利好因素
營業收入達5,401.47億日圓（年增+4.1%），四大業務板塊營收均成長。不動產事業成長最為強勁，部門營收（含部門間交易）年增+10.8%。待售土地及建物庫存擴增，亦為下半年營收認列預作準備。本期淨利為584.75億日圓（年增+4.0%）。受惠於庫藏股買回，EPS年增+5.6%，增幅高於本期淨利。
- 全板塊營收成長：交通、不動產、生活服務及飯店度假村事業營收均增加。交通事業部門利益為191.46億日圓（年增+1.0%），利潤率16.5%，獲利基礎維持穩健。
- 不動產庫存擴增：不動產事業部門營收（含部門間交易）為1,278.88億日圓（年增+10.8%）。待售土地及建物較上年度末增加30.0%至2,801.08億日圓，已確保下半年以後營收認列所需庫存。
- 淨利進度符合預期：期中歸屬母公司業主淨利為584.75億日圓（年增+4.0%）。全年計劃達成率為65.0%，與去年同期的64.6%相當（本公司估算）。
- 庫藏股買回推升EPS：買回11,897,300股後，期內平均流通股數由5.730億股降至5.643億股，帶動EPS升至103.63日圓（年增+5.6%）。
- 股息上調、財務體質改善：期中股息由14日圓上調至16日圓，全年股息預估維持32日圓。股東權益比率升至32.1%（較上年度末提高0.9個百分點）。
關注事項
營業利益為542.89億日圓（年減7.8%）。成本增幅（營業費用合計+5.6%）高於營收增幅（+4.1%）。生活服務事業與飯店度假村事業利益均呈雙位數衰退。7–9月單季營業利益年減13.8%，降幅較1Q擴大（本公司估算）。淨利成長主要仰賴所得稅費用為負值（-23.45億日圓），實質獲利成長仍待確認。
- 利潤率收斂：OPM為10.1%，年減1.3個百分點。運輸業等營業費用及營業成本年增+5.5%，銷管費（SG&A）年增+5.9%，增幅均高於營收。
- 營收成長未能轉化為獲利：生活服務事業部門利益年減24.5%，不動產事業中的不動產租賃業務年減21.9%。飯店度假村事業年減28.3%，惟部分係費用認列時點變動所致，公司預估該板塊全年利益仍將成長。
- 經常利益大幅下滑：經常利益年減24.0%。權益法投資收益降至71.16億日圓（年減54.4%），利息費用則增至82.60億日圓（年增+45.1%）。
- 資金成本上升：有息負債擴增至1兆4,566.54億日圓（較上年度末增加5.2%，本公司估算）。利息費用增速遠高於負債增速，顯示融資利率走升。
- 淨利成長品質偏弱：期中稅前淨利年減19.5%。淨利成長係由負值所得稅費用及61.80億日圓非常利益所支撐，相關效果能否延續至下年度以後仍不明朗。
關注要點/後續追蹤事項
- 下半年營業利益門檻：若要達成全年營業利益計劃1,000億日圓，下半年需貢獻457.11億日圓（較去年下半年增加3.2%，本公司估算）。關鍵在於上半年衰退的生活服務事業與飯店度假村事業能否於下半年回升。
- 不動產營收認列：將追蹤2,801.08億日圓待售土地及建物中，有多少能於下半年認列。同時關注不動產事業利潤率能否自上半年的17.5%回升。
- 負債與股東回報之平衡：在利率上升環境下有息負債持續增加，重點在於獲利成長能否吸收利息費用增幅。管理層亦需說明如何在此情況下兼顧加碼配息與庫藏股買回的資金來源。
- 全年財測修正內容及下半年各業務板塊假設之拆解
- 生活服務事業利益衰退之因素分析及利潤率改善對策
- 飯店度假村事業利益衰退之主因（成本上升或需求變化）及下半年展望
- 所得稅費用為負值之原因及全年稅負展望
- 利率上升環境下之融資策略及有息負債目標水準
關鍵財務摘要
| 項目 | 數值 | 年比 |
|---|---|---|
| 營業收入 | 5,401.47億日圓 | +4.1% |
| 營業費用合計 | 4,858.58億日圓 | +5.6% |
| └運輸業等營業費用及營業成本 | 3,647.41億日圓 | +5.5% |
| └銷管費（SG&A） | 1,211.17億日圓 | +5.9% |
| 營業利益 | 542.89億日圓 | -7.8% |
| 營利率 | 10.1% | -1.3pt |
| 權益法投資收益 | 71.16億日圓 | -54.4% |
| 利息費用 | 82.60億日圓 | +45.1% |
| 經常利益 | 533.08億日圓 | -24.0% |
| 非常利益 | 61.80億日圓 | +460.3% |
| 非常損失 | 31.30億日圓 | +161.9% |
| 期中稅前淨利 | 563.59億日圓 | -19.5% |
| 所得稅費用 | -23.45億日圓 | 年變動額-144.49億日圓 |
| 期中歸屬非控制權益淨利 | 2.29億日圓 | -86.6% |
| 期中歸屬母公司業主淨利 | 584.75億日圓 | +4.0% |
| 每股盈餘（EPS） | 103.63日圓 | +5.6% |
| 期中綜合損益 | 663.55億日圓 | +45.5% |
- 去年同期基期含一次性因素：去年同期權益法投資收益包含Tokyu REIT適用權益法所產生、相當於負商譽之66.53億日圓（公司揭露）。排除該因素後，權益法投資收益仍由89.41億日圓降至71.16億日圓，年減20.4%（本公司估算）。
- 非常損益項目：非常利益主要包括投資有價證券處分利益22.99億日圓、非流動資產處分利益12.68億日圓及受領補償金9.30億日圓。非常損失中，非流動資產報廢損失增至11.44億日圓。
- 2Q單季轉弱：7–9月單季營業收入為2,666.80億日圓（年增+3.5%），營業利益為228.95億日圓（年減13.8%）（本公司估算）。1Q營業利益年減2.8%，2Q降幅進一步擴大。
分部業績
四大業務板塊營收全數成長，但僅交通事業部門利益增加（+1.0%）。不動產事業持平，生活服務事業與飯店度假村事業則呈雙位數衰退，兩者為全公司營業利益下滑的主要來源。下表數據為含部門間營收之總額。
分部業績表
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 營業利益 | 年比 | 利潤率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 交通事業 | 1,159.40億日圓 | +4.4% | 191.46億日圓 | +1.0% | 16.5% |
| 不動產事業 | 1,278.88億日圓 | +10.8% | 223.79億日圓 | -0.0% | 17.5% |
| 生活服務事業 | 2,709.93億日圓 | +4.0% | 85.07億日圓 | -24.5% | 3.1% |
| 飯店度假村事業 | 690.37億日圓 | +2.8% | 42.63億日圓 | -28.3% | 6.2% |
| 調整項目 | -437.11億日圓 | - | -600萬日圓 | - | - |
| 合併 | 5,401.47億日圓 | +4.1% | 542.89億日圓 | -7.8% | 10.1% |
- 交通事業：營收年增+4.4%，利益年增+1.0%，為唯一獲利成長的板塊。利潤率由17.1%降至16.5%，但仍維持16%區間的高水準。
- 不動產事業：營收年增+10.8%，為四大板塊中成長最快者。待售土地及建物庫存較上年度末增加646.04億日圓，銷售型業務規模擴大帶動營收成長。
- 生活服務事業：營收年增+4.0%，但利益年減24.5%，利潤率由4.3%降至3.1%。部門間營收由96.87億日圓增至165.20億日圓，占營收增加額104.76億日圓的一半以上。
- 飯店度假村事業：營收年增+2.8%，但利益年減28.3%，利潤率由8.8%降至6.2%。房價及住房率提升未能抵銷成本增加。
- 不動產事業（獲利面）：營收雖成長，利益年比持平，利潤率由19.4%降至17.5%。需釐清係低毛利案件比重上升，抑或成本上揚所致。
財測達成率
相較修正後全年計劃，營業利益達成率為54.3%，低於去年同期的57.1%。淨利達成率為65.0%，與去年同期的64.6%相當（本公司估算）。過去兩個會計年度，營業利益均約有六成於上半年實現。考量此一上半年偏重的季節性，下半年營業利益需較去年下半年提升3.2%，方能達成計劃。
| 項目 | 數值（2Q累計） | 全年預測 | 完成進度 |
|---|---|---|---|
| 營業收入 | 5,401.47億日圓 | 1兆1,350億日圓 | 47.6% |
| 營業利益 | 542.89億日圓 | 1,000億日圓 | 54.3% |
| 經常利益 | 533.08億日圓 | 1,024億日圓 | 52.1% |
| 歸屬母公司業主淨利 | 584.75億日圓 | 900億日圓 | 65.0% |
| 每股盈餘（EPS） | 103.63日圓 | 160.56日圓 | 64.5% |
財測是否變更
公司已修正全年合併財測，詳見同日發布之「全年合併財測修正公告」。修正後計劃為營業收入上調、營業利益及經常利益下修、淨利上調。換算下半年單獨數值，營業收入為5,948.53億日圓（較去年下半年增加4.9%），營業利益為457.11億日圓（增加3.2%）（本公司估算）。
- 營業收入：修正為1兆1,350億日圓（年增+4.5%）
- 營業利益：修正為1,000億日圓（年減3.1%）
- 經常利益：修正為1,024億日圓（年減11.8%）
- 歸屬母公司業主淨利：修正為900億日圓（年增+3.4%）
- 每股盈餘（EPS）：修正為160.56日圓
- 修正原因：詳見同日發布之「全年合併財測修正公告」
股東回報說明
- 股息：期中股息為16日圓，較去年同期的14日圓增加2日圓。全年股息預估為32日圓（上年度為30日圓），與前次預估相同。以修正後EPS預估計算，配息率為19.9%（本公司估算）。
- 庫藏股買回：依2026年5月12日董事會決議，公司透過市場買回11,897,300股。庫藏股增加189.59億日圓，期中期末餘額達1,181.58億日圓。
- 買回執行完畢：公司於2026年8月24日宣布庫藏股買回執行完畢。期末庫藏股數由54,920,992股增至66,212,302股。
財務狀況
股東權益比率升至32.1%，但受銷售型不動產庫存擴增及持續投資影響，有息負債擴大至約1.46兆日圓。加上利息費用同步上升，公司面臨兼顧槓桿控管與資本效率的課題。
- 主要數據
- 槓桿指標
| 項目 | 數值 | 備註 |
|---|---|---|
| 總資產 | 2兆9,627.07億日圓 | 較上年度末+1.4% |
| 現金及存款 | 640.14億日圓 | 較上年度末-23.4% |
| 待售土地及建物 | 2,801.08億日圓 | 較上年度末+30.0% |
| 股東權益 | 9,501.69億日圓 | 較上年度末+4.1% |
| 有息負債 | 1兆4,566.54億日圓 | 較上年度末+5.2%（借款、CP、公司債及CB合計；本公司估算） |
| └借款（短期及長期） | 9,326.39億日圓 | 較上年度末+8.6% |
| └公司債（含一年內到期部分） | 4,190.15億日圓 | 較上年度末+12.9% |
| └商業本票 | 450億日圓 | 較上年度末-52.6% |
| └可轉換公司債（CB） | 600億日圓 | 與上年度末持平 |
| EBITDA | 1,917.76億日圓 | 公司揭露（FY3/26全年實績） |
| 指標 | 數值 | 備註 |
|---|---|---|
| 淨負債/EBITDA | 7.3倍 | 期中期末淨有息負債1兆3,926.40億日圓 ÷ 上年度EBITDA（本公司估算）。上年度末為6.8倍 |
| 負債/股東權益 | 1.53倍 | 有息負債 ÷ 股東權益（本公司估算）。上年度末為1.52倍 |
| 利息保障倍數 | 6.6倍 | 營業利益 ÷ 利息費用（本公司估算）。去年同期為10.3倍 |
| 股東權益比率 | 32.1% | 公司揭露。上年度末為31.2% |
隨財報發布的及時揭露
- 2026/11/10修正全年合併財測。修正後計劃營業利益為1,000億日圓、淨利為900億日圓，淨利預估成長（全年合併財測修正公告）
- 2026/11/10調整2028年及2030年到期歐洲日圓可轉換公司債（CB）之轉換價格（2028年及2030年到期附買回條款歐洲日圓零息可轉換公司債轉換價格調整公告）
- 2026/11/10發布期中財報摘要，揭露經營成果及各業務板塊明細（FY3/27 2Q 財報摘要）
本季度重大公告
過去一年的大額持股報告/重要提案
- Nomura Securities：5.4%→5.7%（2026/07/31）- 作為證券業務之交易庫存、定期定額投資服務營運及信託資產管理之用
- BlackRock Japan：6.3%→3.9%（2026/05/29）- 純投資（依全權委託投資契約及投資信託管理客戶資產）
- Mizuho Bank：5.1%→4.3%（2026/05/15）- 持股目的包括強化與發行公司之業務關係、信託資產管理及衍生性商品相關部位。因擔保契約等重要契約變更而提交申報
- Nomura Securities：5.2%→5.4%（2026/05/15）- 作為證券業務之交易庫存、定期定額投資服務營運及信託資產管理之用
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