KOSE R.E. Co.,Ltd.

本公司集團受《宅地建物交易業法》、《不當贈品類及不當表示防止法》、《住宅品質確保法》、《公寓管理適正化法》等法定規範規制，若發生執照、登記遭撤銷或更新資格不符之情形，將對事業持續造成阻礙。本公司持有國土交通大臣執照（第7271號，有效期限至2026年6月21日），子公司艾爾維護股份有限公司（株式会社アールメンテナンス）持有公寓管理業者登記（有效期限至2029年5月7日）。若對相關法規之新訂、修訂或廢止應對延遲，亦可能對業績造成重大影響。

依《住宅品質確保法》規定，新建住宅之基本結構部分須負10年瑕疵擔保責任。若發生未投保物件之瑕疵，或已投保物件瑕疵擔保責任超出保險保障上限之情形，可能對業績造成影響。本公司除將業務委外予設計、建設公司外，亦透過自主之設計階段檢查、確認以及投保住宅瑕疵擔保保險加以應對。此外，若因建設公司經營破產等原因導致其未能履行工程承攬合約所規定之瑕疵擔保責任，本公司將承擔修補義務，並可能發生預期外費用之風險。

本公司主要以福岡都市圈為中心，運用不動產業者、建設公司、金融機構等網絡取得事業用地，若因地價上漲或用地取得競爭加劇導致取得困難，可能對業績造成影響。此外，雖於買賣合約簽訂時已進行土壤污染等調查，但若動工後發現問題，或賣方未履行瑕疵擔保責任，將有可能對專案開發計畫造成阻礙之風險。用地取得為事業之根本，取得困難將直接導致銷售物件供給能力下降。

2025年1月期之有息負債餘額為5,125,040百萬日圓（以千日圓單位表示之原始數值：5,125,040千日圓），有息負債依存度高達30.1%，若市場利率超出預期上升，因利息支出增加，可能對業績造成影響。2025年1月期之利息支出對營業利益比率為17.7%（2024年1月期為3.5%），大幅上升，顯示利率敏感度提高。此外，房貸利率上升將導致顧客購買力下降，亦有可能使銷售計畫之執行變得困難之風險。

本公司集團主要透過向金融機構借款籌措事業用地取得資金及建設費用，若因金融情勢惡化等原因導致資金調度發生障礙，將難以依計畫供給銷售物件。本公司致力強化與各金融機構之關係，並透過公開增資、發行公司債、與其他公司共同事業等方式使資金調度多元化，惟隨著專案開發案件之擴大，有息負債餘額於2025年1月期達5,125,040千日圓，較前期大幅增加，顯示對調度環境變化之脆弱性提高。

本公司將公寓建設委託予外部建設公司，若發生預期外之建築成本上升、建設公司選擇性接單、建設公司經營破產、施工品質缺陷等情事，可能對專案開發計畫造成阻礙。本公司於審慎審查建設公司之施工能力、財務狀況等後方簽訂工程承攬合約，並由一級建築施工管理技師進行工程進度及品質管理，惟源於外包依存結構之風險無法完全排除。若物件完成後建設公司經營破產，本公司將負擔修補義務，並有發生預期外費用之風險。

若因建築成本上升、景氣急遽惡化、利率上升、住宅相關稅制之修訂或廢止等原因導致銷售計畫執行困難，可能造成完工存貨顯著增加或專案延遲，進而使資金收支惡化。依存貨評估相關會計準則規定，若銷售用不動產、在建銷售用不動產之市價低於取得成本而計提評估損，將直接影響業績。2025年1月期之營業收入為7,648,834千日圓，較前期大幅減少，須密切關注存貨周轉延遲之風險。

本公司集團將經營資源集中於福岡都市圈，其經營結構深受以福岡市為中心之福岡縣內經濟狀況、就業狀況、租賃需求、地價動向之影響。此外，福岡市依據《福岡市建築糾紛預防與調整條例》等規定，存在對單室公寓（Wonrūmu Manshon）之規範限制，若日後對規範變更之應對出現困難，可能對業績造成影響。本公司為分散風險，正推進向首都圈及九州各縣核心城市之發展，惟亦存在因競爭加劇而無法確保原先預期收益之風險。

資產運用型公寓內含租賃入住率惡化、租金行情下跌、利率上升致還款負擔增加等風險，若此等風險擴大或貸款審核趨嚴導致顧客購買力下降，將難以執行銷售計畫。此外，因具投資商品之性質，若銷售方式相關法規管制加強，應對將需耗費時間及費用，可能對銷售計畫造成阻礙。本公司集團依不動產租賃管理承攬合約支援顧客之公寓經營，惟其事業結構對外部環境變化之依存度較高。

家庭型公寓銷售事業因物件交付時期集中於完工時期，其結構導致年度、各季度之業績大幅波動。觀察過去三期各季度之營業收入，2023年1月期第四季度營業收入為5,065,497千日圓，占全年82%，顯示明顯偏重於特定季度之現象。若因天災或不可預期事件導致完工時期顯著延遲，可能對當期業績造成重大影響。