利好因素
營業收入47.35億日圓（年增+60.2%），營業利益2.52億日圓，由上年同期虧損轉為盈利——雙雙創下第一季度歷史新高。大型物業開發及銷售量增加推動業績增長，提升物業價值的策略直接轉化為獲利能力改善。
- 不動產投資支援：營業收入44.95億日圓（年增+66.0%），分部利潤1.90億日圓，較上年同期虧損1.04億日圓轉為盈利。銷售3項不動產產品及1項建設產品，受惠於物業規模擴大
- 毛利率創歷史新高：毛利率23.7%（年增+0.3個百分點），為第一季度歷史新高。一站式整合模式持續壓低外包成本，附加價值策略支撐毛利率持續改善
- 在手項目充裕：已完成7筆土地收購，40個開發項目正在推進中。為下一會計年度及其後儲備充足項目，新品牌「TOKYO MODULE」及「MIDHOUSE」亦已啟動
- 維持高出租率：截至2027年3月期第一季度，出租率為97.4%，維持在高水準。管理戶數較期末增加56戶至2,654戶
關注事項
股東權益比率降至29.4%（較期末35.8%下降6.4個百分點），物業開發借款推升財務槓桿。利息支出1.01億日圓（年增+21.9%），在利率上升環境下預計持續面臨上行壓力，需密切關注對經常利益率之影響。
- 資產負債表加速擴張：借款總額241.59億日圓（較期末增加61.42億日圓），存貨281.34億日圓（較期末增加57.27億日圓）——若不動產市場出現下行，庫存風險正在升高
- 融資成本上升：營業外費用1.37億日圓（年增+34.8%），其中利息支出1.01億日圓佔大部分。在利率上升環境下，融資成本攀升將在結構上壓低經常利益
- 出租率下滑：出租率97.4%，較期末99.0%下降1.6個百分點。此現象似為新竣工物件尚處於租賃期之過渡性因素，但趨勢仍值得關注
- 銷管費固定成本增加：銷管費（SG&A）8.69億日圓（年增+17.8%），包含總部搬遷新增租金4,200萬日圓及仲介佣金增加6,400萬日圓——是否與營收規模擴張相匹配，有待持續觀察
- 盈利結構高度集中於第四季度：全年業績呈後重分布（10棟建物於第四季度竣工，營收計劃中322億日圓集中於第二至第四季度），執行層面仍存不確定性
關注要點/後續追蹤事項
- 後重式竣工排程之推進及在手項目充足度，包括透過金融機構轉介銷售（約佔銷售總額之40%）。在建材及人工成本上升背景下之成本管控為全年利潤率關鍵
- 新品牌「TOKYO MODULE」（都市型出租物業）及「MIDHOUSE」（酒店式公寓）之訂單及銷售進展。與現有GranDuo/THE GRANDUO系列在客群及利潤率之差異對業務組合之影響
- 利率上升環境下之融資策略，以及在股東權益比率低於30%之情況下平衡財務紀律。與庫藏股買回計劃（上限1億日圓）之一致性
- 第四季度集中竣工排程之進度管理機制及買家確保情況
- 首批TOKYO MODULE及MIDHOUSE項目相較GranDuo系列之預期利潤率水準
- 利率上升情境下融資成本增加對損益之預估影響
- 庫藏股買回所述用途中，以股份作為併購對價之具體目標領域
- 在新中期經營計劃（NEXT VISION 2029）下，為達成500億日圓營收目標之開發用地取得展望
- 城南三區以外地區（如千代田區、港區、新宿區）擴展之地域風險分散政策
- 收購定製廚具製造商「Madre」為子公司之綜效量化
- 出租率下降至97.4%係過渡性或結構性之判斷依據
- 佐藤可士和創意總監方案之投資報酬率衡量方法
關鍵財務摘要
| 會計科目 | 數值 | 年比 |
|---|---|---|
| 營業收入 | 47.35億日圓 | +60.2% |
| 營業成本 | 36.12億日圓 | +59.6% |
| 營業毛利 | 11.22億日圓 | +62.2% |
| 毛利率 | 23.7% | +0.3個百分點 |
| 銷管費（SG&A） | 8.69億日圓 | +17.8% |
| 營業利益 | 2.52億日圓 | 轉盈 |
| 營利率 | 5.3% | - |
| 經常利益 | 1.17億日圓 | 轉盈 |
| 本期淨利 | 6,400萬日圓 | 轉盈 |
| 每股盈餘（EPS） | 2.16日圓 | 轉盈 |
| 綜合損益 | 6,400萬日圓 | 轉盈 |
上年同期營業虧損4,600萬日圓、經常虧損1.48億日圓、淨虧損1.12億日圓，各利潤項目均實現轉盈。營業毛利年增+62.2%，高於營業收入年增+60.2%，顯示在營收成長的同時利潤率亦有所擴張。
分部業績
不動產投資支援業務受惠於銷售量增加及物業規模擴大，實現營收大幅增長並轉為盈利。不動產管理業務因終止基金之整批物業管理，營收較上年同期小幅下滑，但透過營運效率提升實現利潤增長。
分部業績表
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 營業利益 | 年比 | 利潤率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 不動產投資支援 | 44.95億日圓 | +66.0% | 1.90億日圓 | 轉盈 | 4.2% |
| 不動產管理 | 2.39億日圓 | -2.8% | 6,100萬日圓 | +5.7% | 25.6% |
- 不動產投資支援： 銷售3項不動產產品（上年同期2項）及1項建設產品（上年同期0項）。物業規模擴大（2026年3月期平均售價約13.9億日圓，2027年3月期計劃約14.3億日圓），推動單件獲利能力提升。城南三區投資型住宅需求持續受高淨值人士資產傳承需求支撐
- THE GRANDUO系列： 第一季度5個項目竣工（HANEGI（3棟）、KAMIMEGURO、FUTAKOTAMAGAWA）。透過與知名建築師合作實現差異化，有助於推升售價
- 不動產管理： 終止基金之整批物業管理導致管理棟數減少1棟、管理戶數較上年同期減少155戶。營收下降2.8%，但管理工具升級帶來之營運效率提升，使分部利潤年增+5.7%
財測達成率
第一季度營收達成率12.8%看似偏低，惟公司具有結構性之第四季度集中盈利特徵（10棟建物於第四季度竣工，計劃營收322億日圓集中於第二至第四季度），進度與計劃一致。上一會計年度（2026年3月期），第一季度營收僅佔全年9.0%，業績集中於第四季度。營業利益達成率4.0%同樣反映此季節性特徵，現階段我們判斷未達財測之風險有限。
| 會計科目 | 數值（第一季度累計） | 全年計劃 | 達成率 |
|---|---|---|---|
| 營業收入 | 47.35億日圓 | 370億日圓 | 12.8% |
| 營業利益 | 2.52億日圓 | 63億日圓 | 4.0% |
| 經常利益 | 1.17億日圓 | 58億日圓 | 2.0% |
| 本期淨利 | 6,400萬日圓 | 38億日圓 | 1.7% |
- 業務結構上物業竣工及交付集中於第四季度。2027年3月期計劃第四季度竣工10棟建物（總樓面面積6,712平方公尺），第二至第四季度計劃營收322億日圓，佔全年之87.2%
財測是否變更
全年財測維持不變。維持2026年5月15日公布之預測數據。
股東回報說明
公司實施累進股息政策。2027年3月期全年股息預測為每股45.00日圓（上年度42.50日圓，增加2.50日圓），以預測基準計為連續第7年增加股息。股息預測維持不變。與業績發布同時，董事會決議實施庫藏股買回計劃（上限16萬股/1億日圓，期間為2026年8月17日至11月13日）。目的係將股份作為併購對價及提升資本效率。
財務狀況
存貨增至281.34億日圓推動借款擴張，股東權益比率降至29.4%。然而，充裕的開發項目儲備支撐未來營收及盈利，公司目前處於積極運用財務槓桿之階段。
- 主要數據
- 槓桿指標
| 指標 | 數值 | 備註 |
|---|---|---|
| 現金及存款 | 66.60億日圓 | 較期末-27.1% |
| 待售不動產 | 61.81億日圓 | 較期末+167.5% |
| 開發中不動產 | 219.53億日圓 | 較期末+9.2% |
| 存貨合計 | 281.34億日圓 | 較期末+25.6% |
| 總資產 | 380.09億日圓 | 較期末+9.9% |
| 股東權益 | 111.91億日圓 | 較期末-9.7% |
| 有息負債 | 242.39億日圓 | 較期末+34.0% |
| └ 短期借款 | 31.78億日圓 | 較期末+331.2% |
| └ 一年內到期之長期借款 | 47.81億日圓 | 較期末+2.8% |
| └ 長期借款 | 161.99億日圓 | 較期末+28.3% |
| └ 公司債（流動+非流動） | 8,000萬日圓 | 較期末-23.8% |
| EBITDA | 2.95億日圓 | 營業利益252 + 折舊攤銷15 + 商譽攤銷27 |
隨財報發布的新聞
本季度重大公告
- 2026/05/14合併子公司岩本組與德島大正銀行簽訂授信額度協議，授信額度為3.40億日圓。提升開發項目之靈活融資能力（關於合併子公司簽訂授信額度協議之公告）
- 2026/05/15制定新中期經營計劃「NEXT VISION 2029」。2029年3月期目標：營業收入500億日圓、經常利益75億日圓、ROE 30%以上，透過擴大開發量及規模、強化品牌來實現（關於制定新中期經營計劃（NEXT VISION 2029）之公告）
- 2026/07/31發布兩個新品牌：「TOKYO MODULE」（都市型出租物業）及「MIDHOUSE」（酒店式公寓）。透過拓展使用場景及客群實現收入來源多元化（新品牌「MIDHOUSE」及「TOKYO MODULE」發布公告）
過去一年的大額持股報告/重要提案
無
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