Mogecheck Pro推動營運模式轉向以不動產仲介業者為起點的經常性收入；下一階段聚焦啟動CAPS自住型物件仲介業務，並將INVASE進貨流程系統化

摘要

FY6/27 1Q，廣告費用下降，加上SEO成效顯現，Mogecheck業務維持獲利。全公司營業利潤由去年同期虧損轉為獲利。管理層指出，利率回升後，銀行競爭焦點已轉向資金調度，預期網路銀行將持續削減廣告支出。由於80–90%的房貸決策起點在不動產仲介業者，公司正重新轉向線下通路。10月29日推出的Mogecheck Pro，目標是將營運模式由單次交易型轉為經常性收入型。INVASE因認列存貨評價損失而出現虧損。公司計劃運用CAPS將進貨流程系統化，並於12月前後啟動自住型物件仲介業務，藉此分散收入來源。

重點項目

• 經營策略與市場觀點
  • 升息使銀行競爭焦點轉向吸收存款。管理層認為，無實體分行的網路銀行資金成本上升，房貸商品競爭力隨之下滑，因而削減廣告支出
  • 房貸案件有80–90%起點在不動產仲介業者，公司因此重新轉向線下通路，計劃向仲介業者提供含貸款核准機率在內的授信分析邏輯
  • 管理層預期政策利率將於2027年4月至2028年3月間升至2%，至少還有兩次升息。預估目前的經營環境將延續至少半年至一年
  • 公司擬將合作金融機構擴展至大型銀行及地方銀行，以降低對網路銀行的依賴。依地區及客戶需求調整商品陣容，可望分散收入來源
• 現有業務進展與驅動因素
  • Mogecheck由去年同期虧損轉為獲利，主因廣告投放效率提升，以及上一季遞延的撥貸手續費於本季認列
  • 公司在主要搜尋關鍵字持續占據廣告首位，自然搜尋排名居第一或第二，亦獲ChatGPT等AI工具引用。管理層因此不預期廣告效率將大幅惡化
  • INVASE的評價損失，源於公司「持有三個月」規定下強制出售未售出物件。以附租約物件折價購入的物件，同樣以折價出售
  • 東京灣岸地區塔式公寓需求降溫，大坪數、較不熱門物件跌幅超出預期；流動性高的小坪數物件，每戶損失則控制在50萬至100萬日圓
• 關鍵策略舉措與轉折點
  • Mogecheck Pro於10月29日推出，截至11月11日已有170家公司導入。過去公司引導仲介業者使用一般消費者版；新產品則專為仲介業者重新設計，並增加輸入欄位
  • 競爭對手需付費的貸款方案自動生成功能，公司免費提供。中長期目標是透過仲介業者與金融機構直接串接及API整合，實現一鍵申請
  • CAPS用戶約4,000人。公司已延攬大型仲介公司頂尖業務人員，預計約於下週啟動自住型物件仲介業務，並研議在同一棟大樓內媒合屋主與潛在買方
  • INVASE於10月14日完成網站與App整合，帶動客戶主動預約面談件數增加。針對無合作金融機構之仲介業者的貸款轉介業務亦持續擴大

展望與策略

• 全年財測維持不變：營業收入102億4,100萬日圓、營業利益3億7,100萬日圓，1Q營業利益達成率19.6%。計劃已納入Mogecheck 2Q虧損，預期於3Q旺季轉盈，以達成全年預算
• Mogecheck Pro收入未納入預算，變現時點尚未確定。管理層將於收入貢獻速度明朗後再行揭露
• 管理層預期轉型為經常性收入模式需時一年，甚至更久。線上消費者業務將持續經營，同時逐步累積經由不動產仲介業者的轉介案件
• CAPS自住型物件仲介業務目標於12月1日啟動，並力求提前。計劃於4Q前實現CAPS內交易，涵蓋自住型及投資型物件
• 管理層坦承，公司目前尚未符合2030年生效的100億日圓市值標準。管理層概括表示，若營業利益成長至7億日圓左右，應可望達標
• 維持上市的首要之務為累積獲利，管理層亦持續檢視標準市場的轉板要件。至於M&A等替代方案涉及交易對手，現階段無法說明

正面因素

• 全公司廣告費由去年同期的2億1,000萬日圓降至9,200萬日圓，減幅逾半，仍維持獲利，顯示客戶獲取基礎不依賴廣告
• Mogecheck的ROAS達459%，利差（單價減CPA）維持歷史高檔，已在線上客戶獲取確立競爭優勢
• INVASE簽約件數已自FY6/26 3Q銀行審核標準變動造成的低谷回升。除銷售與仲介外，自有的貸款轉介業務亦支撐件數
• CAPS在第三方調查中估價準確度排名第一，誤差率（MER）約6%。CAPS免費提供五年期房價、租金及資本化率走勢，成為自住型物件仲介的獲客引擎
• Mogecheck市占率僅約0.77%，占線上申請約3.2%，成長空間仍大。2024年度新增房貸放款維持穩定，達22兆日圓

疑慮與風險

• 1Q貸款申請件數下滑，將直接壓縮2Q撥貸手續費。3Q旺季前，Mogecheck獲利環境仍嚴峻
• 買方對高價公寓持觀望態度，東京灣岸地區尤甚。升息導致自住需求轉弱，並外溢至附租約物件價格
• CAPS估價係依趨勢推估，可能與業者收購價格或供需急遽變化出現落差。提升進貨精準度仍是課題
• 待售不動產由6月底的13億2,000萬日圓降至9月底的9億8,000萬日圓。如何在庫存累積、手頭現金與資產效率之間取得平衡，仍是持續性課題
• 用戶經由Mogecheck Pro方案提出申請的行為模式尚未成形，導入可能需時，並須搭配功能改善
• 與100億日圓市值標準差距甚大，投資人將密切檢視獲利成長的可靠性及資本政策細節

業績亮點

營業收入24億9,100萬日圓（+76.9%）；扣除總額認列影響後為5億3,600萬日圓（-0.8%）。營業利益7,200萬日圓、經常利益7,000萬日圓、本季淨利6,800萬日圓，相較去年同期營業虧損900萬日圓轉虧為盈。物件銷售模式擴大，毛利率由31.4%降至17.5%；惟銷管費率由32.2%改善至14.6%，確保獲利。

業務板塊表現

• Mogecheck貸款申請件數：9,021件（年減-32.5%）
• Mogecheck每件貸款申請營收：29,561日圓（季增+10.5%）
• Mogecheck CPA：6,441日圓（年減-50.4%）
• Mogecheck廣告費占營收比率：21.8%（去年同期55.9%）
• Mogecheck累計註冊會員數：年增+11.1萬人（截至2026年9月）
• Mogecheck Pro導入公司數：170家（截至2026年11月11日）
• INVASE簽約件數：187件（年增+61.2%，本報告估算）
• INVASE廣告費占營收比率：12.7%（年減-1.3個百分點）
• 正職員工數：80人（年增+9.6%，本報告估算）

問答一覽

• Q

  Mogecheck業務2Q虧損所指為何？

  A

  由於Shiozawa缺席，由我簡要說明公司的利率展望。影響因素眾多，但目前利率處於上升趨勢。通膨持續，實質薪資轉正，景氣亦未放緩。我們每天關注日本央行動態，預期今明兩年將多次升息。支持寬鬆延續的因素如簡報資料所述。房貸方面，固定與機動利率利差擴大至歷史新高，機動利率仍受青睞；具體而言，機動利率約1%出頭，固定利率約4%。我們預期政策利率將於2027年4月至2028年3月間升至2%。目前市場正討論12月升息，但我們預期至少還有兩次。回到您的問題，Mogecheck業務本季獲利約8,000萬日圓，但我們不預期上半年獲利會擴大到這個程度。本季貸款申請件數下滑的影響預計將反映在2Q。3Q旺季前情況仍將嚴峻，因此預期2Q出現虧損。

• Q

  Mogecheck業務復甦的驅動因素為何？

  A

  旺季以外，關鍵在於開發新的合作金融機構及擴大Mogecheck Pro。我們不預期利率環境在三個月或半年內出現大幅變化。公司本身必須改變，因此將先開發合作金融機構，再擴大Mogecheck Pro以帶動件數。增加變現管道是我們的經營策略。

• Q

  請再說明Mogecheck Pro。

  A

  先從傳統房貸流程說起。用戶到不動產仲介業者處，業者會介紹合作金融機構。大致而言，業者憑經驗判斷客戶應可核貸，便交付數份申請書。用戶以紙本向三、四家銀行申請，各銀行分別審核。結果是，金融機構必須受理所有送件的房貸申請，用戶也必須以紙本申請未必能核准的貸款。使用Mogecheck Pro，業者只需當場輸入資料，即可向客戶說明哪些金融機構較可能核貸、核准機率多少。用戶可避免不必要的申請，並從收到的方案中選擇申請。這套系統讓仲介業者、用戶及金融機構三方都更便利。過去我們引導仲介業者使用Mogecheck消費者版，雖對件數有所貢獻，但並非為仲介業者打造的工具。因此我們刪減功能以提升易讀性，並增加輸入欄位，打造出仲介業者願意使用的系統。我們相信這將推動仲介業者導入，進而協助我們取得案件。

• Q

  CAPS相對刊登價格的估價誤差中位數約6%。本季INVASE認列評價損失的物件中，評價損失是否超過帳面價值的6%？

  A

  有些超過，有些沒有。物件價格由供需決定。如您所見，灣岸塔式公寓需求降溫，公司持有的大坪數、較不熱門物件跌幅超出原先預期。相較之下，流動性高的小坪數物件損失有限，出售時損失約在100萬日圓或50萬日圓左右。

• Q

  評價損失超過該水準的物件，在購入時或持有期間是否曾使用CAPS重新評估價格？若未使用，原因為何？

  A

  我們有使用CAPS。

• Q

  若有使用，比較認列評價損失時的估價與同一時點的預期售價，CAPS估價誤差是否可能大於預期？

  A

  我們確實有使用，但如前所述，價格主要取決於供需。CAPS推估特定時點的刊登價格，但係依過去趨勢計算，因此與業者當下願意收購的價格，或個人在降價到一定程度後願意承接的價格之間，可能存在落差。（Nakayamada）補充說明，CAPS模型係以刊登價格及成交價格資料建構。INVASE購入的物件以家庭型為主，有租客居住期間以附租約物件交易，租客遷出後則售予自住買方。同一物件作為自住物件與附租約物件時，交易價格帶不同。附租約物件由投資人購買，因此成交價略有折價。INVASE的服務，就是取得折價物件供投資人購買；日後租客遷出，投資人再售予自住買方，實現資本利得。公司訂有庫存僅持有三個月的規定，未售出物件須強制出售。此時，以附租約物件購入者，仍以附租約物件轉售；即使CAPS顯示價格偏低，也必須以折價出售。此外，升息使自住需求降溫，附租約物件價格自然也受影響。我們認為，近期升息導致需求下滑，也就是買方轉趨審慎，是本季出現虧損的原因。

• Q

  資產負債表上待售不動產的狀況為何？

  A

  待售不動產於2026年6月底為13億2,000萬日圓，2026年9月底為9億8,000萬日圓，減少略逾3億日圓。適當水準不易界定；即使戶數相同，資產負債表金額也會因熱銷物件是小坪數或高價物件而有所不同。我們的目標是備有約兩個月、或略多於兩個月銷售量的庫存，以便向客戶提供最合適的物件。

• Q

  今後的進貨方針為何？

  A

  發掘到符合趨勢的折價物件，當然會購入；但會綜合考量資產負債表及手頭現金。如Nakayamada部分提及，公司無法無限制持有庫存，也必須增加現金。我們的工作是投資事業、回收資金並使其成長，因此不會將資金全數投入待售不動產。

• Q

  請再說明CAPS的變現方式。

  A

  變現來源為自住型物件交易的仲介手續費。部分CAPS用戶以屋主身分註冊，想了解自家物件價值；也有人以潛在買方身分註冊，確認考慮中的物件價格是否合理。塔式公寓等大型大樓內，同一棟同時存在屋主與潛在買方。CAPS的變現方式，是掌握這些需求，以專家身分提供仲介服務，確保交易安全迅速，並收取手續費。

• Q

  相對於2030年生效的100億日圓市值標準，貴公司目前市值約29億日圓，不到所需水準的30%。以目前流通股數計算，達標需股價約970日圓，約為現價的3.5倍。另一方面，本年度營業利益預估為3億7,100萬日圓，1Q營利率僅約2.9%。貴公司計劃何時、以多少營業利益成長率達到100億日圓市值？請提供具體數值目標。

  A

  提供具體數值目標有困難。一般而言，獲利成長30–40%的公司，本益比約15–20倍。以本期淨利5億日圓、本益比20倍回推，營業利益約為7億日圓。若營業利益達到7億日圓，加上過程中實現的成長，我們認為應可達標。

• Q

  目前市值與上市維持標準差距甚大，管理層如何看待自身責任？將採取何種資本政策縮小差距？

  A

  我們有所認知。這是過渡措施，我們認為應在2030年前符合標準。資本政策固然重要，但獲利優先。我們相信累積的獲利終將反映在股價上。逐一落實前述各項舉措，提升獲利、帶動股價，是最直接的途徑。

• Q

  若判斷難以達到100億日圓標準，將於何時研議並決定轉板至標準市場或M&A等替代方案？身為股東，我希望看到維持上市的具體經營計劃，而非僅是提升企業價值的表態。

  A

  我們持續檢視轉板至標準市場的要件，但目前無法表示是否轉板，或何時做出決定。我們理解M&A可能是替代方案之一，但涉及交易對手，未定事項無法在此說明。我們的方針是朝100億日圓目標提升獲利，而提升獲利的途徑，在於Mogecheck、INVASE及CAPS各項服務的舉措。我們認為唯一的方法是確實執行：先達成本年度預算，再公布並達成下年度預算，逐步累積成果。有些事項可以揭露，有些則無法揭露，因此作此回答。

• Q

  將如何透過CAPS取得自住型物件仲介案件？

  A

  CAPS於7月上線，10月新增功能，目前已有數千人使用。過去公司沒有承接自住型物件仲介的團隊，因此無法採取行動。本月終於有一位業績優異的仲介人員加入。他將主動聯繫現有用戶，透過線上面談等管道建立聯繫、了解需求，並轉化為交易。許多用戶想知道市價，但這與立即想買賣並不相同。我們需要長期持續提供資訊，以便在適當時機妥善提供服務。我們計劃持續擴大CAPS用戶基礎。無論最終有1%或2%的用戶進行交易，我們都希望確實掌握實際買賣需求，擴大仲介服務。

• Q

  Mogecheck Pro何時開始貢獻變現收入？

  A

  坦白說，目前尚不清楚。導入持續推進，我們預期變現將隨之而來，但並未納入預算。待變現速度明朗後，我們將予以揭露。目前不動產仲介業者正穩定導入。然而，即使用戶知道Mogecheck，經由Mogecheck Pro方案提出申請仍是全新體驗，我們不預期能立即順利推展，將搭配功能改善因應。

• Q

  市場環境是否有所變化？

  A

  利率回升後，存款競爭加劇，網路銀行的商品競爭力下滑。我們不預期此情況會立即改變。這取決於升息循環持續多久，但我們預期至少還會延續半年至一年，因此不認為目前環境會很快改變。與此同時，各金融機構在商品上相互競爭，推出各種措施及多元商品。我們不希望僅依賴網路銀行，而是希望提供包括大型銀行及地方銀行在內眾多金融機構的商品。我們的目標是在Mogecheck上架符合各地區及需求的商品，為用戶提供多元選擇，藉此提升營收。為此，公司目前正致力擴大合作金融機構網絡。