業務內容
山一房地產股份有限公司（原山一・Uniheim Estate）為1989年在和歌山創業的綜合不動產開發商。以從農地等素地取得用地、住宅用地整地、開發、銷售到租賃一貫作業的全方位（Full Line）體制作為競爭優勢的來源。
事業由①租賃用不動產之持有・運用、②住宅用地・產業用地之開發銷售・獨棟建築、③分售公寓之企劃開發・銷售、④高齡者相關服務等4個部門構成。主要客戶範圍廣泛，從家庭首購族到法人（物流・工廠用地）皆有涵蓋。
以近畿圈為據點，同時正加速拓展首都圈（埼玉・東京・橫濱）。2022年於東證標準市場上市。
目前以包含6家合併子公司的集團7家公司體制營運。
商業模式
從用地取得階段即設計出口策略，依市況機動選擇租賃持有（穩定收益）或出售（資本利得）。透過素地開發抑制土地成本，確保較高的毛利率。並搭配短期與中長期案件，使現金流入趨於平穩。資金調度方面則運用以三井住友銀行等為主辦行的聯貸，依個別案件進行最佳化配置。
企業優勢
擅長從農地、調整區域、繼承案件、M&A活用等權利調整複雜的素地進行開發，能夠挖掘競爭對手難以進入的案件。憑藉此能力壓低土地成本，於2026年3月期不動產開發・銷售事業中達成25.5%的分部利潤率。
具備從用地取得、整地、建築、銷售到租賃管理，皆可由自家集團一貫完成的體制。子公司Estylink（租賃管理）、L&B（店舖建築）、New Life Service（公寓管理）等發揮集團協同效應，抑制外包成本。
2023年以後，陸續將大成住宅股份有限公司（埼玉・獨棟住宅）、Estylink股份有限公司（首都圈租賃管理）、野上電鐵（產業用地開發）納入子公司。藉此擺脫對近畿圈的依賴，於短期內取得首都圈的銷售網絡與資訊網路等實績。
ENVALITH 觀點
業績趨勢
2026年3月期（訂正後）的合併業績為：營業收入17,638百萬日圓（較前期減少15.6%）、營業利益1,929百萬日圓（較前期增加10.0%）、經常利益1,179百萬日圓（較前期減少3.1%）、歸屬於母公司股東之當期淨利564百萬日圓（較前期減少17.3%）。營業收入時隔5期出現減收，主因為公寓事業竣工物件減少（該事業部門營業收入減少51.8%）。
另一方面，不動產開發・銷售事業因法人不動產銷售進度提前等因素，營業收入增加50.5%、利潤增加261.9%，大幅成長，帶動營業利益轉為較前期增益。惟因利率上升導致利息支出增加（597百萬日圓），對經常利益及淨利造成壓力。
過去5期的當期淨利從2022期的1,603百萬日圓大幅降至2026期的564百萬日圓，結構性收益能力的恢復為當前課題。就外部環境而言，都會區不動產價格持續維持高水準，有助於支撐銷售單價，但建築成本居高不下及利率上升則對收益環境造成影響。
成長策略
以深耕首都圈、活用併購及累積出租不動產庫存三位一體策略，脫離對近畿圈的依賴，追求持續成長
預計2027年3月期在關東地區完成大型公寓專案的竣工。計畫大幅回升公寓事業業績，該事業在2026年3月期的部門利益已滑落至93百萬日圓（較前期減少92.2%）。橫濱、埼玉等地的新專案也將依序推出。
預計2027年3月期完成目前開發中的大型產業用地，有望帶動法人不動產銷售部門增收。2026年3月期法人不動產銷售提前實現進度，證實了該部門的開發與銷售能力。
2026年3月期大成住宅的獨棟住宅銷售數量大幅低於原先預期，但由於前一年取得的分售用地將陸續完成，預計2027年3月期將呈現回升趨勢。將活用埼玉縣東武東上線沿線的銷售網絡與資訊網絡，強化首都圈獨棟住宅事業基礎。
持續推動將不動產出售利得的一部分再投資於出租用不動產取得的循環模式。2026年3月期於奈良縣櫻井市開設的新商業設施對收益有所貢獻。同時推動開發區域由近畿圈擴展至東海與首都圈，透過地理分散以穩定收益。
透過建築（Esty Link、L&B）、公寓管理（New Life Service）等內部化，削減外包成本並強化品質管理。隨著集團不動產相關業務的擴大，產險代理業務也有望增加受託業務量。
最新更新: 2026年7月19日