第一季營業利益較計劃短少32億日圓，主因不動產租賃業務成本前置及中東局勢對電力零售之影響；辦公室租金調升與ADR創歷史新高為達成全年目標之關鍵

摘要

第一季營業利益為313億日圓（年減2.8%），較五月財測低32億日圓。不動產銷售業務受惠於大型資產周轉型物件出售，貢獻營業利益增加37億日圓，惟不動產租賃業務因再開發相關成本前置，加上中東局勢推升東急Power Supply電力採購成本，抵消上述正面貢獻。管理層說明租賃業務前置成本約為10億至15億日圓，預計下半年將恢復正常水準。飯店平均每日房價（ADR）及每房可用收益（RevPAR）持續創歷史新高，澀谷區飯店外國旅客住房比率維持在85%以上。全年財測維持不變，管理層明確表態將致力達成EPS目標。

重點項目（財報摘要與成長策略）

• 經營策略與市場判斷
  • 中東局勢推升原油價格，影響最先反映於電力零售業務；管理層指出，對鐵路及不動產租賃之燃料成本轉嫁存在時間遞延，目前尚未顯現
  • 重申在通膨、營建成本上升及利率走高之前提下，兼顧內生成長與成本最適化之方針
  • 坦承在當前急速通膨環境下，超市業務面臨低價競爭者之壓力；已於七月啟動改善措施
• 近期業務進展與驅動因素
  • 不動產租賃業務10億至15億日圓之前置成本，分散於外包、維護及資產除役費用，未集中於特定物件
  • 飯店浮動租金之認列方式由第四季一次性入帳改為按季分攤，導致單季第一季產生約5億日圓之負面影響；預計全年可自行平衡
  • 澀谷天空（Shibuya Sky）因強風及降雨之營運限制，表現不如預期；商業設施之浮動收入亦偏弱
  • 東急Store七月速報數據顯示改善跡象
• 策略性重要舉措與轉折點
  • 積極推動縮短辦公室續約合約期限；管理層表示定期租約重新簽約之初步成果已接近最高租金每坪6萬日圓之水準
  • 庫藏股買回持續進行：截至七月底已累計買回9,605千股，金額約162億日圓（上限200億日圓）
  • 五月已完成債券型特別股之發行登記，定位為支應大型再開發投資之資本政策工具
  • 公布泰國是拉差（Si Racha）約112公頃之未來開發概念；同時簽署飛行汽車航線驗證之業務合作協議

展望

• 全年財測維持五月公布水準（營業利益1,100億日圓、本期淨利900億日圓），計劃透過下半年前置成本正常化及營收成長達成目標
• EPS 158.15日圓定位為中期計劃之最優先承諾；管理層表示如營業利益未達標，將透過特別損益等確保達成
• 已確認具備資產出售及政策持股處分之候選標的；將視第二季起之進展決定是否執行
• 東急電鐵七月進站人次趨勢約年增3%，超前全年運量計劃之年增2.4%
• 東急Power Supply之電力採購成本增加，預計隨燃料成本調整機制之轉嫁推進將趨緩和；第一季之獲利下滑速度預計不會延續
• 辦公室租金調升在合約基礎上穩步推進，效益將逐步反映於未來業績

正面因素

• 飯店ADR達27,795日圓（年增1,335日圓），其中澀谷區及Capitol為59,350日圓（年增3,027日圓），均創歷史新高
• 澀谷區飯店外國旅客住房比率超過85%，全飯店平均維持約50%，顯示持續捕捉入境旅客需求
• 不動產銷售業務之資產周轉型物件銷售，第一季營業利益達71億日圓（前期同期為33億日圓），符合預期；年度財測達成率達85%（全年目標84億日圓）
• 辦公室空置率全公司僅1.4%，澀谷區S/A級大樓更低至0.1%，處於極低水準
• 東急電鐵運量穩定成長：通勤定期票年增2.6%、非定期票年增2.3%；票箱收入394.4億日圓（年增2.3%）
• 200億日圓庫藏股買回計劃執行中，持續提升資本效率

風險

• 中東局勢推升原油價格，導致電力採購成本上升；Power Supply第一季獲利減少9億日圓。燃料成本調整可能進一步轉嫁至鐵路及不動產業務
• 東急Store因物價上漲導致每筆交易購買件數持續下降；同店營收年減0.2%，與全年財測年增3.9%之目標存在顯著落差
• 不動產租賃業務第一季成本增幅達11%，超出全年假設；須關注是否存在超越前置因素之結構性成本上升
• 第一季利息費用為36億日圓（前期同期26億日圓，增加10億日圓），全年預估153億日圓（年增34億日圓），利率負擔持續擴大
• 有息負債餘額達14,566億日圓（較上一會計年度末增加719億日圓），負債權益比（D/E ratio）升至1.6倍
• 海外子公司不動產銷售大幅萎縮：越南僅售出8戶（前期同期127戶）、澳洲50筆（前期同期66筆）

業績亮點

第一季合併營業收入為2,734億日圓（年增4.6%），營業利益313億日圓（年減2.8%）。不動產銷售業務之大型資產周轉型物件出售帶動營收成長，惟不動產租賃業務因再開發成本前置及電力採購成本上升，營業利益呈現下滑。歸屬母公司業主淨利為362億日圓（年增43.4%），主因所得稅減少，帶動稅後獲利大幅成長。

各業務板塊業績

• 東急電鐵運量：290,739千人次（年增2.5%）
• 東急電鐵票箱收入：394.4億日圓（年增2.3%）
• 飯店事業住房率：79.7%（年增0.8個百分點）
• 飯店事業ADR：27,795日圓（年增1,335日圓）
• 飯店事業RevPAR：22,146日圓（年增1,269日圓）
• 辦公室空置率（全公司）：1.4%
• 辦公室空置率（澀谷區S/A級）：0.1%
• 東急 EBITDA：617億日圓（年增3.4%）
• 每股盈餘（EPS）：63.85日圓（年增19.83日圓）

問答一覽

• Q：關於不動產業務之前置成本，具體涉及哪些費用項目？是否可以認為全年計劃維持不變？
  A：主要為維護費用及資產除役費用之累積，未集中於特定物件或費用類別。財測原已預期成本較前期有一定程度之增加，重心落在上半年，其中相當部分已於第一季實現。此外，受天候等因素影響，營收成長不如預期，亦為不動產租賃業務較財測短少之原因。後續將在推動營收擴張的同時，加強成本管控。
• Q：生活服務板塊中，超市及電力零售明顯落後計劃，將如何彌補以達成全年目標？
  A：東急Store確實受到物價上漲之影響而表現疲軟。我們已陸續推出改善措施，七月速報數據顯示好轉跡象。計劃透過成本管理（包括下半年政策性費用之管控）達成預算。東急Power Supply明確受到原油價格飆升之影響，惟後續隨燃料成本調整機制之轉嫁推進，第一季之獲利下滑速度不會持續。另須留意原油價格上漲之影響可能部分轉嫁至用電服務，如鐵路及不動產業務。雖然帳面上32億日圓之缺口看似較大，但確有若干偏弱之領域。成本結構優化與營收成長兩者缺一不可。本期淨利與EPS為中期計劃之承諾，我們決心兌現。將優先力拚營業利益達標，如有不足則確保EPS之達成。
• Q：營業利益略低於計劃，但經常利益大致符合預期，業外項目有利差異之原因為何？
  A：以與計劃比較之基準而言，主因權益法投資收益較預期為佳。
• Q：本期淨利亦較計劃低25億日圓，是否考慮透過處分政策持股認列特別利益？
  A：季度淨利之差異源於所得稅之時間差，將於會計年度內自然回歸。我們將持續關注發展態勢，尤其是第二季之趨勢，必要時將採取行動。考量資產負債表管理及利率上行環境，我們已做好探索此類選項之準備。
• Q：不動產租賃收入除天候影響外，是否有其他偏弱之處？原先是否設定更高之目標？辦公室租金調升之趨勢為何？
  A：第一季之偏弱主要出現在商業設施。另一方面，辦公室租金調升是本年度計劃中之期待領域。部分效益之顯現需要時間，但在合約基礎上進展穩健。關於五月說明會提及之縮短合約期限及增加租金調升機會——例如我們已看到五年期合約被縮短，且租戶以接近最高租金每坪6萬日圓之水準重新簽訂定期租約。此成果尚未完全反映於報表數字，但各項措施正按計劃推進。
• Q：第一季較計劃短少之32億日圓，扣除不動產前置成本後，其餘是否大致可歸因於中東局勢及天候等計劃未預設之因素？
  A：完全正確。Power Supply之獲利下滑可由中東局勢之影響解釋，輔以天候因素及不動產前置成本。東急Store等個別業務雖未達各自計劃，但其他業務表現優於預期，因此淨餘額本質上即為Power Supply之中東局勢影響及前置成本。