利好因素
儘管上半年營業利益僅達全年財測175億日圓的11.6%，公司已連續五個會計年度超越期初全年財測。庫存741億日圓（歷史新高）已確保作為下半年的營收基礎。DX不動產再生板塊營業收入年增+52.4%，DX不動產價值提升板塊毛利率大幅擴張至30.3%（年增+18.9個百分點），反映持續向高毛利業務轉型。
- DX不動產再生：營業收入87.44億日圓（年增+52.4%）。高端翻新及其他高價值物業銷售為主要貢獻來源
- DX不動產價值提升：營業收入下降29.0%，但毛利率躍升至30.3%（年增+18.9個百分點），受惠於選擇性處分高毛利物業
- DX新建不動產：上半年毛利率29.0%，超越全年計劃假設的20.6%，確認專案品質優異
- 不動產租賃：醫療照護設施貢獻推動營業收入年增+17.5%，毛利率達58.6%，展現穩定的經常性收益基礎
- 福岡縣古賀市新原・高木地區開發案（約277,000平方公尺）：整地工程於8月完成，預計下半年交付時認列大規模營收
2Q決算後的疑慮事項
毛利率惡化至22.9%（年減−8.8個百分點），利息費用攀升至6.55億日圓（年增+48.5%），兩者均拖累獲利能力。營業利益達成率11.6%為過去六年最低水準，高度集中於下半年的結構增添全年財測達標的不確定性。
- 毛利率僅22.9%（年減−8.8個百分點）：主因為DX新建不動產的營收結構變化及專案組合差異；營業毛利大幅減少16.57億日圓
- 利息費用6.55億日圓（年增+48.5%）：利率上行環境持續對740.41億日圓有息負債構成壓力
- 營業活動現金流量−91.84億日圓：大幅為負，主因庫存增加（+88.04億日圓），資金高度依賴借款
- 銷管費（SG&A）18.12億日圓（年增+19.9%）：人事成本及銷售佣金上升推高固定成本基礎
- 股東權益比率27.2%（較前期末−2.1個百分點）：與長期計劃目標35%+的差距持續擴大
關注要點/後續追蹤事項
- DX不動產價值提升板塊下半年大型專案（如古賀市新原・高木地區）的交付時程及營收規模確定性。全年營業收入目標276億日圓（上半年僅25.34億日圓），下半年須認列逾250億日圓
- 持續升息環境下利息費用增加的速度，以及既有借款的再融資時程。需評估740.41億日圓有息負債的利率敏感度
- 住宅型飯店業務的獲利貢獻時程。澀谷、銀座等都心區專案的合資架構比例及主要租約條件，為中長期成長軌跡的關鍵
- 支撐下半年營業利益154.67億日圓的逐案交付時程及把握度
- 古賀市新原・高木地區的買方確認及價格敲定進展
- 利率上行的避險策略及浮動利率負債佔比
- 支持DX新建不動產全年毛利率假設20.6%存在上行空間的因素
- 住宅型飯店總專案管線價值及預期貢獻全年業績的時程
- 長期計劃下達成35%股東權益比率目標的時間表
- 租賃資產規模由108億日圓擴展至2031年400億日圓的融資方案
- BILLION RESIDENCE® 平均售價趨勢及超高淨值客戶需求展望
- 併購及策略聯盟管線進展
- 當前對自由流通市值及成交量相對於TOPIX納入要求的評估
關鍵財務摘要
| 會計科目 | 數值 | 年比 |
|---|---|---|
| 營業收入 | 168.33億日圓 | −3.1% |
| 營業毛利 | 38.46億日圓 | −30.1% |
| 毛利率 | 22.9% | −8.8個百分點 |
| 營業利益 | 20.33億日圓 | −49.1% |
| 經常利益 | 12.39億日圓 | −63.7% |
| 歸屬母公司業主淨利（中期） | 8.1億日圓 | −65.9% |
| 每股盈餘（EPS）（分割調整後） | 35.38日圓 | −71.5% |
| 綜合損益 | 8.17億日圓 | −65.7% |
| 總資產 | 1,082.12億日圓 | 較前期末+6.1% |
| 淨資產 | 295.52億日圓 | 較前期末−1.3% |
| 股東權益比率 | 27.2% | 較前期末−2.1個百分點 |
毛利率由31.7%下降至22.9%，為營業利益近乎腰斬的主因。營業收入減少導致的毛利下降僅1.71億日圓，而利潤率壓縮帶來的毛利減少高達14.86億日圓，影響更為顯著。加上銷管費增加3.01億日圓，營業利益合計年減19.59億日圓。
分部業績
DX不動產再生板塊成為最大貢獻板塊，佔營業收入51.9%，實現營收及利潤雙增。DX新建不動產因面臨前期高毛利專案的高基期效應，營業收入下降且分部利潤大幅減少74.5%。DX不動產價值提升板塊收入下降但利潤增加，受惠於高毛利物業處分。不動產租賃在醫療照護設施營運支撐下維持穩健走勢。
分部業績表
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 分部利潤 | 年比 | 利潤率 |
|---|---|---|---|---|---|
| DX新建不動產 | 49.19億日圓 | −34.8% | 8.83億日圓 | −74.5% | 17.9% |
| DX不動產再生 | 87.44億日圓 | +52.4% | 8.33億日圓 | +26.3% | 9.5% |
| DX不動產價值提升 | 25.34億日圓 | −29.0% | 6.15億日圓 | +103.5% | 24.3% |
| 不動產租賃 | 5.99億日圓 | +17.5% | 2.65億日圓 | +11.9% | 44.3% |
| 其他（仲介等） | 3,500萬日圓 | +228.6% | 4.15億日圓 | +102.8% | - |
*分部利潤為公司自定義指標，定義為營業毛利減去銷售費用及營業外費用。
- DX不動產再生： 營業收入年增+52.4%。高端翻新及其他高價物業銷售推動營收佔比由33.0%提升至51.9%。毛利率14.5%接近全年計劃的15.0%
- DX不動產價值提升： 分部利潤年增+103.5%，儘管營收下降。處分高毛利投資物業推動毛利率大幅攀升至30.3%（前期僅11.4%）
- 不動產租賃： 醫療照護設施收購及產能爬升推動營業收入年增+17.5%。毛利率維持58.6%高位，發揮穩定經常性收益基礎功能
- DX新建不動產： 營業收入年減−34.8%，分部利潤年減−74.5%。主因為高基期效應，前期同期受惠於毛利率50.5%的專案集中交付。上半年毛利率29.0%仍高於全年計劃假設的20.6%，惟隨著「A*G六本松」及「THE EDGE天神」等福岡專案完工，規模收縮
指引達成進度
營業收入達成率27.6%、營業利益達成率11.6%，均處於較低水準。然而公司於專案交付時認列營收，季度間本就存在波動。即使過往同樣出現2Q達成率偏低的年度（FY2024為20.5%、FY2022為22.1%），最終均超越全年財測。管理層預期在741億日圓庫存作為下半年營收及利潤管線的支撐下，可達成計劃。
| 會計科目 | 數值（2Q累計） | 全年計劃 | 達成率 |
|---|---|---|---|
| 營業收入 | 168.33億日圓 | 610億日圓 | 27.6% |
| 營業利益 | 20.33億日圓 | 175億日圓 | 11.6% |
| 經常利益 | 12.39億日圓 | 167億日圓 | 7.4% |
| 本期淨利 | 8.1億日圓 | 116億日圓 | 7.0% |
- 營收於專案交付時認列，季度間本就存在波動。歷年營收及利潤集中於下半年，尤其是第四季度
- FY12/2026方面，DX不動產價值提升板塊大型專案規劃於下半年認列，導致上半年達成率低於往年
財測變更有無
無修正。公司維持2026年2月13日發布之全年財測。管理層判斷741.91億日圓的庫存足以支撐全年計劃達標。
股東回報說明
FY12/2026中期股息為每股177日圓（前期165日圓，增加12日圓）。期末股息預測為每股115日圓（分割調整後）。以分割前基準計算，期末股息為345日圓，全年合計522日圓。公司維持配息政策：目標配發率40%、股息權益比（DOE）下限6%及累進配息承諾。本次為連續第六年增加股息。此外，自FY12/2026起推出新股東優待制度，持有100股以上的股東可獲得500日圓電子禮品。
財務狀況
總資產隨庫存增加擴張至1,082億日圓。有息負債升逾740億日圓，惟公司全年計劃基準之高營利率（28.7%）對利率風險提供緩衝。股東權益比率27.2%仍低於長期計劃目標35%+。
- 主要數據
- 槓桿指標
| 指標 | 數值 | 備註 |
|---|---|---|
| 現金及存款 | 196.49億日圓 | 較前期末−14.8% |
| 庫存合計 | 741.91億日圓 | 較前期末+13.5% |
| └ 待售物業 | 272.25億日圓 | 較前期末−3.9% |
| └ 開發中待售物業 | 469.65億日圓 | 較前期末+26.8% |
| 總資產 | 1,082.12億日圓 | 較前期末+6.1% |
| 股東權益 | 294.33億日圓 | 較前期末−1.3% |
| 有息負債合計 | 740.41億日圓 | 較前期末+12.9% |
| └ 短期借款 | 207.94億日圓 | 較前期末+22.1% |
| └ 一年內到期長期借款 | 165.48億日圓 | 較前期末+31.9% |
| └ 長期借款 | 357.78億日圓 | 較前期末+1.9% |
| └ 公司債（含一年內到期） | 9.2億日圓 | 無變動 |
| EBITDA | 21.8億日圓 | 營業利益20.33億日圓 + 折舊攤銷1.47億日圓 |
隨財報發布的新聞
無
本季度重大公告
- 2026/05/14宣布實施1股拆3股，以降低投資單位並提升流動性。中期股息由每股175日圓上修至177日圓（關於股票分割、因股票分割部分修訂章程及修正股息預測（增額）之通知）
- 2026/05/14推出新股東優待制度。每年12月31日持有100股以上的股東將獲得500日圓電子禮品（關於導入股東優待制度之通知）
- 2026/07/10發布長期經營計劃「LA Next Stage 2031」，目標FY12/2031營業收入1,030億日圓、經常利益220億日圓（長期經營計劃「LA Next Stage 2031」發布公告）
- 2026/07/10簽署業務合作協議，於北海道開發安寧住宅及身心障礙者團體家屋。與Fibergate、日本Hospice Holdings及另一家公司合作，首個專案正於札幌開發中（關於北海道安寧住宅及身心障礙者團體家屋開發暨ICT通訊基礎設施建設業務合作之通知）
過去一年的大額持股報告/重要提案
- 脇田榮一（代表取締役，含共同持有人）：11.49% → 11.38%（2026/04/22）——穩定股東持股
- Summerbank LLC：5.13% → 8.77%（2026/08/05）——純投資
- Summerriver LLC：5.22% → 3.65%（2026/07/31）——純投資（降至5%以下）
- Summerbank LLC：7.43% → 5.14%（大額持股變動報告，2025/10–2026/07）——純投資
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