等を包含し、土地オーナーへの総合的な賃貸経営サービスを提供する。管理戸数1,356,363戸（2026年6月末）を擁し、四半期売上高の約64%を占める最大セグメント。

直近の概況

管理戸数拡大と高入居率維持で増収増益、営業利益率も改善

当第1四半期は「賃貸経営受託システム」による一括借上物件の増加に加え、建築費・住宅価格上昇等を背景に賃貸需要が堅調に推移し、高水準の入居率を維持したことで家賃収入が増加。売上高307,941百万円（前年同期比3.9%増）、営業利益27,510百万円（前年同期比15.7%増）と増収増益を達成し、営業利益率も8.9%（前年同期比0.9ポイント上昇）に改善した。入居者斡旋件数は85,909件（前年同期比1.5%増）、居住用家賃ベース入居率は97.7%（前年同期比0.3ポイント上昇）となった一方、事業用は99.3%（前年同期比0.1ポイント低下）となった。

主要プロダクト

成長ドライバー

• 管理戸数の継続的拡大（2026年6月末1,356,363戸、前年同期比2.2%増）による一括借上家賃収入の増加
• 高水準の家賃ベース入居率（居住用97.7%、前年同期比0.3ポイント上昇）の維持による空室損失の抑制
• 電力事業収入の高成長（前年同期比9.0%増、3,359百万円）によるクロスセル収益の積み上げ
• 家賃保証事業（保証事業収入5,495百万円、前年同期比3.5%増）の安定的な収入拡大
• 賃貸事業・その他周辺サービスの拡大（賃貸事業収入前年同期比8.6%増、その他前年同期比11.1%増）

リスク

• 販売費及び一般管理費の増加（人件費等）による利益率圧迫リスク
• 新設住宅着工戸数の変動（前年同期は建築基準法改正等の影響で減少しており、当期の増加には反動増の影響を含む）による管理戸数成長への影響リスク
• 一括借上修繕引当金の積み上がり（2026年6月末237,785百万円）による将来の修繕費用増加リスク
• 金利上昇による土地オーナーの借入コスト増加に伴う新規建設需要の抑制リスク
• 事業用家賃ベース入居率の小幅低下（前年同期比0.1ポイント低下）に見られる事業用需要の変動リスク

事業詳細

収益不動産の買取リノベ再販・開発販売（大東建託アセットソリューション）、投資マンション開発販売（株式会社インヴァランス）、マンション・オフィス等の開発販売（株式会社アスコット）を主軸とする。2024年度より独立した報告セグメントとして区分され、中期経営計画（2024〜2026年度）における注力分野。2025年3月のアスコット連結子会社化に続き、2026年7月31日には株式会社THEグローバル社（東証スタンダード、販売代理・建物管理・分譲マンション・ホテル・収益物件事業）を完全子会社化し、事業ポートフォリオを拡大した。

直近の概況

THEグローバル社を完全子会社化、営業利益は52.3%増

2026年4月にTHEグローバル社（東証スタンダード、証券コード3271）の完全子会社化を目的とした公開買付けを開始し、5月28日に議決権比率44.92%（買付代金16,276百万円）を取得。その後株式併合・自己株式取得等の手続きを経て、2026年7月31日に議決権比率100%となり完全子会社化を完了した。当第1四半期の不動産開発事業売上高は販売計画の第2四半期以降偏重により299億90百万円（前年同期比10.6%減）となったが、アスコット子会社化に伴う取得原価調整影響の縮小等により営業利益は42億21百万円（前年同期比52.3%増）、営業利益率は14.1%（前年同期比5.8pt向上）となった。

主要プロダクト

成長ドライバー

• THEグローバル社の完全子会社化完了（2026年7月31日、買付代金16,276百万円、議決権比率100%）による首都圏都心部開発力・仕入力の強化
• 収益不動産（買取再販）事業の大幅拡大（27棟、前年同期比58.8%増）
• 投資マンション販売戸数の増加（399戸、前年同期比14.3%増）
• アスコット子会社化に伴う取得原価調整影響の縮小による営業利益率改善（14.1%、前年同期比5.8pt向上）
• 中期経営計画における不動産投資額1,000億円目標達成に向けた本企業価値向上施策（開発力強化、建築関連機能連携、出口戦略多様化、PMI早期実現）

リスク

• 販売計画の第2四半期以降偏重による売上高の四半期間偏在（当第1四半期売上高は前年同期比10.6%減）
• THEグローバル社完全子会社化に伴うのれん・取得原価・取得関連費用が現時点で未確定であり、今後の負担発生リスク
• 不動産市況・金利上昇による販売価格・販売スピードへの影響（受注工事高等では金融機関融資審査の長期化の動きも顕在化）
• 仕掛販売用不動産（前期末比16,236百万円増）・販売用不動産（同16,939百万円増）の在庫積み上がりによる資産効率悪化リスク
• 建築費・資材価格の高止まりによる開発コスト上昇圧力
• THEグローバル社の完全子会社化資金として関連会社株式取得16,276百万円を投資、投資有価証券取得等の資金負担増加

事業詳細

大東ファイナンス株式会社による建築資金融資（金融機関からの長期融資実行までのつなぎ・2次融資）、少額短期保険ハウスガード株式会社による家主・入居者向け保険販売、大東みらい信託株式会社による不動産管理信託・資産承継コンサルティング、ハウスペイメント株式会社によるクレジットカード決済代行、D.T.C. REINSURANCE LIMITEDによる火災保険再保険を展開。土地オーナーや入居者を主要顧客とし、グループ建設・賃貸事業と密接に連携する。セグメント資産がグループ全事業セグメント合計の10%以上を占めるため報告セグメントに指定。

直近の概況

外部売上は微減も増益、利益率は改善

2027年3月期第1四半期の金融事業セグメントは、外部顧客への売上高3,077百万円（前年同期比3.1%減）となったが、セグメント利益は636百万円（前年同期比4.3%増）と増益を確保し、営業利益率は20.7%（前年同期比1.5ポイント上昇）に改善した。主力の保険事業収入は2,531百万円（前年同期比1.2%減）とほぼ横ばいで推移。グループ内取引を含むセグメント計売上高は7,907百万円（前年同期比1.9%増）となり、グループ他事業との連携取引は拡大している。

主要プロダクト

成長ドライバー

• グループ管理戸数の増加に伴う保険・金融サービス需要の拡大
• 少額短期保険ハウスガード株式会社の契約数増加（家主・入居者向け保険の普及拡大）
• 不動産管理信託・資産承継コンサルティングへの需要増加（土地オーナーの相続・資産管理ニーズの高まり）
• グループ建設事業との連携による建築資金融資の貸付残高維持・拡大

リスク

• 調達金利の上昇による利益圧迫リスク
• 建設事業の受注動向に連動した融資需要の変動リスク（当第1四半期の建設事業受注高は前年同期比21.1%減）
• 保険事業における損害率上昇リスク（自然災害・火災等の発生頻度増加）
• 金融規制強化や信託業法・保険業法改正に伴うコンプライアンス対応コストの増加

事業詳細

報告セグメントに含まれない事業セグメントの集合体。主な構成は①LPガス等エネルギー供給事業、②デイサービス・保育・訪問介護事業、③マレーシア・クアラルンプールにおけるホテル事業（ル メリディアン、ヒルトン）、④フレキシブル・ワークスペース運営、⑤発電・電力販売事業等。大東建託グループの賃貸住宅管理戸数を顧客基盤として活用するシナジー型事業群であり、ストック型収益が中心。金融事業（施主向け建築資金融資）も含む。

直近の概況

介護施設拡大で増収も設備・人材費増加で減益

当第1四半期は、介護事業における施設利用者数の増加により増収となり、その他事業売上高は22,338百万円（前年同期比2.9%増）となった。一方、介護施設の拡大に伴う設備投資や介護人材の採用費用の増加などにより、営業利益は2,539百万円（前年同期比24.2%減）と減益となった。福祉施設数は136施設と前年同期比27.1%増加し、事業拡大フェーズにあることが確認できる。マレーシアホテル事業は両施設とも稼働率が大きく改善した。

主要プロダクト

成長ドライバー

• LPガス・都市ガス供給戸数の継続的拡大（グループ管理戸数増加に連動、前年同期比4%台の伸長）
• マレーシアホテルの稼働率改善（ル メリディアン78.4%、ヒルトン82.1%と大幅上昇）
• デイサービス利用者数の増加による介護事業の増収、福祉施設数136施設への拡大（前年同期比27.1%増）
• エネルギー事業・介護事業等グループシナジーの深化

リスク

• 介護施設拡大に伴う設備投資・人材採用費用の増加による短期的な利益圧迫（当第1四半期は営業利益24.2%減）
• 調達金利の上昇による金融事業の利益圧迫
• エネルギー価格の高止まりによるLPガス事業のコスト上昇リスク
• 少子高齢化・介護人材不足による介護・保育事業の運営コスト増加
• マレーシアホテル事業における為替変動リスク（円安・リンギット変動）