利好因素
歸屬母公司業主淨利達870億日圓（年增+9.3%），每股盈餘（EPS）為152.25日圓，雙雙創下歷史新高。儘管因上年度不動產銷售業務中大型物件銷售的高基期效應，營業利益持平，惟權益法投資收益達239億日圓（年增+121億日圓），加上東急REIT產生之負商譽66億日圓，共同推升經常利益及本期淨利。扣除不動產銷售業務後之營業利益為889億日圓（年增+2.9%），顯示有機成長持續推進。
- 酒店及度假村營業利益97億日圓（年增+46.0%）：ADR達26,681日圓（年增+2,761日圓），入境旅客於澀谷酒店住客中之佔比突破80%，為主要驅動因素
- 生活服務營業利益218億日圓（年增+13.0%）：東急休閒貢獻增量+14億日圓，東急電力供應達52億日圓（年增+12.1%），ICT及媒體業務亦推動盈利增長
- 東急鐵路乘客量達11.17億人次（年增+3.1%）：票務收入達1,528億日圓（年增+1.8%），乘客量延續上升趨勢
- 不動產租賃同店租金收入年增+25億日圓（+2.5%）：澀谷地區S/A級辦公大樓空置率維持於0%，確認區內辦公需求強勁
- 2027財年每股盈餘（EPS）指引為158.15日圓（年增+5.90日圓）：遠高於中期經營計劃制定時所假設之116日圓水準
基於全年業績的疑慮事項
營業利益為1,031億日圓，較二月份財測短少28億日圓，主因東急鐵路及不動產租賃業務之維修費用提前認列所致，引發市場對成本管控精確度之疑慮。有息負債擴大至1兆3,847億日圓（年增+930億日圓），利息費用118億日圓（年增+27億日圓）對經常利益構成壓力。
- 營利率9.5%（年減−0.3個百分點）：人事及維修費用上升抵銷收入增長；交通運輸板塊營業利益273億日圓，年減5.7%
- 有息負債/東急EBITDA為6.1倍（持平）；淨負債/EBITDA為6.8倍（年增+0.3倍）：財務槓桿持續攀升
- 不動產銷售營業利益142億日圓（年減−16.4%）：除上年度大型物件銷售之高基期效應外，住宅交屋量降至218戶（年減−115戶）
- 2027財年經常利益指引為1,114億日圓（年減−4.1%）：東急REIT負商譽效應反轉及利息費用預估153億日圓（年增+34億日圓）構成逆風
- 投資活動現金流−1,749億日圓（年減−609億日圓）；自由現金流−472億日圓：資本支出超前於現金回收，主因住宅開發土地/建物收購達840億日圓，加大對外部融資之依賴
關注要點/後續追蹤事項
- 2027財年扣除不動產銷售後之營業利益能否達成955億日圓之目標（年增+7.5%）。逐季追蹤租金調升、ADR增長及生產力提升能否吸收70億日圓人事費用增幅至關重要
- 本年度因增購東急REIT單位產生之66億日圓負商譽屬一次性收益，下年度將面臨反轉，管理層可動用之具體工具（資產處分、股權出售等）如何彌補差距以達成158.15日圓之EPS目標
- 下年度有息負債預計擴大至1.44兆日圓，在利率上升環境下淨負債/EBITDA 6.6倍之可持續性，以及澀谷再開發項目時程延長對投資回收期之潛在影響
- 扣除不動產銷售後營業利益年增+7.5%之拆解——租金調升、ADR增長及生產力提升各自之貢獻
- 東急鐵路維修費用130億日圓（年增+18億日圓）之性質——屬提前投入或結構性成本上升——以及下年度起成本正常化之展望
- 不動產租賃業務同店租金增長率目標，以及再開發相關租戶遷出對業績拖累之預期消散時程
- 發行優先股型債券（上限約1,000億日圓）之決策標準，及對普通股每股盈餘（EPS）之量化影響
- 在總回報率約40%之目標範圍內，股息支付率達到30%之時程規劃，以及庫藏股回購規模之中長期框架
- 因澀谷再開發時程延長而將三年投資計劃削減300億日圓之細節（延遲期間、預期成本超支）
- 不動產銷售業務資產週轉模式之中長期利潤目標（基金組成、REIT處分）——從150至160億日圓區間邁向200億日圓之時程
- 住宅用地/建物收購支出三年擴大至2,200億日圓（較原計劃增加+1,100億日圓）之理據，以及現金回收週期之展望
- 利率上升環境下之利息費用管理策略（固定/浮動利率組合、存續期管理）
關鍵財務摘要
| 項目 | 數值 | 年比 |
|---|---|---|
| 營業收入 | 10,862億日圓 | +3.0% |
| 營業利益 | 1,032億日圓 | −0.3% |
| 經常利益 | 1,161億日圓 | +7.8% |
| 歸屬母公司業主淨利 | 871億日圓 | +9.3% |
| 每股盈餘（EPS） | 152.25日圓 | +12.9% |
| 綜合損益 | 1,082億日圓 | +7.5% |
| 營收基礎營利率 | 9.5% | −0.3個百分點 |
| ROE | 10.0% | +0.2個百分點 |
| 經常利益對總資產比率 | 4.1% | +0.1個百分點 |
| 事業利益 | 1,047億日圓 | +2.0% |
| 東急EBITDA | 2,279億日圓 | +6.4% |
| EBITDA | 1,917億日圓 | +0.9% |
| 權益法投資收益 | 239億日圓 | +122億日圓 |
| 每股淨值 | 1,598.61日圓 | +157.61日圓 |
分部業績
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 營業利益 | 年比 | 利潤率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 交通運輸 | 2,269億日圓 | +2.9% | 273億日圓 | −5.7% | 12.0% |
| 不動產 | 2,630億日圓 | +3.6% | 436億日圓 | −9.9% | 16.6% |
| 生活服務 | 5,333億日圓 | +1.1% | 219億日圓 | +13.0% | 4.1% |
| 酒店及度假村 | 1,393億日圓 | +9.8% | 97億日圓 | +46.0% | 7.0% |
- 酒店及度假村： 營業利益大幅增長+46.0%。都市區域入境旅客之捕獲推動ADR達26,681日圓（+2,761日圓），澀谷酒店及國會大廈酒店之RevPAR達43,917日圓（+3,127日圓）。國際旅客佔比於所有酒店均超過50%，澀谷物業更突破80%
- 生活服務（ICT及媒體）： 營業利益146億日圓（年增+13.8%）。東急休閒大幅復甦至19億日圓（年增+315.1%）；東急電力供應增量+5億日圓
- 不動產租賃（同店基礎）： 租金收入年增+25億日圓（+2.5%），利潤年增+18億日圓（+6.7%）。澀谷S/A級辦公大樓空置率為0%，整體空置率0.95%，維持歷史低位水準
- 不動產銷售（資產週轉型大樓業務）： 交付14棟大樓（年增+11棟），營業利益72億日圓（年增+57億日圓）。以基金及REIT處分為目標之資產週轉模式正逐步形成規模
- 交通運輸（東急鐵路等）： 營業利益228億日圓（年減−9.2%）。儘管乘客量增長+3.1%、票務收入年增+1.8%，人事費用增加（+13億日圓）、維修費用增加（+18億日圓）及折舊增加（+7億日圓）拖累獲利表現
- 不動產銷售（住宅）： 營業利益44億日圓（年減−97億日圓）。受上年度大型住宅交屋之高基期效應影響，交屋量降至242戶（年減−94戶）
- 不動產租賃（整體）： 營業利益242億日圓（年減−7.9%）。同店物業雖有改善，惟再開發項目相關租戶遷出等一次性因素拖累板塊整體表現
- 東急巴士： 營業利益17億日圓（年減−23.2%）。乘客量下降0.4%，人事及燃料成本上升壓縮盈利
財測達成進度
因本次為全年業績，達成率指標本身不適用。對照二月份財測，營業收入短少18億日圓（−0.2%），營業利益短少28億日圓（−2.6%）。惟權益法收益之超額貢獻推動歸屬母公司業主淨利較財測高出30億日圓（+3.7%）。2027財年財測為營業收入1.14兆日圓（+5.0%）、營業利益1,100億日圓（+6.6%）及歸屬母公司業主淨利900億日圓（+3.4%），意味收入及獲利持續增長。管理層自身亦認為2027財年扣除不動產銷售後之營業利益目標955億日圓（+7.5%）「極具挑戰性」，吸收70億日圓人事費用增幅為關鍵障礙。
| 會計科目 | 數值（全年實績） | 二月份財測 | 達成率 |
|---|---|---|---|
| 營業收入 | 10,862億日圓 | 10,880億日圓 | 99.8% |
| 營業利益 | 1,032億日圓 | 1,060億日圓 | 97.4% |
| 經常利益 | 1,161億日圓 | 1,176億日圓 | 98.8% |
| 歸屬母公司業主淨利 | 871億日圓 | 840億日圓 | 103.7% |
- 第四季度（1至3月）通常為收入及獲利集中之季度，主因不動產銷售業務之年末物件交付集中
- 酒店業務住房率高峰通常出現於第三季度
財測變更有無
2027財年全年財測隨2026財年業績公告一併發布。數據較中期三年計劃（2025年5月公告之滾動計劃）中之2026財年目標上修。
- 營業收入：11,050億日圓 → 11,400億日圓（+350億日圓）
- 營業利益：1,050億日圓 → 1,100億日圓（+50億日圓）
- 歸屬母公司業主淨利：810億日圓 → 900億日圓（+90億日圓）
- 上修理由：經營環境良好，納入住宅銷售量增加（交屋345戶，年增+103戶）、不動產租賃業務之租金調升，以及酒店ADR增長（27,887日圓，年增+1,206日圓）
股東回報說明
2026財年全年股息為每股30日圓（較上年度24日圓增加6日圓），股息支付率為19.7%。2027財年股息指引為每股32日圓（增加+2日圓），隱含股息支付率20.2%。隨業績公告同步，董事會批准上限200億日圓（上限1,300萬股）之庫藏股回購計劃，回購期間為2026年5月13日至2027年3月31日。管理層維持總回報率約40%之政策目標。中長期而言，公司目標於逐步提升股息支付率至30%之同時，結合穩定增加股息及伺機實施庫藏股回購。
財務狀況
股東權益比率為31.2%（年增+0.5個百分點），負債權益比為1.5倍，維持穩健之財務體質。有息負債因擴大不動產開發投資而增加，惟保留盈餘之增長及其他綜合損益累計額之擴大支撐了股東權益。
- 主要數據
- 槓桿指標
| 會計科目 | 數值 | 備註 |
|---|---|---|
| 現金及現金等價物 | 796億日圓 | 年增+36.6% |
| 總資產 | 29,203億日圓 | 年增+8.2% |
| └ 流動資產合計 | 5,667億日圓 | 年增+23.3% |
| └ 非流動資產合計 | 23,536億日圓 | 年增+5.1% |
| 股東權益 | 9,111億日圓 | 年增+10.0% |
| 淨資產 | 9,578億日圓 | 年增+9.8% |
| 有息負債 | 13,847億日圓 | 年增+7.2% |
| └ 短期借款 | 3,247億日圓 | - |
| └ 長期借款 | 5,341億日圓 | - |
| └ 公司債 | 3,710億日圓 | 含一年內到期之公司債 |
| └ 可轉換公司債 | 600億日圓 | 2028年及2030年到期 |
| └ 商業票據 | 950億日圓 | - |
| 東急EBITDA | 2,279億日圓 | 公司公布數據 |
隨財報發布的新聞
本季度重大公告
- 2026/03/23東急、東急鐵路、旗下通訊公司及東急建設將於2026年6月啟動概念驗證試驗，在高架鐵路下方部署模組化小型數據中心（啟動城市數據中心部署概念驗證）
- 2026/03/26發行「Q SKIP Bond」數位特典型個人債券，運用NTT DATA及Securitize Japan之數位證券平台，募集資金用於東急鐵路票閘升級（發行「Q SKIP Bond」數位特典型個人債券）
- 2026/03/30由東急、東急不動產、小田急不動產等參與之登戶站地區再開發獲得權利轉換計劃認可並啟動施工；預計2029財年竣工（登戶站地區第一種市街地再開發事業權利轉換計劃認可及施工開始通知）
- 2026/03/31由東急等出資之特殊目的公司將為東急鐵路開發約98MW-DC太陽能發電容量，目標於2028財年前將鐵路營運用電之約30%轉換為再生能源（為東急鐵路開發約98MW-DC太陽能發電設施）
- 2026/04/08東急及東急電力供應推進電網級儲能電池項目，開發容量合計46MW/184MWh，連續第二年入選東京都大型儲能電池支援計劃（東急集團推進電網級儲能電池業務）
過去一年的大額持股報告/重要提案
- 野村證券：5.11% → 5.23%（2025/10/06）——證券業務自營部位、投信/全權委託投資
- 三井住友信託銀行：6.91% → 7.07%（2025/09/19）——投信/全權委託投資、信託業務/業務往來（因商號變更而申報）
- 三井住友信託銀行：7.93% → 6.91%（2025/08/21）——投信/全權委託投資（持股比率下降逾1%）
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