摘要
Envalith 出席了東急集團於5月13日下午2時舉行之全年度業績說明會。2025會計年度，公司實現連續三個會計年度歸屬母公司業主淨利創歷史新高，營業收入達10,861億日圓（年增+3.0%），本期淨利達870億日圓（年增+9.3%）。2026會計年度財測方面，公司預計營業利益為1,100億日圓（年增+6.6%），本期淨利為900億日圓（年增+3.4%），力爭連續第四年獲利創新高，同時上修中期經營計劃目標。說明會上，堀江社長重申不含物業銷售之營業利益達1,000億日圓的目標，明確表達對各業務板塊透過有機成長及既有事業的創意推動，帶動營收規模擴大的期待。在股東回報方面，管理層新導入約40%之總回報比率作為近期基準，同時決議執行200億日圓庫藏股買回，並將年度股息提高2日圓至32日圓。
重點項目（業績亮點與成長策略）
- 經營策略與市場評估
- 在承認全球經濟不確定性的前提下，公司假設有利經營環境將持續，主要受惠於人流回升及租金／售價上漲
- 人事費用預算年增70億日圓，但管理層意圖透過員工創意與有機成長加以吸收
- 管理層坦率地將股價淨值比（PBR）下降歸因於權益資金成本上升（5.1–6.5% → 5.7–7.9%）及成長預期降低，相關對策將於下一期中期經營計劃中提出
- 現有業務進展與驅動力
- 不動產租賃業務實現有機成長，既有物業租金收入年增25億日圓（+2.5%）；澀谷地區辦公室租金調漲協議率達約70%
- 飯店營運平均每日房價（ADR）創歷史新高，達26,681日圓（年增+2,761日圓），澀谷飯店國際旅客比例維持在80%以上
- 東急電鐵乘客人數年增+3.1%，呈現復甦趨勢，惟因人事費用（年增+13億日圓）及維修費用（年增+18億日圓）等成本前置，利益減少23億日圓
- 策略舉措與轉折點
- 成為首家加入全球飯店聯盟（GHA）的日本飯店集團，可觸及3,400萬會員基礎以提升直接訂房量
- 登記發行債券型種類股份，並推出附數位優惠之個人向債券，建立不受傳統框架限制的多元化融資工具
- 設立私募基金「TR1 Realty」並出售五處住宅租賃物業（約140億日圓），擴大以收費模式為基礎之資產循環再利用商業模式
展望
- 2026會計年度財測：營業利益1,100億日圓，本期淨利900億日圓（EPS 158.15日圓），營業利益較已公布之中期經營計劃上修50億日圓
- 2027會計年度目標進一步上修至EPS 164.88日圓、營業利益1,120億日圓、本期淨利920億日圓
- 三項澀谷再開發計劃持續推進（澀谷Upper West計劃／澀谷Scramble Square第二期／宮益坂地區第一種市街地再開發），目標至2035會計年度將澀谷車站周邊租金收入從約450億日圓提升近一倍至約900億–950億日圓
- 東急涉及之澀谷車站周邊總樓地板面積預計至2035會計年度擴大至約86萬平方公尺（較現行約65萬平方公尺增加+32%）
- 海外業務：於越南平陽省建構穩態年供約1,000戶之開發管線；對澳洲Yanchep追加投資230億日圓，目標至2035會計年度實現約150億日圓事業利益
- 零售板塊之日用品及餐飲領域，成長策略選項包括門店網絡擴張以及新事業開發與併購
- 下一期中期經營計劃預定於2026會計年度內制定並公布，長期經營願景之更新亦在考慮之中
- 堀江社長展現強烈決心，要求各業務板塊以創意推動有機成長，達成不含物業銷售之營業利益1,000億日圓目標
正面因素
- EPS達152.25日圓，較中期經營計劃原始假設（96日圓）超出約59%，充分體現結構性改革與有機成長之具體成效
- 澀谷地區辦公室空置率維持極低水準（0.0–0.2%），既有物業頂級租金達每坪每月約6萬日圓
- 東急電鐵乘客人數達2000會計年度之119.5%，優於關東私鐵平均水準；新橫濱線及目黑線合計營收貢獻佔整體營收成長之34%
- 維持R&I AA-及JCR AA之優質信用評等，平均資金成本0.88%，平均債務年限約7年，固定利率佔比70%，對利率上升具備充足抵禦能力
- 獲得CDP氣候變遷最高A級評價，並連續兩年入選FTSE及MSCI等主要ESG指數
疑慮事項・風險
- 中東地緣政治影響未納入財測假設，能源成本及入境旅遊需求受衝擊之殘餘風險仍存
- 利息支出預計從118億日圓增至153億日圓（年增+34億日圓），有息負債擴大至14,400億日圓（年增+552億日圓）
- 建設成本指數較2021年水準仍高+36%；情境分析顯示若建設成本再上升+50%，保留樓層ROA將降至1.2%
- 2026會計年度預估ROE為9.6%，較前一年度10.0%下降，與權益資金成本（5.7–7.9%）之利差收窄
- PBR雖維持在1.0倍以上，但呈下降趨勢
業績亮點
2025會計年度業績由飯店及度假村板塊與生活服務板塊之利益成長帶動，全板塊營收均實現增長。營業利益因物業銷售回落而大致持平，惟負商譽認列及權益法投資收益增加推動本期淨利創歷史新高達870億日圓（年增+9.3%）。2026會計年度，公司預計全板塊利益均將成長，目標營業利益1,100億日圓。
各板塊業績
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 營業利益 | 年比 |
|---|---|---|---|---|
| 交通運輸 | 2,269億日圓 | +2.9% | 273億日圓 | -5.7% |
| 不動產 | 2,629億日圓 | +3.6% | 435億日圓 | -9.9% |
| 生活服務 | 5,332億日圓 | +1.1% | 218億日圓 | +13.0% |
| 飯店及度假村 | 1,393億日圓 | +9.8% | 97億日圓 | +46.0% |
- EPS：152.25日圓（年增+17.44日圓，+12.9%）
- ROE：10.0%（年增+0.2個百分點）
- 東急 EBITDA：2,279億日圓（年增+6.4%）
- 東急電鐵乘客人數：11.17億人次（年增+3.1%）
- 飯店ADR：26,681日圓（年增+2,761日圓）
- 飯店RevPAR：21,233日圓（年增+2,137日圓）
- 辦公室空置率（整體）：0.95%（2026年3月）
- 不動產租賃（非合併基準）既有物業租金收入：年增+25億日圓（+2.5%）
- 股息：年度30日圓 → 32日圓（預計增加+2日圓）；庫藏股買回200億日圓
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