摘要
1H營業收入年減3.1%，經常利益年減63.7%。經常利益的年度財測達成率僅7.4%（本公司估算）。不過，公司採交屋時認列營收，並維持全年計畫不變，表示已「確保足以達成全年合併財測的庫存」。1H末庫存為741.91億日圓。
3Q財報的核心問題在於：集中於下半年的交屋排程，有多少能反映在前9個月累計經常利益中。其次，DX新建不動產事業1H部門利潤率下滑，需觀察獲利能力是否回升。此外，DX翻新不動產事業1H營業收入年增52.4%，成長動能能否延續亦為關注重點。最後，庫存去化能否消化利息費用上升及有息負債增加，將影響市場對全年業績的信心。
下季度關注要點
| 關注點與焦點 | 啟示 |
|---|---|
全年計畫進度前9個月累計經常利益之公司全年計畫達成率 | 1H經常利益為12.39億日圓，僅達全年計畫167億日圓的7.4%（本公司估算）。依計畫，2H需貢獻154.61億日圓，約為上年度2H實績55.39億日圓的2.8倍（本公司估算）。首要檢核點為前9個月經常利益能否超越上年同期的47.21億日圓。 |
DX新建不動產事業部門營業收入及利潤率之年比變化 | 1H營業收入49.19億日圓（年減34.8%），部門利益8.83億日圓（年減74.5%）。部門利潤率由上年同期45.9%降至17.9%（本公司估算）。3Q交屋案件的利潤率回升幅度，是全年獲利計畫的關鍵。 |
DX翻新與價值提升DX翻新不動產事業營收成長能否延續，以及DX不動產價值提升事業之獲利水準 | DX翻新營業收入87.44億日圓（年增52.4%）。價值提升部門利益6.15億日圓（年增103.5%）。由於新建案交屋集中於下半年，需觀察這兩項事業能否形成獲利基礎。 |
獲利能力毛利率及營業外費用趨勢 | 1H毛利率由上年同期31.7%降至22.8%（本公司估算）。利息費用增至6.55億日圓（年增48.4%）。重點在於毛利率回升能否抵銷融資成本上升。 |
資產負債表與庫存週轉庫存及有息負債較1H末之變化 | 1H末庫存為741.91億日圓，較期初增加88.04億日圓。有息負債為740.41億日圓，股東權益比率為27.2%。將確認交屋進展是否帶動庫存下降。 |
基於前次財報的主要論點（FY12/2026 2Q 業績）
1H營業收入為168.33億日圓（年減3.1%），經常利益為12.39億日圓（年減63.7%）。主要拖累來自DX新建不動產事業，因上年同期認列大型案件，比較基期偏高。公司以各季交屋時點不均為由，維持全年計畫（營業收入610億日圓、經常利益167億日圓）。3Q財報將是首度檢驗實際數字能否支撐此一下半年集中型計畫的時點。
1. 前9個月累計之全年計畫達成率
- 上期表現：1H經常利益為12.39億日圓，年度財測達成率7.4%；營業收入達成率為27.6%（均為本公司估算）。
- 本季檢核：公司表示，若「3Q以後預定交屋之案件依計畫推進」，即可達成計畫。將確認3Q實際交屋情況。
- 關鍵指標：前9個月經常利益相較上年同期47.21億日圓的表現，以及公司是否修正全年財測。
2. DX新建不動產事業：交屋進度與利潤率回升
- 上期表現：公司出售「A*G Ropponmatsu」及「THE EDGE Tenjin」，但營業收入僅49.19億日圓（年減34.8%），部門利益8.83億日圓（年減74.5%）。
- 本季檢核：需釐清利潤率下滑是否源於案件組合，以及2H交屋能否使獲利能力回到上年水準。
- 關鍵指標：前9個月部門營業收入及部門利益較上年同期之變化，以及部門利潤率水準。
3. DX翻新與DX不動產價值提升：建立獲利基礎
- 上期表現：受惠「Premium Renovation」系列銷售，DX翻新營業收入為87.44億日圓（年增52.4%），部門利益8.33億日圓（年增26.3%）。
- 本季檢核：將確認DX翻新營收成長能否於3Q延續，以及9.5%的部門利潤率（上年同期11.5%，本公司估算）能否守住。
- 關鍵指標：DX翻新部門營業收入之年比變化，以及DX不動產價值提升事業之部門利益（1H為6.15億日圓，年增103.5%）。
4. 毛利率與銷管費（SG&A）及融資成本之平衡
- 上期表現：毛利率由上年同期31.7%降至22.8%，2Q單季為20.7%（均為本公司估算）。
- 本季檢核：銷管費（SG&A）增至18.12億日圓（年增19.9%），營業外費用增至8.49億日圓（年增27.9%）。將確認營收成長能否消化上述增幅。
- 關鍵指標：前9個月毛利率及營利率較上年同期之變化，以及利息費用之年比變化。
5. 庫存週轉與有息負債
- 上期表現：1H末庫存為741.91億日圓（較期初增加88.04億日圓）。其中，在建銷售用不動產增至469.65億日圓，較期初增加99.23億日圓。
- 本季檢核：於資產負債表上，將確認3Q交屋是否使銷售用不動產減少，以及在建銷售用不動產轉列為銷售用不動產的進度。
- 關鍵指標：3Q末庫存及有息負債（1H末為740.41億日圓）較1H末之變化，以及股東權益比率（1H末為27.2%）。
本期主要適時披露
- 2026/09/30子公司出售銷售用不動產之公告（2則）－子公司La Atre公告出售「A*G Gakugei-daigaku」及「SWiTCH Higashi-Matsubara」。兩案均已納入本年度財測。營收認列於3Q或4Q，將待財報確認。（）（）
- 2026/09/25子公司土地開發案完成整地工程之公告－「La Atre Koga Industry III（暫定名稱）」完成整地工程，面積約270,000㎡，為集團史上最大規模案件。全數地塊預定於2026年10月取得完工通知後交付。因此，損益影響預計落在4Q（10月至12月）而非3Q，該案將成為全年計畫信心的關鍵變數。（）
- 2026/09/07子公司出售銷售用不動產之公告－出售位於澀谷區猿樂町之「THE DOORS」系列新建租賃住宅，已納入財測。此一揭露顯示2H交屋依計畫推進。將於3Q部門業績中確認營收認列狀況。（）
- 2026/07/09發布長期經營計畫「LA Next Stage 2031」－董事會決議通過新長期經營計畫（FY12/2026至FY12/2031）。（
上季度業績（FY12/2026 2Q 實績）
本集團為不動產企業，經營四大部門：DX新建不動產事業、DX翻新不動產事業、DX不動產價值提升事業及不動產租賃事業。由於於案件交屋時認列營收，各季業績波動明顯。1H營收及獲利雙雙下滑，主因DX新建不動產事業上年同期高獲利案件集中，比較基期偏高。另一方面，DX翻新營收成長，加上DX不動產價值提升及不動產租賃事業獲利增加，顯示基本面仍具韌性。公司以741.91億日圓庫存為依據，維持全年計畫（營業收入610億日圓，年增31.1%）。
| 項目 | 金額 | 年比 | 與公司財測比較 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 營業收入 | 168.33億日圓 | -3.1% | - | DX新建年減34.8%，部分由DX翻新年增52.4%抵銷。年度財測達成率為27.6%（本公司估算）。 |
| 營業利益 | 20.33億日圓 | -49.1% | - | 毛利率降至22.8%，銷管費（SG&A）年增19.9%。年度財測達成率為11.6%（本公司估算）。 |
| 經常利益 | 12.39億日圓 | -63.7% | - | 利息費用6.55億日圓（年增48.4%），推升營業外費用。 |
| 期中歸屬母公司業主淨利 | 8.10億日圓 | -65.9% | - | 認列1,700萬日圓董事退職慰勞金為非常損失。 |
| 每股盈餘（EPS） | 35.38日圓 | -71.5% | - | 因2026年7月1日生效之1拆3股票分割，追溯調整至上一會計年度期初。 |
年度財測達成率（經常利益基準）：7.4%（上年同期：38.2%）。上年同期數值係以FY12/2025全年實績89.56億日圓計算。兩項數值均為本公司估算。
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