利好因素
毛利率由21.7%改善+3.5個百分點至25.2%，營業成本率下降帶動營業利益成長。DX不動產價值提升業務毛利率大幅躍升+19.8個百分點，由10.6%升至30.4%，拉動合併整體獲利能力。存貨達708億日圓（創歷史新高），加上累計63個開發案、合計規模約1,704億日圓的開發儲備，為2027會計年度以後的成長提供充足資源。
- 營業毛利20.43億日圓（年增+13.2%）：主要受惠於DX不動產價值提升業務中高利潤率醫療設施處分
- 營業利益12.46億日圓（年增+6.1%）：毛利改善帶來+2.88億日圓增幅，吸收銷管費增加-1.66億日圓
- DX翻新不動產營業收入33.93億日圓（年增+38.0%）：高端「Premium Renovation」產品銷售推動該業務成長
- 不動產租賃營業收入3.03億日圓（年增+19.3%）：新投入營運之醫療設施貢獻收入，毛利率維持60.2%
- 與高島屋集團等合作成立私募不動產基金「Sanitas I」：推進資產證券化及收入來源多元化
關注事項
經常利益9億日圓（年減-5.9%）及本期淨利5.93億日圓（年減-11.9%）受營業外費用上升拖累。利息費用年增+54.6%，由2億日圓增至3.09億日圓，反映升息環境下融資成本上升的實質影響。第一季度年度財測達成率偏低，營業利益僅7.1%、淨利僅5.1%，且計劃高度集中於下半年，存在交付集中度風險。
- 利息費用3.09億日圓（年增+54.6%）：有息負債擴大與利率上升雙重不利因素，推升營業外費用至3.91億日圓
- DX新建不動產業務利益3.93億日圓（年減-43.0%）：毛利率降至29.6%（年減-8.4個百分點），凸顯項目組合差異帶來的顯著波動
- 銷管費（SG&A）7.96億日圓（年增+26.5%）：人事費用及其他銷管費上升，限制營業利益增幅
- 股東權益比率28.0%（較前期末-1.3個百分點）：主因配息導致資本公積減少13.19億日圓
- 短期借款205.18億日圓（較前期末+34.88億日圓）：為支應存貨增加，對透支額度及承諾信用額度的依賴度持續上升
關注要點/後續追蹤事項
- DX不動產價值提升業務全年計劃假設營業毛利155億日圓（毛利率56.2%），門檻極高。儘管第一季度毛利率30.4%表現穩健，但下半年排定之大型項目的獲利能力及交付時程，為全年達成之關鍵
- 有息負債處於上升軌道且利率持續走高，須密切關注全年利息費用指引、借款固定利率比率及平均融資成本趨勢
- 醫療不動產資產管理業務（含私募基金「Sanitas I」）之盈利貢獻時點與規模；追蹤資產證券化對資本效率改善的進展
- 支撐DX不動產價值提升業務全年毛利率56.2%假設的項目組合及主要項目交付時程
- 因應利率上升的具體避險策略（固定利率比率、利率交換合約等）
- 第二檔「Sanitas I」基金成立展望及資產管理費收入的中期規模
- DX新建不動產業務結構性的項目間毛利率波動應對措施（開發儲備管理方式）
- 透過Dogan股權投資從地方創生基金中發掘具體投資機會的進展
- 708億日圓存貨之現金回收週期及流動性風險管理機制
- 支撐每位員工創造營業利益1.35億日圓（計劃基準）之人力結構的可持續性
- 為爭取未來納入TOPIX指數，自由流通市值及周轉率的現況與推動措施
- 現行中期計劃最後一年結束後，下一期中期計劃的成長情境方向
關鍵財務摘要
| 會計科目 | 數值 | 年比 |
|---|---|---|
| 營業收入 | 81.03億日圓 | -2.8% |
| 營業成本 | 60.6億日圓 | -7.2% |
| 營業毛利 | 20.43億日圓 | +13.2% |
| 銷管費（SG&A） | 7.96億日圓 | +26.5% |
| 營業利益 | 12.46億日圓 | +6.1% |
| 經常利益 | 9億日圓 | -5.9% |
| 歸屬母公司業主淨利（季度） | 5.93億日圓 | -11.9% |
| 每股盈餘（EPS） | 77.78日圓 | -28.7% |
| 稀釋每股盈餘 | 76.93日圓 | -28.2% |
| 綜合損益 | 5.96億日圓 | -12.7% |
| 總資產 | 1,040.63億日圓 | - |
| 淨資產 | 292.26億日圓 | - |
| 股東權益比率 | 28.0% | - |
每股盈餘（EPS）年減-28.7%，主因2025/12年度公開發行（617.5萬股→762.9萬股，增加+23.5%）導致加權平均流通股數增加。值得注意的是，股權稀釋的影響超過淨利降幅（-11.9%）。
分部業績
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 業務利益 | 年比 | 利潤率 |
|---|---|---|---|---|---|
| DX新建不動產 | 20.96億日圓 | -2.6% | 3.93億日圓 | -43.0% | 18.8% |
| DX翻新不動產 | 33.93億日圓 | +38.0% | 3.46億日圓 | +9.3% | 10.2% |
| DX不動產價值提升 | 22.98億日圓 | -33.7% | 6.41億日圓 | +104.4% | 27.9% |
| 不動產租賃 | 3.03億日圓 | +19.3% | 1.36億日圓 | +11.3% | 44.9% |
| 其他 | 0.11億日圓 | +231.9% | - | - | - |
- DX不動產價值提升：營業收入年減-33.7%，但業務利益大幅成長+104.4%；高利潤率醫療設施處分推動毛利率達30.4%（年增+19.8個百分點）
- DX翻新不動產：營業收入年增+38.0%；高端「Premium Renovation」系列銷售貢獻營業毛利5.32億日圓（年增+14.1%）
- 不動產租賃：營業收入年增+19.3%；新投入營運之醫療設施貢獻收入，毛利率維持60.2%（年增+0.8個百分點）
- DX新建不動產：業務利益年減-43.0%；儘管「A*G Ropponmatsu」等項目實現銷售，惟因缺少去年同期高利潤率項目，毛利率降至29.6%（年減-8.4個百分點）
年度財測達成率
第一季度年度財測達成率偏低，營業收入13.3%、營業利益7.1%、淨利5.1%。然而，公司歷史上第一季度達成率普遍偏低（過去六年第一季度營業利益達成率介於4.3%至11.7%），且本年度計劃尤其集中於下半年。第一季度末存貨為708.52億日圓，足以支撐全年計劃達成。管理層認為，只要第二季度起交付進度如期推進，全年計劃可望達成。
| 會計科目 | 數值（第一季度累計） | 全年計劃 | 達成率 |
|---|---|---|---|
| 營業收入 | 81.03億日圓 | 610億日圓 | 13.3% |
| 營業利益 | 12.46億日圓 | 175億日圓 | 7.1% |
| 經常利益 | 9億日圓 | 167億日圓 | 5.4% |
| 本期淨利 | 5.93億日圓 | 116億日圓 | 5.1% |
- 由於營收係於項目交付時認列，季度業績本質上存在較大波動。第一季度達成率通常偏低，營收及利潤集中於第三季度及第四季度
- 本年度尤為突出，大型項目交付集中於下半年，預計上半年達成進度將維持低位
財測變更與否
2026/12年度合併財測未作調整。2026年2月13日發布之數字維持不變。
股東回報說明
中期股息預測由每股175日圓上調2日圓至177日圓。期末股息維持分割後每股115日圓不變（分割前等值345日圓），反映2026年7月1日生效之1拆3股票分割。分割前年化股息為522日圓（較先前預測的520日圓上調2日圓），預計為連續第六年增配。股息政策新增股東權益配息率（DOE）6%下限，與原有的配息率40%目標及ROE 20%以上目標構成三指標架構。另新推出股東優惠計劃（持有100股以上之股東可獲500日圓電子禮品）。
財務狀況
受存貨增加推動，總資產擴大至1,040億日圓。有息負債增加主要來自短期借款及一年內到期之長期借款，股東權益比率28.0%仍高於中期計劃目標20%以上。
- 主要數據
- 槓桿指標
| 會計科目 | 數值 | 備註 |
|---|---|---|
| 現金及存款 | 189億日圓 | 較前期末-18.0% |
| 存貨合計 | 708.52億日圓 | 較前期末+8.4% |
| └ 待售不動產 | 277.91億日圓 | 較前期末-1.9% |
| └ 開發中不動產 | 430.6億日圓 | 較前期末+16.2% |
| 有形固定資產 | 95.63億日圓 | 較前期末+7.2% |
| 有息負債合計 | 705.18億日圓 | 較前期末+7.5% |
| └ 短期借款 | 205.18億日圓 | 較前期末+20.5% |
| └ 一年內到期之長期借款 | 143.71億日圓 | 較前期末+14.5% |
| └ 長期借款 | 347.08億日圓 | 較前期末-1.1% |
| └ 公司債（含一年內到期部分） | 9.2億日圓 | 較前期末±0% |
| 股東權益 | 290.97億日圓 | 較前期末-2.4% |
| EBITDA | 13.17億日圓 | 營業利益12.46億日圓＋折舊0.7億日圓 |
隨財報發布的新聞
- 2026/05/14公告股票分割、配合股票分割之章程部分修訂及股息預測修正（調高）。1拆3股票分割（2026年7月1日生效），授權股數由1,700萬股增至5,100萬股，中期股息由每股175日圓上調至177日圓（+2日圓），全年股息預測為522日圓（分割前等值）
- 2026/05/14公告推出股東優惠計劃。持有100股以上之股東可獲500日圓電子禮品；旨在配合入選JPX新興成長100指數後提升知名度並擴大長期股東基礎
本季度重大公告
- 2026/03/05透過第三方配售投資地方創生基金營運商Dogan，以拓展九州及沖繩地區業務機會（投資Dogan公告）
- 2026/03/27取得東京江東區、新宿區及港區三處開發用地。計劃開發為A*G Monzennakacho II、THE EDGE Yoyogi等項目（DX新建不動產開發用地取得公告）
- 2026/03/31出資並將持有物業轉讓至以醫療設施為主的私募基金「Sanitas I LLC」（資產管理規模約58億日圓），高島屋集團等參與出資（私募基金出資及持有物業轉讓公告）
- 2026/03/31取得東京、札幌及名古屋六處開發用地。開發儲備擴展包括A*G Sapporo（北海道首個項目）（DX新建不動產開發用地取得公告）
- 2026/04/09子公司Fun Style首次於沖繩地區旗下「Rêve」公寓系列導入人臉辨識身份平台「FreeiD」（Fun Style「Rêve」公寓系列導入人臉辨識身份平台「FreeiD」公告）
過去一年的大額持股報告/重要提案
- 脇田榮一（代表取締役社長）：13.71% → 11.49%（2025/07/30）→ 11.38%（2026/04/22）——代表董事之穩定持股。共同持有人包括一家資產管理公司
- Summerbank LLC：7.43% → 7.34%（2025/11/04）——純投資
- Summerriver LLC：5.28% → 5.22%（2025/11/06）——純投資
Envalith, Inc.（以下簡稱「本公司」）旨在通過向國內外機構投資者及國內個人投資者提供考慮投資日本上市公司所需的信息，以促進全球及日本資本市場的發展，並據此開展專屬研究覆蓋服務。
- 目的與投資決策免責聲明
本報告僅為提供信息而編製，不構成對證券或其他金融產品的收購、出售或持有的招攬。此外，本報告亦不構成特定的投資、財務或稅務建議。報告中所含的任何意見、判斷或推薦均無意引導投資活動。敬請知悉，所有投資決策均應基於投資者自身的責任與判斷進行，Envalith以及對象公司不參與任何此類投資決策。
- 信息來源、準確性及無擔保聲明
本報告基於對象公司的正式委託，利用與該公司的訪談及其提供的信息編製而成。使用本報告即被視為同意以下條款： 1. 信息來源： Envalith編製本報告的前提是假設公開可獲取的信息、對象公司披露的信息及訪談中提供的信息真實可靠。Envalith並未對此類信息的真實性進行獨立的事實核查或驗證。 2. 準確性： 本報告中所載的、基於所提供信息的解讀、分析以及由此得出的假設或結論，均是Envalith基於前述信息，運用其獨立視角和分析方法獨立得出的。 3. 無擔保聲明： 若因對象公司披露的信息存在錯誤或遺漏而導致本報告內容出現謬誤，Envalith以及對象公司對此不承擔任何責任。Envalith以及對象公司對本報告的準確性、安全性、有效性、完整性等，以及對象公司過去或未來的表現，均不作任何明示或默示的擔保。
- 責任限制
對於因使用本報告或從中獲取的信息而產生的任何費用、損害或損失（包括直接、間接、附帶、後果性或懲罰性損害），Envalith以及對象公司概不承擔任何責任。本報告的使用者同意，其使用行為是基於自身責任進行的。
- 潛在利益衝突
Envalith可能與對象公司存在當前或將來的業務關係。因此，敬請投資者知悉，可能存在影響本報告客觀性的利益衝突。
- 無修改或更新義務
本報告的內容及意見，以及編製本報告所依據的信息，均截至編製之日，且日後可能未經通知而變更。敬請知悉，Envalith無義務更新本報告內容，投資者須自行核實信息的時效性。
- 語言優先順序
本報告以日語、英語及中文編製。若各語言版本之間存在任何差異或解釋上的不同，應以日語版為正本，且日語版內容具有優先效力。
- 版權
與本報告相關的一切權利（包括著作權）歸Envalith所有。未經Envalith事先書面許可，嚴禁以任何形式複製、重新分發或以其他方式使用本報告的全部或部分內容。
- 其他投資產品的使用限制
未經Envalith事先書面批准，嚴禁將本報告以及Envalith及對象公司的商標或商號，用於任何投資產品（其價格、回報、業績基於或關聯於本報告的投資產品，例如金融衍生品、結構性產品、投資基金、投資資產等）的信息分發、交易、銷售推廣或廣告宣傳。