摘要
FY6/2026，INVASE業務已確立買取轉售模式。營業收入達83.17億日圓，約為前一年度的2.9倍；季度營業利益亦於下半年轉正。FY6/2027 1Q的核心問題，在於公司能否如期去化不動產庫存並確保營業毛利。該庫存於期末已累積至13.28億日圓。公司表示，MogeCheck收費模式轉換的影響已於3Q以後告一段落，因此去年同期比較基期偏低。兩大業務的合計獲利，須將去年同期1,100萬日圓的營業虧損扭轉為獲利。若能達成，將成為全年營業利益目標3.71億日圓（年增+67.0%）能否如期推進的首項指標。此外，我們亦將評估以借款支應庫存擴張的資本效率。第二項觀察重點，則為認列遞延所得稅資產的效益消退後之稅負水準。
下季度關注要點
| 關注點與焦點 | 啟示 |
|---|---|
INVASE成長INVASE部門營業收入、部門利益及成約件數之年比變化 | 去年營業收入70.66億日圓，部門利益5,800萬日圓，較前一年度-2.67億日圓的虧損轉盈。期末13.28億日圓庫存的去化速度，將決定1Q營收成長幅度。 |
MogeCheck回升MogeCheck部門營業收入及部門利益之年比變化 | 去年營業收入12.51億日圓（年減-36.8%），部門利益1.64億日圓（年減-64.7%）。相較包含收費模式轉換影響的去年同期基期，反彈幅度將可衡量該業務的穩定性。 |
合併獲利能力1Q營業利益能否轉正；經常利益相對全年計畫的進度 | 去年同期營業利益為-1,100萬日圓，最近一季4Q則為+1.58億日圓（本公司估算）。4Q獲利水準能維持多少，將左右市場對全年計畫（經常利益3.69億日圓）的信心。 |
資產負債表／庫存季末販售用不動產及有息負債餘額 | 上一會計年度末，販售用不動產為13.28億日圓，有息負債9.1億日圓，營業現金流-10.15億日圓。關鍵在於庫存與借款是否與營收規模同步變動。 |
稅負1Q所得稅費用及季度本期淨利 | 去年因遞延所得稅調整額-9,500萬日圓，本期淨利推升至3.08億日圓（年增+92.8%），高於經常利益。今年計畫本期淨利年增+19.3%，低於經常利益年增+71.6%。我們將確認其背後的稅負假設。 |
基於前次財報的主要論點（FY6/2026 4Q 業績）
FY6/2026營業收入為83.17億日圓（年增+185.0%），營業利益為2.22億日圓（年增+12.7%）。INVASE轉虧為盈，抵銷了MogeCheck的獲利下滑。公司FY6/2027計畫營業收入102.41億日圓（年增+23.1%）、營業利益3.71億日圓（年增+67.0%），意味獲利成長將加速。1Q我們將同時檢視各業務的獲利累積情形，以及庫存擴張下資產負債表的變化。
1. INVASE業務：買取轉售模式下延續營收成長並確保利潤率
- 前一年度：營業收入70.66億日圓（前一年度為9.36億日圓），部門利益5,800萬日圓，自-2.67億日圓轉盈。成約件數合計678件（年增+97.7%）。
- 本年度檢視重點：我們將追蹤期末持有之13.28億日圓販售用不動產於1Q的去化進度，以及單一物件營業毛利。去年合作金融機構調整審核標準，一度導致案件遞延。此影響是否延續至1Q，亦為觀察重點。
- 關鍵指標：INVASE部門營業收入及部門利益之年比變化；成約件數走勢。
2. MogeCheck業務：完成轉換為成案計費後的營收回升
- 前一年度：營業收入12.51億日圓（年減-36.8%），部門利益1.64億日圓（年減-64.7%）。在廣告支出縮減下，使用者流量為792.8萬（年增+3.6%），使用者註冊數為12.1萬（年減-9.7%）。
- 本年度檢視重點：公司表示轉換影響已於3Q以後告一段落，因此去年同期1Q仍含有該影響。我們將觀察營收認列時點回歸正常後，該部門營收能否恢復年增。
- 關鍵指標：MogeCheck部門營業收入及部門利益之年比變化；使用者流量及使用者註冊數。
3. 合併獲利能力：1Q營業獲利與全年計畫的穩健開局
- 前一年度：季度營業利益1Q為-1,100萬日圓、2Q為-3,700萬日圓、3Q為+1.12億日圓、4Q為+1.58億日圓，下半年明顯改善（本公司估算）。銷管費（SG&A）控制在16.89億日圓（年減-14.4%）。
- 本年度檢視重點：隨買取轉售比重提高，毛利率降至23.0%，因此獲利能力應以營業毛利絕對金額而非利潤率衡量。關鍵在於銷管費（SG&A）維持在最近一季4Q約3.73億日圓水準（本公司估算）的同時，營業毛利能否成長。
- 關鍵指標：1Q營業利益及經常利益之年比變化（去年同期：營業利益-1,100萬日圓，經常利益-700萬日圓）；相對全年經常利益目標3.69億日圓的達成進度。
4. 資產負債表：販售用不動產庫存擴張與借款運用
- 前一年度：販售用不動產由前一年度末的8,100萬日圓增至13.28億日圓。有息負債9.1億日圓，營業現金流-10.15億日圓，股東權益比率70.6%。
- 本年度檢視重點：簡易庫存周轉天數為75.7天（本公司估算，以合併營業成本計算）。因此，擴大採購與銷售之間的平衡為關鍵議題。我們亦將檢視借款增加後，利息費用（去年為1,000萬日圓）上升對經常利益的壓抑程度。
- 關鍵指標：1Q末販售用不動產、短期借款、長期借款及現金與存款餘額；利息費用。
5. 本期淨利：遞延所得稅資產效益消退與稅負正常化
- 前一年度：遞延所得稅調整額-9,500萬日圓，使所得稅費用合計為-9,300萬日圓。因此本期淨利3.08億日圓高於經常利益2.15億日圓。遞延所得稅資產為1.29億日圓（前一年度末為3,300萬日圓）。
- 本年度檢視重點：公司計畫本期淨利3.68億日圓，經常利益3.69億日圓。本期淨利年增+19.3%，因而落後經常利益年增+71.6%。我們將確認1Q所得稅費用是否與計畫假設一致。
- 關鍵指標：1Q所得稅費用合計；季度歸屬母公司業主淨利（去年同期：-1,600萬日圓）；每股盈餘（EPS）。
本期主要適時披露
- 2026/10/29推出「MogeCheck Pro」，為提供不動產業者使用的免費房貸提案工具。此B2B通路布局目標為首年導入1,000家企業，三年內擴大至10,000家不動產業者及100家合作金融機構。由於上線時點落在1Q結束後，對1Q業績並無貢獻。檢視重點在於2Q以後對使用者獲取及轉介的效果。（）
- 2026/10/01分割予Condominium Asset Management之法定事後揭露文件。此集團內部重組將INVASE業務的權利義務移轉至100%持股子公司。對合併業績的直接影響應屬有限；營運效率提升效益將自2Q起反映於部門利益。（）
- 2026/09/30事業計畫及成長可能性相關事項。此為繼有價證券報告書提交後更新的成長策略揭露。1Q財報公布時，將作為比較季度業績與其所設定KPI方向的基準。（）
上季度業績（FY6/2026 全年業績）
MFS,Inc.經營兩大部門：房貸比較與審查服務MogeCheck業務，以及經營投資用不動產的INVASE業務。INVASE已完成由仲介模式轉向買取轉售模式，並建構涵蓋採購、銷售及租賃管理的一站式服務平台。FY6/2026，INVASE占營業收入85%，公司將其定位為驅動集團獲利的支柱。MogeCheck受收費模式轉換及廣告支出縮減影響，營收與獲利雙雙下滑，但仍維持獲利。公司FY6/2027計畫營業收入102.41億日圓、營業利益3.71億日圓。
| 項目 | 金額 | 年比 | 與公司計畫比較 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 營業收入 | 83.17億日圓 | +185.0% | - | 由INVASE業務70.66億日圓帶動 |
| 營業利益 | 2.22億日圓 | +12.7% | - | 毛利率23.0%；銷管費（SG&A）年減-14.4% |
| 經常利益 | 2.15億日圓 | +8.6% | - | 利息費用增至1,000萬日圓 |
| 本期淨利 | 3.08億日圓 | +92.8% | - | 遞延所得稅調整額-9,500萬日圓 |
| 每股盈餘（EPS） | 31.99日圓 | +81.3% | - | - |
年度財測達成率（經常利益基準）：-（去年同期：-）。由於本次財報未載明公司FY6/2026計畫數值，故未計算。
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