株式会社コーセーアールイー

当社グループは宅地建物取引業法、不当景品類及び不当表示防止法、住宅品質確保法、マンション管理適正化法等の法的規制を受けており、免許・登録の取消や更新欠格が生じた場合、事業継続に支障をきたす。当社は国土交通大臣免許（第7271号、有効期限2026年6月21日）、子会社㈱アールメンテナンスはマンション管理業者登録（有効期限2029年5月7日）を保有している。関係法規の新設・改廃への対応が遅れた場合も業績に重大な影響を及ぼす可能性がある。

住宅品質確保法により新築住宅の基本構造部分について10年間の瑕疵担保責任が義務付けられており、保険未加入物件や保険加入物件の保証限度を超える瑕疵担保責任が発生した場合、業績に影響を及ぼす可能性がある。当社は設計・建設会社への業務委託に加え、独自の設計段階からの検査・確認および住宅瑕疵担保保険への加入により対応している。また、建設会社の経営破綻等により工事請負契約に基づく瑕疵担保責任が履行されない場合、当社に補修義務が生じ想定外の費用が発生するリスクもある。

当社は福岡都市圏を中心に不動産業者・建設会社・金融機関等のネットワークを活用して事業用地を取得しているが、地価上昇や用地取得競合により取得が困難になった場合、業績に影響を及ぼす可能性がある。また、売買契約時に土壌汚染等の調査を実施しているものの、着工後に問題が発覚した場合や売主が瑕疵担保責任を遂行しない場合、プロジェクト開発計画に支障をきたすリスクがある。用地仕入れは事業の根幹であり、取得困難は販売物件の供給力低下に直結する。

2025年1月期の有利子負債残高は5,125,040百万円（千円単位の原数値：5,125,040千円）、有利子負債依存度は30.1%と高水準にあり、市場金利が想定を超えて上昇した場合、支払利息の増加により業績に影響を及ぼす可能性がある。2025年1月期の支払利息対営業利益比率は17.7%（2024年1月期3.5%）と大幅に上昇しており、金利感応度が高まっている。加えて、住宅ローン金利の上昇は顧客の購買力低下を招き、販売計画の遂行を困難にするリスクもある。

当社グループは事業用地取得資金および建設費用を主として金融機関からの借入により調達しており、金融情勢の悪化等により資金調達に支障が生じた場合、販売物件を計画どおりに供給することが困難となる。各金融機関との関係強化、公募増資・社債発行・他社との共同事業等による資金調達の多様化に努めているが、プロジェクト開発案件の拡大に伴い有利子負債残高は2025年1月期に5,125,040千円と前期比大幅増加しており、調達環境の変化に対する脆弱性が高まっている。

当社はマンション建設を外部建設会社に委託しており、想定外の建築コスト上昇、建設会社による選択受注、建設会社の経営破綻、施工品質の欠陥等が発生した場合、プロジェクト開発計画に支障をきたす可能性がある。建設会社の施工能力・財務内容等を慎重に審査した上で工事請負契約を締結し、1級建築施工管理技士による工程・品質管理を実施しているが、外注依存構造に起因するリスクは排除できない。物件完成後に建設会社が経営破綻した場合、当社が補修義務を負い想定外の費用が発生するリスクもある。

建築コストの上昇、急激な景気悪化、金利上昇、住宅関連税制の改廃等により販売計画の遂行が困難となった場合、完成在庫の著しい増加やプロジェクト遅延が発生し、資金収支が悪化する可能性がある。棚卸資産の評価に関する会計基準により、時価が取得原価を下回った販売用不動産・仕掛販売用不動産の評価損が計上された場合、業績に直接影響を及ぼす。2025年1月期の売上高は7,648,834千円と前期比で大幅に減少しており、在庫回転の遅延リスクへの注視が必要な状況にある。

当社グループは福岡都市圏に経営資源を集中しており、福岡市を中心とする福岡県内の経済状況・雇用状況・賃貸需要・地価動向の影響を強く受ける構造にある。また、福岡市の「福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例」等によるワンルームマンション規制が存在し、今後の規制変更への対応が困難となった場合、業績に影響を与える可能性がある。リスク分散を目的に首都圏および九州各県の中核市への展開を進めているが、競合激化により当初期待した収益を確保できないリスクも存在する。

資産運用型マンションは賃貸入居率の悪化・家賃相場の下落・金利上昇による返済負担増加等のリスクを内包しており、これらリスクの増大やローン審査の厳格化により顧客の購買力が低下した場合、販売計画の遂行が困難となる。また、投資商品としての側面から販売方法に関する法的規制が強化された場合、対応に期間・費用を要し販売計画に支障をきたす可能性がある。当社グループは不動産賃貸管理請負契約に基づき顧客のマンション経営をサポートしているが、外部環境変化への依存度が高い事業構造となっている。

ファミリーマンション販売事業では物件引渡し時期が完成時期に集中するため、年度・四半期毎の業績が大きく変動する構造にある。過去3期の四半期別売上高を見ると、2023年1月期は第4四半期に5,065,497千円と全体の82%が集中するなど、特定四半期への偏重が顕著である。天災や不測の事態による完成時期の著しい遅延が発生した場合、当該期の業績に重大な影響を及ぼす可能性がある。