利好因素
歸屬母公司業主淨利達870億日圓（年增+9.3%），EPS為152.25日圓，均創歷史新高。儘管不動產銷售業務回落導致營業利益持平，但權益法投資收益達239億日圓（年增+121億日圓）及東急REIT負商譽收益66億日圓，推升經常利益及淨利。扣除不動產銷售業務後的營業利益為889億日圓（年增+2.9%），顯示穩健的有機成長動能。
- 酒店及度假村板塊：營業利益97億日圓（年增+46.0%）。ADR達26,681日圓（+2,761日圓），澀谷區酒店外國旅客佔比超過80%為主要驅動力
- 生活服務板塊：營業利益218億日圓（年增+13.0%）。東急休閒貢獻增量+14億日圓，東急電力供應達52億日圓（年增+12.1%），ICT及媒體業務對盈利有顯著貢獻
- 東急鐵路：乘客人次達11.17億人次（年增+3.1%），票價收入1,528億日圓（年增+1.8%），乘客增長趨勢延續
- 不動產租賃（同店基準）：租金收入增加25億日圓（年增+2.5%）。澀谷地區S/A級辦公大樓空置率為0%，確認該區域辦公需求強勁
- 2027財年展望：EPS預估158.15日圓（年增+5.90日圓），遠高於中期經營計劃制定時假設的116日圓水準
關注事項
營業利益1,031億日圓，較二月份財測低28億日圓。東急鐵路及不動產租賃業務因前置性維修費用導致成本超支，費用控制紀律引發疑慮。有息負債擴大至1.3847兆日圓（年增+930億日圓），利息費用118億日圓（年增+27億日圓）拖累經常利益。
- 營利率9.5%（年減−0.3個百分點）：人事及維修成本上升抵消營收增長；運輸板塊營業利益273億日圓，年減5.7%
- 槓桿持續攀升：有息負債/東急EBITDA為6.1倍（與上年持平），淨負債/EBITDA為6.8倍（年增+0.3倍）
- 不動產銷售板塊：營業利益142億日圓（年減−16.4%），反映上年度大額交易的高基期效應，公寓交付量降至218戶（年減−115戶）
- 2027財年經常利益財測1,114億日圓（年減−4.1%）：面臨東急REIT負商譽效益消失及利息費用增加34億日圓至153億日圓的逆風
- 投資活動現金流−1,749億日圓（年減−609億日圓），自由現金流−472億日圓：支出前置，公寓土地及建物收購達840億日圓，加大對外部融資的依賴
關注要點/後續追蹤事項
- 2027財年扣除不動產銷售業務後的營業利益目標955億日圓（年增+7.5%）能否達成。需逐季追蹤租金調升、ADR增長及生產力提升能否消化70億日圓的人事成本增幅
- 本財年因追加收購東急REIT基金單位所產生的66億日圓負商譽為一次性收益；面對明年的高基期效應，管理層需說明達成EPS 158.15日圓的額外策略（如資產處分、股權出售等）
- 在利率上行環境下，有息負債擴大至1.44兆日圓（2027財年預估），淨負債/EBITDA能否維持在6.6倍的可持續水準，以及澀谷再開發工程延期對投資回收時程的影響
- 扣除不動產銷售業務後營業利益年增+7.5%的增長拆解：分別來自租金調升、ADR增長及生產力提升的貢獻
- 東急鐵路130億日圓維修費用（年增+18億日圓）的性質——屬於前置投資或結構性成本上升——以及下一財年後成本回歸常態的展望
- 不動產租賃業務的同店租金增長率目標，以及再開發相關租戶遷出所造成拖累的預期消化時程
- 發行債券型特別股（規模最高1,000億日圓）的決策標準，以及對普通股EPS的量化影響說明
- 在總回報率約40%的目標下，股息配發率何時達到30%，以及中長期股票回購規模的規劃思路
- 澀谷再開發工程延遲導致三年投資計劃削減300億日圓的詳情（延期時長、預期成本增加）
- 不動產銷售板塊資產周轉模式（基金組建、REIT出售）的中長期利潤目標——從150-160億日圓提升至200億日圓的時間表
- 公寓土地及建物收購支出三年擴大至2,200億日圓（較原計劃增加1,100億日圓）的理由及預期回收週期
- 利率上行環境下的利息費用管控策略（固定/浮動比例、存續期間管理）
關鍵財務摘要
| 會計科目 | 數值 | 年比 |
|---|---|---|
| 營業收入 | 10,861.8億日圓 | +3.0% |
| 營業利益 | 1,031.9億日圓 | −0.3% |
| 經常利益 | 1,161.3億日圓 | +7.8% |
| 歸屬母公司業主淨利 | 870.7億日圓 | +9.3% |
| 每股盈餘（EPS） | 152.25日圓 | +12.9% |
| 綜合損益 | 1,099.7億日圓 | +9.2% |
| 營收基準營利率 | 9.5% | −0.3個百分點 |
| ROE | 10.0% | +0.2個百分點 |
| 經常利益/總資產 | 4.1% | +0.1個百分點 |
| 事業利益 | 1,047億日圓 | +2.0% |
| 東急EBITDA | 2,279億日圓 | +6.4% |
| EBITDA | 1,917億日圓 | +0.9% |
| 權益法投資收益 | 239.2億日圓 | +121.6億日圓 |
| 每股淨值 | 1,601.67日圓 | +160.67日圓 |
分部業績
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 營業利益 | 年比 | 利潤率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 運輸 | 2,269.5億日圓 | +2.9% | 273.4億日圓 | −5.7% | 12.0% |
| 不動產 | 2,630億日圓 | +3.6% | 436億日圓 | −9.9% | 16.6% |
| 生活服務 | 5,332.7億日圓 | +1.1% | 218.7億日圓 | +13.0% | 4.1% |
| 酒店及度假村 | 1,393.5億日圓 | +9.8% | 97.1億日圓 | +46.0% | 7.0% |
- 酒店及度假村： 營業利益年增+46.0%。入境旅遊需求於東京都心的捕捉推動ADR升至26,681日圓（+2,761日圓）；澀谷地區酒店及Capitol Hotel的RevPAR達43,917日圓（+3,127日圓）。外國旅客佔比在所有酒店均超過50%，於澀谷物業則超過80%
- 生活服務（ICT及媒體）： 營業利益146億日圓（年增+13.8%）。東急休閒大幅增長至19億日圓（年增+315.1%）；東急電力供應增加5億日圓
- 不動產租賃（同店基準）： 租金收入增加25億日圓（+2.5%），利潤增加18億日圓（+6.7%）。澀谷S/A級辦公大樓空置率為0%，整體空置率僅0.95%，均處於極低水準
- 不動產銷售（資產周轉型物業業務）： 交付14個物業（年增+11個），營業利益72億日圓（年增+57億日圓）。以出售至基金及REIT為導向的周轉模式正逐步達到規模效益
- 運輸（東急鐵路等）： 營業利益228億日圓（年減−9.2%）。儘管乘客人次增長+3.1%、票價收入增長+1.8%，但人事（+13億日圓）、維修（+18億日圓）及折舊（+7億日圓）的成本壓力拖累利潤
- 不動產銷售（住宅）： 營業利益44億日圓（年減−97億日圓）。因上年度大型公寓交付的高基期效應，交付量降至242戶（−94戶）
- 不動產租賃（整體）： 營業利益242億日圓（年減−7.9%）。同店基準為正，但再開發相關租戶遷出等個別因素拖累整體表現
- 東急巴士： 營業利益17億日圓（年減−23.2%）。乘客人次下降0.4%，加上人事及燃料成本上升
年度財測達成率
由於本報告為全年實績，嚴格意義上不適用達成率概念；惟對比二月份財測，營收低於預期18億日圓（−0.2%），營業利益低28億日圓（−2.6%）。相對而言，權益法收益超預期推動淨利較財測高出30億日圓（+3.7%）。2027財年財測預估營收1.14兆日圓（+5.0%）、營業利益1,100億日圓（+6.6%）、淨利900億日圓（+3.4%），預計營收及獲利均實現增長。2027財年扣除不動產銷售業務後的營業利益目標955億日圓（+7.5%），管理層自身亦形容為「具挑戰性」，能否消化70億日圓的人事成本增幅為關鍵變數。
| 會計科目 | 數值（全年實績） | 二月份財測 | 達成率 |
|---|---|---|---|
| 營業收入 | 10,861.8億日圓 | 10,880億日圓 | 99.8% |
| 營業利益 | 1,031.9億日圓 | 1,060億日圓 | 97.4% |
| 經常利益 | 1,161.3億日圓 | 1,176億日圓 | 98.8% |
| 歸屬母公司業主淨利 | 870.7億日圓 | 840億日圓 | 103.7% |
- 第四季度（1-3月）因不動產銷售物業於會計年度末集中交付，通常為營收及利潤高峰期
- 酒店業務一般於第三季度達到住房率高峰
財測變更
公司於發布2026財年業績的同時，公布了2027財年的初始全年財測。相關數字較中期三年計劃（2025年5月公布的滾動計劃）中2026財年的目標有所上調。
- 營業收入：原11,050億日圓 → 新11,400億日圓（+350億日圓）
- 營業利益：原1,050億日圓 → 新1,100億日圓（+50億日圓）
- 歸屬母公司業主淨利：原810億日圓 → 新900億日圓（+90億日圓）
- 調整理由：經營環境良好，納入公寓銷售增加（交付345戶，+103戶）、不動產租賃業務的租金調升，以及酒店ADR增長（27,887日圓，+1,206日圓）
股東回報說明
2026財年全年股息為每股30日圓（上年度為24日圓，增加6日圓）。配發率：19.7%。2027財年股息預估為每股32日圓（增加2日圓），配發率20.2%。隨業績發布，董事會決議實施200億日圓的股票回購計劃（上限1,300萬股，期間：2026年5月13日至2027年3月31日）。公司維持總回報率約40%的政策。中長期而言，管理層目標將股息配發率提升至30%，同時結合穩定增息與適時股票回購。
財務狀況
股東權益比率為31.2%（年增+0.5個百分點），負債權益比1.5倍，維持財務穩健。有息負債隨不動產開發投資擴大而增加，但盈餘累積及其他綜合損益增長支撐股東權益提升。
- 主要數據
- 槓桿指標
| 會計科目 | 數值 | 備註 |
|---|---|---|
| 現金及現金等價物 | 796.3億日圓 | 年增+36.6% |
| 總資產 | 29,228.3億日圓 | 年增+8.3% |
| └ 流動資產合計 | 5,666.8億日圓 | 年增+23.3% |
| └ 非流動資產合計 | 23,561.5億日圓 | 年增+5.2% |
| 股東權益 | 9,128.7億日圓 | 年增+10.3% |
| 淨資產 | 9,595.1億日圓 | 年增+10.0% |
| 有息負債 | 13,847.3億日圓 | 年增+7.2% |
| └ 短期借款 | 3,246.8億日圓 | - |
| └ 長期借款 | 5,340.5億日圓 | - |
| └ 公司債 | 3,710億日圓 | 含一年內到期公司債 |
| └ 可轉換公司債 | 600億日圓 | 2028年及2030年到期 |
| └ 商業票據 | 950億日圓 | - |
| 東急EBITDA | 2,279億日圓 | 公司揭露數值 |
隨財報發布的新聞
本季度重大公告
- 2026/03/23東急、東急鐵路、其通訊子公司及東急建設將自2026年6月起，於鐵路高架橋下展開模組化小型數據中心的概念驗證（都市型數據中心部署概念驗證）
- 2026/03/26發行「Q SKIP Bonds」，為面向散戶的數位債券，利用NTT DATA及Securitize Japan數位證券平台，募集資金用於東急鐵路閘門升級（以附數位權益之散戶數位債券形式發行「Q SKIP Bonds」）
- 2026/03/30登戶站區域再開發——由東急、東急不動產、小田急不動產等共同參與——權利轉換計劃獲批並開工；預計2029財年完工（登戶站區域第一種市街地再開發：權利轉換計劃核准及開工）
- 2026/03/31由東急等出資的特殊目的公司將為東急鐵路建設約98 MW-DC的太陽能發電設施，目標於2028財年前將可再生能源牽引電力佔比提升至約30%（為東急鐵路建設約98 MW-DC太陽能發電設施）
- 2026/04/08東急及東急電力供應推進大型電網級電池儲能項目，開發總規模達46 MW / 184 MWh，連續第二年入選東京都大規模電池部署補助計劃（東急集團推進電網級電池儲能業務）
過去一年的大額持股報告/重要提案
- 野村證券：5.11% → 5.23%（2025/10/06）——證券業務持倉、投信/全委投資管理
- 三井住友信託銀行：6.91% → 7.07%（2025/09/19）——投信/全委投資管理、信託業務/業務關係（因商號變更而申報）
- 三井住友信託銀行：7.93% → 6.91%（2025/08/21）——投信/全委投資管理（持股比例下降超過1%）
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