摘要
2026年12月期2Q累計營業收入為168億日圓（年減3.1%），營業利益為20億日圓（年減49.1%），呈現營收與獲利雙降格局。然而，管理層強調DX不動產增值業務之大型交易集中於下半年，目前進度符合計劃。說明會上，管理層特別指出公司已連續五期超越期初全年財測，反覆說明2Q達成率與全年業績間不存在相關性。存貨規模達歷史新高741億日圓，下半年及2027年12月期以後之營收來源持續累積中。
重點項目（業績亮點與成長佈局）
- 經營策略與市場定位
- 管理層將升息環境定位為擴大競爭優勢之契機，並以高營利率（OPM 21.5%）作為抵禦利率疑慮與風險之佐證
- 聚焦入境旅遊需求之結構性轉變，公司將住宅型飯店——滿足歐美旅客長期住宿需求——列為成長主軸
- 公司認為地方核心城市相較東京都心競爭較低、機會較多；於四家地方證券交易所掛牌上市，作為深耕區域市場之策略平台
- 當期業務進展與驅動因素
- 毛利率下降（31.7% → 22.9%）主因DX再生不動產業務營收佔比提升（33% → 52%），以及DX新建不動產業務之專案結構差異。DX新建不動產上半年毛利率29.0%，優於全年計劃假設之20.6%
- DX不動產增值業務營收雖下滑，但受惠於高毛利資產處分，毛利率改善至30.3%（前期為11.4%）；古賀市大型專案交付排定於下半年
- 741億日圓存貨餘額中，商業不動產由2025年12月期末之16件增至20件，顯示旗艦AG系列產品線持續穩健建構
- 策略佈局與轉折點
- 於北海道，公司分別與FiberGate、Nihon Hospice Holdings及Social Inclu.簽署業務合作協議，共同開發安寧照護住宅及身障者團體家屋。首案（札幌市東區；35間安寧照護房+22間團體家屋房）已進入開發階段
- 福岡縣古賀市新原高木地區（約277,000㎡）之土地整備預計於8月底完成，交付安排於下半年。今在家地區之開發案（約174,000㎡）為2027年12月期及以後提供營收能見度
- 自2026年12月期起新設股東優待制度（持有100股以上之股東可獲500日圓數位禮品），同時新設DOE下限6%以強化股息穩定性
- 2026年度連續第五年獲選為JPX日經中小型股指數成分股
展望
- 全年財測維持不變：營業收入610億日圓（年增31.1%），營業利益175億日圓（年增74.6%）。古賀市專案之下半年交付為達成計劃之關鍵
- 依據長期經營計劃「LA Next Stage 2031」，PHASE 1（2026–2029年）目標經常利益180億日圓——為2025年12月期之兩倍——PHASE 2（2030–2031年）目標為220億日圓
- 租賃物件規模計劃由2025年12月期之108億日圓擴大至2031年12月期之400億日圓，藉此厚植經常性收入基礎
- 資本配置以成長投資約4,210億日圓為優先，另預留約200億日圓作為併購及策略性投資額度
- 股息預計連續第六年增發（全年每股174日圓，配發率34.3%）。累進式股息政策搭配DOE下限6%，兼顧成長與股東回報
- 管理層以EPS成長與本益比擴張之雙軌策略，目標於早期階段實現市值突破1,000億日圓
正面因素
- 營業利益已連續五期超越期初全年財測。2Q達成率與全年超額幅度間不存在相關性；低達成率並不意味全年將低於預期
- 每位員工營業利益由2020年之2,500萬日圓 → 2025年之8,400萬日圓 → 2026年計劃之1.27億日圓，約為五大開發商平均值1,700萬日圓之7.5倍
- ROE 25.7%及ROIC 8.6%均超越股東權益成本（8.3%）及WACC（4.6%），即使在利率上升0.75%之壓力情境下仍維持正利差
- 東京23區屋齡20年以上之中型辦公大樓佔86%（7,430棟），此重建需求與公司「1.5線地段」策略高度契合
- 預估本益比5.4倍、股息殖利率6.4%，相較東證不動產板塊平均值（本益比15.2倍、股息殖利率3.1%）具顯著估值上行空間
- 2025年訪日旅客預估將達歷史新高約4,300萬人次，人均消費持續上升至每人72,000日圓
風險
- 全年營業利益175億日圓中約88%（約155億日圓）須於下半年認列，任何交付時程遞延均構成直接獲利風險
- 有息負債達729億日圓（短期207億日圓＋一年內到期長期165億日圓＋長期357億日圓），利率上升將推高利息支出——在利率上升0.75%之情境下，估計每年增加約5億日圓之負擔
- DX新建不動產業務毛利率因專案差異波動顯著；雖然全年計劃假設之20.6%已反映較前期實績41.8%之大幅下降，仍須密切追蹤
- 不動產板塊在升息逆風之股市環境中普遍表現疲弱；公司股價走勢與東證不動產類股指數高度連動
- 存貨擴增至741億日圓提高槓桿依賴度，股東權益比率為27.3%（淨資產295億日圓÷總資產1,082億日圓），距長期目標35%仍有差距
- 中國市場之不確定性可能部分影響飯店需求（說明會中有所提及）
業績亮點
2026年12月期2Q累計業績：營業收入168.33億日圓（年減3.1%），營業利益20.33億日圓（年減49.1%），經常利益12.39億日圓（年減63.7%），中期淨利8.1億日圓（年減65.9%）。因計劃權重集中於下半年，上半年達成率僅11.6%，但全年財測維持不變。總資產1,082億日圓，存貨達歷史新高741億日圓。
各業務板塊表現
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 營業毛利 | 年比 |
|---|---|---|---|---|
| DX新建不動產 | 49.19億日圓 | −34.8% | 14.27億日圓 | −62.5% |
| DX再生不動產 | 87.44億日圓 | +52.4% | 12.68億日圓 | +30.1% |
| DX不動產增值 | 25.34億日圓 | −29.0% | 7.67億日圓 | +89.0% |
| 不動產租賃 | 5.99億日圓 | +17.5% | 3.51億日圓 | +16.9% |
- 存貨：741億日圓（對比2025年12月期末653億日圓，增13.5%）
- 其中在製待售品：469億日圓／待售物件：272億日圓
- 總資產：1,082億日圓（對比2025年12月期末1,019億日圓，增6.2%）
- 租賃物件合計：108億日圓（對比2025年12月期末108億日圓，持平）
- 毛利率：22.9%（對比前年同期31.7%，減8.8個百分點）
- 每股股息（全年預估）：174日圓（對比前年112.66日圓，增61.34日圓）
- 每股盈餘（EPS）（全年計劃）：506.8日圓
問答一覽
（本次法說會未設問答環節，不適用）
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