业务内容
山一房地产株式会社（原山一・UNIHEIM房地产）是1989年在和歌山创立的综合房地产开发商。公司以从农地等原始地块获取用地、宅地开发、开发、销售到租赁的一体化全流程体制作为竞争优势的源泉。
业务由以下四个业务分部构成：①租赁用不动产的持有与运营，②住宅用地、产业用地的开发销售及独栋住宅建造，③分户出售公寓（分譲マンション）的企划开发与销售，④面向老年人的服务等。主要客户涵盖从首次购房的家庭客户到法人客户（物流、工厂用地）等多个层面。
公司以近畿圈为基础，同时正在加速向首都圈（埼玉、东京、横滨）拓展。公司于2022年在东证标准市场上市。
集团由包括6家合并子公司在内的共7家公司构成。
商业模式
从用地取得阶段就设计出口战略，根据市场行情灵活选择持有出租（稳定收益）或出售（资本利得）。通过从素地进行开发来控制土地成本，确保较高的毛利率。将短期与中长期项目组合搭配，使现金流入趋于平稳。资金筹措方面，利用以三井住友银行等为主干事的银团贷款，并按项目进行优化配置。
企业优势
擅长从农地、调整区域、继承案件、并购活用等权利关系复杂的素地进行开发，能够挖掘竞争对手难以介入的项目。凭借这一能力抑制了土地成本，在2026年3月期的不动产开发·销售业务中实现了25.5%的分部利润率。
公司拥有从用地取得到造地、建筑、销售、租赁管理一体化、由自有集团完成的体制。子公司ESTYLINK（租赁管理）、L&B（店铺建筑）、New Life Service（公寓管理）等发挥集团协同效应，抑制了外包成本。
自2023年以来，公司相继将大成住宅株式会社（埼玉、独立住宅）、株式会社ESTYLINK（首都圈租赁管理）、野上电铁（产业用地开发）纳入子公司。摆脱了对近畿圈的依赖，在短期内获得了首都圈的销售网络与信息网络的实绩。
ENVALITH 视角
业绩趋势
2026年3月期（订正后）的合并业绩为：销售收入17,638百万日元（同比减少15.6%），营业利润1,929百万日元（同比增长10.0%），经常利润1,179百万日元（同比减少3.1%），归属于母公司股东的当期净利润564百万日元（同比减少17.3%）。销售收入出现5期以来首次减收，主要原因是公寓事业竣工项目减少（该分部销售收入减少51.8%）。
另一方面，不动产开发·销售事业由于面向法人的不动产销售进度提前等因素，销售收入增长50.5%、利润增长261.9%，大幅增长，营业利润转为同比增益。但是，利率上升导致的利息支出增加（597百万日元）对经常利润及净利润造成了压力。
过去5期的当期净利润从2022期的1,603百万日元大幅降至2026期的564百万日元，恢复结构性盈利能力成为课题。从外部环境看，城市地区不动产价格持续处于高水平，支撑了销售单价，但建筑成本居高不下及利率上升正在对盈利环境产生影响。
成长战略
通过深耕首都圈、活用并购以及积累出租型不动产存量三位一体的方式，摆脱对近畿圈的依赖，力图实现可持续增长
计划于2027年3月期完成关东地区大型公寓项目的竣工。2026年3月期公寓业务分部利润降至93百万日元（同比下降92.2%），计划借此大幅恢复该业务的业绩。横滨、埼玉等地的新项目也将陆续推出。
预计2027年3月期完成正在开发中的大型产业用地，有望为法人不动产销售分部带来增收。2026年3月期法人不动产销售提前实现进度，已验证该分部的开发与销售能力。
2026年3月期大成住宅的独栋住宅销售数量大幅低于预期，但由于前一年获取的分块用地陆续完工，预计2027年3月期将呈恢复趋势。将利用埼玉县东武东上线沿线的销售网络与信息网络，强化首都圈独栋住宅业务基础。
持续将不动产出售收益的一部分再投资于出租用不动产的获取。2026年3月期奈良县樱井市新商业设施开业为收益做出贡献。同时推进开发区域由近畿圈向东海、首都圈扩展，通过地理分散实现收益稳定化。
通过建筑（Estilink・L&B）、公寓管理（New Life Service）等业务的内部化，削减外包成本并强化质量管理。随着集团不动产相关业务的扩大，损害保险代理业务的受托量预计也将增加。
最近更新: 2026年7月19日