摘要
Envalith 出席了東急集團於5月13日下午2時召開之全年度業績說明會。2025會計年度，公司錄得營業收入10,861億日圓（年增+3.0%），本期淨利870億日圓（年增+9.3%），連續第三個會計年度刷新獲利紀錄。2026會計年度，公司計劃營業利益達1,100億日圓（年增+6.6%），淨利900億日圓（年增+3.4%），實現連續第四年創紀錄獲利，並上修中期計劃目標。於說明會上，堀江社長重申以不含物業銷售之營業利益1,000億日圓為目標之方針，明確表達透過有機成長及既有業務之創新，帶動各事業板塊營收擴張之決心。在股東回報方面，公司新設總還元性向40%作為近期基準，決議執行200億日圓庫藏股回購，並將年度股息調升2日圓至32日圓。
重點項目（業績亮點與成長佈局）
- 經營策略與市場評估
- 公司雖然認知全球經濟存在不確定性，但基本情境仍假設來客量回升及租金／售價上漲帶動之良好營運環境
- 人事費用預計年增70億日圓，惟方針為透過員工創新及有機成長加以消化
- 管理層承認股價淨值比（PBR）下滑反映了權益資金成本上升（5.1–6.5% → 5.7–7.9%）及市場成長預期降低，將於下一期中期計劃中提出因應對策
- 現有業務進展與成長動能
- 不動產租賃事業實現有機成長，既有物業租金收入年增25億日圓（+2.5%）；澀谷地區約70%辦公室租戶已同意調升租金
- 飯店事業平均每日房價（ADR）創歷史新高，達26,681日圓（年增+2,761日圓），澀谷飯店國際旅客佔比維持80%以上
- 東急電鐵乘客量恢復年增+3.1%，惟因人事費用（年增+13億日圓）及維修費用（年增+18億日圓）等成本提前認列，導致利潤減少23億日圓
- 策略舉措與轉折點
- 成為首家加入全球酒店聯盟（GHA）之日本飯店集團，取得3,400萬會員基礎，以驅動直接訂房
- 已提交可轉換公司債型種類股之架構申報，並發行數位強化型散戶債券，建立突破傳統框架之多元化融資工具
- 成立私募基金「TR1 Realty」，出售五處租賃住宅物業（約140億日圓），以手續費收入擴大資產循環利用之商業模式
展望
- 2026會計年度目標為營業利益1,100億日圓、淨利900億日圓（EPS 158.15日圓），較已公布之中期計劃上修營業利益50億日圓
- 2027會計年度目標進一步上修至EPS 164.88日圓、營業利益1,120億日圓、淨利920億日圓
- 推進三項澀谷再開發計劃（Shibuya Upper West Project／澀谷Scramble Square第二期／宮益坂地區第一種市街地再開發），目標於2035會計年度前將澀谷站周邊租金收入由約450億日圓倍增至約900–950億日圓
- 東急參與之澀谷站周邊總樓地板面積預計於2035會計年度前擴展至約86萬平方公尺（較目前約65萬平方公尺增加32%）
- 海外事業：於越南平陽省建立年均供應1,000戶之產能；對澳洲Yanchep追加投資230億日圓，目標於2035會計年度前達成約150億日圓事業利潤
- 零售板塊之日用品及餐飲領域，成長策略涵蓋門市網絡擴張以及新事業開發與併購
- 下一期中期計劃預計於2026會計年度內制定並公布，同時考慮更新長期經營願景
- 堀江社長對達成不含物業銷售之營業利益1,000億日圓表達強烈信心，呼籲所有事業單位實現具創造性之有機成長
正面因素
- EPS達152.25日圓，較中期計劃制定時之96日圓假設超出約59%，彰顯結構性改革與有機成長之具體成果
- 澀谷地區辦公室空置率維持極低水準（0.0–0.2%），既有物業頂級租金達每坪月租約60,000日圓
- 東急電鐵乘客量為2000會計年度之119.5%，優於關東私鐵平均水準；新橫濱線與目黑線之合計營收增量佔整體成長之34%
- 維持R&I AA-及JCR AA之高信用評等，平均融資成本0.88%，平均債務年限約7年，固定利率佔比70%，確保對利率上升之韌性
- 獲CDP氣候變遷A List最高評等，連續兩年入選FTSE及MSCI等主要ESG指數
疑慮事項與風險
- 中東局勢未納入財測假設，能源成本及入境旅遊需求之外溢效應仍存在殘餘風險
- 利息支出預計由118億日圓上升至153億日圓（年增+34億日圓），有息負債擴大至14,400億日圓（年增+552億日圓）
- 建築成本指數較2021年上升+36%，若建築成本進一步上升+50%之情境下，自留樓面ROA將壓縮至1.2%
- ROE為9.6%（2026會計年度預測），較前一年度之10.0%下降，與權益資金成本（5.7–7.9%）之利差收窄
- PBR仍高於1.0倍，但呈下降趨勢
業績亮點
2025會計年度獲利成長主要由飯店及度假村與生活服務板塊帶動，全數板塊營收均錄得增長。營業利益因物業銷售減少而大致與上年持平，惟受惠於負商譽認列及權益法投資利益增加，淨利達870億日圓（年增+9.3%），再創歷史新高。2026會計年度，公司預測全板塊均可實現利潤成長，目標營業利益1,100億日圓。
各業務板塊業績
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 營業利益 | 年比 |
|---|---|---|---|---|
| 交通運輸 | 2,269億日圓 | +2.9% | 273億日圓 | -5.7% |
| 不動產 | 2,629億日圓 | +3.6% | 435億日圓 | -9.9% |
| 生活服務 | 5,332億日圓 | +1.1% | 218億日圓 | +13.0% |
| 飯店及度假村 | 1,393億日圓 | +9.8% | 97億日圓 | +46.0% |
- EPS：152.25日圓（年增+17.44日圓，+12.9%）
- ROE：10.0%（年增+0.2個百分點）
- 東急集團 EBITDA：2,279億日圓（年增+6.4%）
- 東急電鐵乘客量：11.17億人次（年增+3.1%）
- 飯店ADR：26,681日圓（年增+2,761日圓）
- 飯店RevPAR：21,233日圓（年增+2,137日圓）
- 辦公室空置率（整體）：0.95%（2026年3月）
- 不動產租賃（非合併）既有物業租金收入：年增+25億日圓（+2.5%）
- 股息：年度30日圓 → 32日圓（預計調升2日圓）；庫藏股回購200億日圓
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