ENVALITH

LA Holdings Co.,Ltd. 3Q 業績速報

公司處於交屋週期之間，前三季（9M）獲利下滑。期末存貨達745億日圓，全年計劃能否達成，關鍵在於4Q大型交屋案能否順利完成。

發布日期2026年11月12日 23:05 [GMT+9]

利好因素

DX不動產價值提升事業分部利益擴大至12.82億日圓（年增+86.9%），顯示新建及翻新以外的業務已成為獲利支柱。期末存貨為744.95億日圓（公司揭露）。管理層認為此存貨水準足以支撐全年計劃，維持財測不變。

  • DX不動產價值提升事業
    ：投資業務完成出售，帶動營業收入年增+6.0%、分部利益年增+86.9%。利潤率由去年同期的11.8%擴大至20.8%（本公司估算）。
  • 不動產租賃事業
    ：受惠於醫療照護設施取得，加上既有資產出租率穩定，營業收入年增+14.2%。經常性收入基礎持續累積。
  • 在建待售不動產
    ：較上會計年度末增加104.86億日圓至475.29億日圓。開發儲備持續擴充，已為4Q及其後確保營收來源。
  • 年度股息
    ：以分割前基準計維持522日圓，較去年的338日圓增加+54.4%（本公司估算）。儘管獲利進度疲弱，公司仍堅持股東回報方針。
  • DX新建不動產事業
    ：「Reve Grandi Tedako Uranishi Ekimae」已全數完成交屋，沖繩公寓業務開始貢獻獲利。

關注事項

毛利率年減5.2pt至20.7%。利息費用增加（年增+47.2%）亦拖累經常利益。若要達成全年計劃，4Q單季營業利益須達148.67億日圓，超過去年4Q 43.82億日圓的3倍（本公司估算）。交屋集中於單一季度，構成重大風險。

  • DX翻新不動產事業
    ：營業收入僅小幅年減-1.4%，但分部利益年減-58.1%。利潤率由去年同期的10.6%降至4.5%，高端物件的獲利能力有待檢視。
  • 利息費用
    ：增至10.40億日圓（年增+47.2%）。利息保障倍數（營業利益/利息費用）由去年同期的8.0倍降至2.5倍（本公司估算）。
  • 有息負債
    ：較上會計年度末增加67.56億日圓至723.52億日圓。短期借款與一年內到期長期借款合計359.09億日圓，再融資壓力上升。
  • 隱含4Q利潤率
    ：達成全年計劃須4Q營利率達41.5%（本公司估算）。若交屋遞延，下行風險相當大。
  • 淨資產
    ：較上會計年度末減少15.93億日圓。以資本公積支應的股息超過獲利，股東權益比率降至26.8%。

關注要點/後續追蹤事項

  • 4Q交屋規模與時點
    ：4Q所需營業收入為358.28億日圓（本公司估算），約為去年4Q 157.34億日圓的2.3倍。
  • DX翻新不動產事業利潤率回升路徑
    ：重點在於營收持平下獲利為何腰斬，以及購地成本與售價的後續走勢。
  • 升息環境下的資金成本管理
    ：將追蹤利息費用增加對經常利益的影響，並關注短期借款及一年內到期借款的再融資條件。
管理層討論要點
  • 4Q預計交屋主要案件明細、已簽約比率及預期利潤率
  • DX翻新不動產事業分部利益年減58.1%的原因，以及獲利改善對策
  • 有息負債平均資金成本走勢，以及考量升息後的購地/定價策略
  • 以資本公積支應股息的可持續性，以及中期股息財源規劃
  • 平滑交屋時點波動的措施，以及擴大經常性收入（租賃、飯店）的計劃

關鍵財務摘要

項目數值年比
營業收入251.72億日圓-18.3%
營業毛利52.14億日圓-34.6%
└毛利率20.7%-5.2pt
銷管費（SG&A）25.81億日圓+10.9%
營業利益26.33億日圓-53.3%
└營利率10.5%-7.9pt
營業外費用12.93億日圓+23.1%
└利息費用10.40億日圓+47.2%
經常利益14.31億日圓-69.7%
歸屬母公司業主季度淨利9.41億日圓-70.4%
每股盈餘（EPS）41.10日圓-73.7%
3Q單季營業收入83.39億日圓-37.9%
3Q單季營業利益6億日圓-63.6%

*利潤率、年比（公司揭露數據除外）及3Q單季數據為本公司估算。EPS已依2026年7月1日生效之1拆3股票分割追溯調整。由於平均流通股數由20,412,513股增至22,912,722股，EPS降幅大於淨利降幅。

  • 營業毛利縮減
    ：為獲利下滑主因。營業毛利減少27.56億日圓，反映DX新建不動產事業大型收益物件出售規模縮小。
  • 利息費用拖累
    ：營業利益與經常利益之差距為12.02億日圓，利息費用增加加深經常利益層面的跌幅。

分部業績

兩大核心業務DX新建及DX翻新獲利下滑，DX不動產價值提升及租賃業務獲利成長，發揮支撐作用。依公司定義，分部利益為營業毛利扣除銷售費用及營業外費用；經調整後，合計數與合併經常利益一致。

分部業績表

業務板塊營業收入年比分部利益年比利潤率
DX新建不動產事業68.49億日圓-46.5%12.04億日圓-72.0%17.6%
DX翻新不動產事業111.84億日圓-1.4%5.03億日圓-58.1%4.5%
DX不動產價值提升事業61.75億日圓+6.0%12.82億日圓+86.9%20.8%
不動產租賃事業9.21億日圓+14.2%4.23億日圓+10.4%46.0%
其他（仲介等）4.32億日圓+20.2%4.03億日圓+28.3%93.2%
調整項-3.91億日圓--23.86億日圓--
合併251.72億日圓-18.3%14.31億日圓-69.7%5.7%

*營業收入以含分部間銷售之總額基準列示。四個報告分部無分部間銷售；「其他」含分部間銷售3.91億日圓，對外部客戶銷售為4,000萬日圓。調整項包括分部間沖銷及全公司費用，其中全公司費用合計19.94億日圓（年增+9.4%）。利潤率及年比（公司揭露數據除外）為本公司估算。

表現強勁的業務
  • DX不動產價值提升事業：投資業務完成出售，帶動營業收入年增+6.0%、分部利益年增+86.9%。利潤率由11.8%升至20.8%，成為報告分部中最大獲利貢獻來源。
  • 不動產租賃事業：受惠於醫療照護設施取得及出租率穩定，營業收入年增+14.2%、分部利益年增+10.4%。利潤率達46.0%，屬穩定獲利來源。
  • 其他（仲介等）：總額基準營業收入年增+20.2%、分部利益年增+28.3%。含集團內交易在內的仲介功能持續擴大。
表現疲軟的業務
  • DX新建不動產事業：公司出售福岡的「A*G Ropponmatsu」及「THE EDGE Tenjin」，並完成沖繩公寓案全數交屋。惟去年大型出售案形成高基期，營業收入年減-46.5%，利潤率由33.5%降至17.6%。
  • DX翻新不動產事業：高端「Premium Renovation」系列銷售帶動營業收入大致持平（年減-1.4%）。然而分部利益年減-58.1%，利潤率由10.6%收窄至4.5%。

指引達成進度

9M營業利益完成進度為15.0%，淨利達成率為8.1%，遠低於去年9M相對全年實績的56.3%及51.9%（本公司估算）。管理層表示，存貨達744.95億日圓，若4Q交屋按計劃推進，全年計劃可望達成。然而，4Q單季須達營業收入358.28億日圓、營業利益148.67億日圓，計劃能否達成取決於大型案件能否於本會計年度內完成交割。

項目數值（9M累計）全年預測達成率
營業收入251.72億日圓610億日圓41.3%
營業利益26.33億日圓175億日圓15.0%
經常利益14.31億日圓167億日圓8.6%
本期淨利9.41億日圓116億日圓8.1%

財測是否變更

全年財測維持2026年2月13日公布之數字不變。管理層以期末存貨744.95億日圓為依據，表示隨4Q交屋推進，計劃可望達成。計劃內容為營業收入610億日圓（年增+31.1%）、營業利益175億日圓（年增+74.6%）、本期淨利116億日圓（年增+89.1%）。

股東回報說明

股息預測維持不變。期中股息177日圓已發放；期末股息以分割後基準計劃為115日圓（相當於分割前345日圓）。以分割前基準換算之年度股息522日圓，較去年的338日圓增加。以修正後EPS財測計算之配息率為34.3%（本公司估算）。期中股息13.53億日圓全數以資本公積支應，淨資產減少比率為0.123。公司自2026年3月27日起減少股本29.13億日圓及法定資本公積36.63億日圓，合計65.77億日圓轉入其他資本公積。未提及庫藏股買回。

財務狀況

公司以借款支應在建待售不動產的增加，推升有息負債。以資本公積發放股息使淨資產減少，股東權益比率降至26.8%。財務指標能否改善，取決於4Q交屋後的資金回收。

  • 主要數據
  • 槓桿指標
項目數值備註
現金及存款156.81億日圓較上會計年度末-32.0%
存貨744.95億日圓較上會計年度末+13.9%；公司揭露
└在建待售不動產475.29億日圓較上會計年度末+28.3%
股東權益282.35億日圓較上會計年度末-5.3%
有息負債723.52億日圓較上會計年度末+10.3%；本公司估算
└短期借款194.79億日圓較上會計年度末+24.50億日圓
└一年內到期長期借款164.29億日圓較上會計年度末+38.81億日圓
└長期借款355.93億日圓較上會計年度末+1.4%
└公司債（含一年內到期部分）8.50億日圓上會計年度末為9.20億日圓
EBITDA28.57億日圓9M營業利益＋折舊費用；本公司估算

隨財報發布的及時揭露

  • 2026/11/12
    發布3Q補充資料（FY12/2026 3Q法說會簡報）

本季度重大公告

  • 2026/09/07
    子公司公告出售待售不動產，重點在於存貨變現及營收認列時點（）
  • 2026/09/25
    子公司土地開發案整地工程完工，顯示該案已進入銷售階段（）
  • 2026/09/30
    子公司公告出售待售不動產，顯示在4Q集中型計劃下，案件消化持續推進（）
  • 2026/09/30
    子公司於同日公告第二筆待售不動產出售（）
  • 2026/10/09
    子公司持有物業之飯店開幕，透過自有資產營運分散收入來源（）

過去一年的大額持股報告/重要提案

  • Summer Bank GK
    ：9.7%→9.7%（2026/10/06）- 涉及簽訂擔保契約等重要合約之更正報告。持有目的為純投資；以發行公司顧問身分作為穩定股東持有
  • Summer Bank GK
    ：8.8%→9.7%（2026/05/15）- 因共同持有人增加提出之變更報告。持有目的為純投資；以發行公司顧問身分作為穩定股東持有
  • Summer Bank GK
    ：5.1%→8.8%（2026/05/01）- 因合併而增加持股，並簽訂擔保契約等安排。持有目的為純投資
  • Summer Bank GK
    ：7.3%→5.1%（2026/04/28）- 涉及解除擔保契約等重要合約之更正報告。持有目的為純投資
  • Summer River GK
    ：3.6%→3.6%（2026/04/28）- 涉及簽訂擔保契約等重要合約之變更報告。持有目的為純投資
  • Eiichi Wakita
    ：11.5%→11.4%（2026/04/01）- 涉及簽訂擔保契約等重要合約之變更報告。由代表董事及其資產管理公司作為穩定股東持有
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