CAPS 上線標誌從流量型轉向存量型模式；AI × 金融三大業務協同效應定位為下一成長支柱

摘要

FY06/2026 公司實現營業收入 83 億日圓（較預算 +2.8%）、營業利益 2.2 億日圓（較預算 +11.1%），達成預算目標並連續第二年確保獲利。INVASE 板塊在全面轉型至買賣模式後首度實現全年獲利；MogeCheck 板塊因金融機構持續縮減線上廣告投放，營收年減 36.8%，但透過 CPA 削減 50% 及 ROAS 提升至 476%，仍維持獲利水準。FY06/2027 公司財測指引營業利益年增 67%，明確闡述以全新 CAPS 服務為核心，從金融領域拓展至自住型不動產交易的策略方向。

重點項目（業績亮點與成長策略）

• 經營策略與市場判斷
  • 正利率時代已經來臨；金融機構正從放貸競爭轉向攬存競爭，實體銀行相對地位回升
  • 通膨推動不動產價格上漲，且漲幅集中於都會區，持續為 INVASE 板塊提供有利順風
  • 因應 AI 代理（AI Agent）時代來臨，MFS 計劃以 MCP（Model Context Protocol）形式部署 MogeCheck 功能，目標從外部 AI 平台獲取客戶轉介
• 現有業務進展與驅動因素
  • MogeCheck 廣告投放已縮減至高峰期的約四分之一，同時透過 SEO 頂尖排名（「房貸利率」關鍵字排名第 1-2 位）提升自然流量，同季比較 CPA 年減 56%
  • INVASE 板塊因第三季中期銀行核貸標準變更，部分交易遞延至後續期間，未達全年預算目標，但已連續三季維持獲利
  • 本期淨利 3.08 億日圓中，約 9,500 萬日圓為遞延所得稅資產認列所致；營業利益 2.2 億日圓為衡量實質獲利能力更為適切的指標
• 策略舉措與轉折點
  • 2026 年 7 月推出 CAPS——AI 驅動的公寓大廈估值服務，涵蓋全國 145,000 棟建築物，以業界領先的 MER 準確度約 6% 免費提供服務
  • 預計 2026 年 10 月整合 MFS 與 Condominium, Inc. 的 INVASE 業務功能，統一網頁與應用程式後，預期每月會員註冊數可倍增
  • MogeCheck 第四階段目標於本會計年度內透過與金融機構的 API 串接，實現一鍵式房貸申請

展望

• FY06/2027 財測指引營業收入 102 億日圓（年增 +23.1%）、營業利益 3.7 億日圓（年增 +67.0%）。兩大板塊均規劃下半年權重較高之獲利結構
• MogeCheck 預計營收微幅下降（12 億日圓），但營業利益達 2 億日圓（年增 +23.7%），持續採取效率導向之行銷策略
• INVASE 預計營收 90 億日圓（年增 +27.9%）、營業利益 1.6 億日圓（年增 +188.7%），以業務團隊擴編及流程標準化為支撐
• 自住型仲介業務將自第三季起運用 CAPS 啟動，目標於第四季實現平台內買賣交易——惟財測指引中並未納入新業務之營收貢獻
• 本會計年度設定三項 KPI 目標：100 家不動產公司導入 MogeCheck、診斷功能之 MCP 部署、以及每月 3,000 萬日圓房貸轉介收入
• 中期計畫（Vision 2030）無任何變更；經營團隊維持紀律嚴謹、專注執行的態度

正面因素

• MogeCheck CPA 於第四季降至 5,617 日圓，ROAS 達 476%，顯示單位經濟效益的結構性改善。廣告費用比率 21.0% 創歷史新低
• INVASE 買賣模式產生穩定的月均營業毛利逾 5,000 萬日圓及月均房貸轉介手續費逾 1,500 萬日圓
• CAPS 於第三方調查中取得業界估值準確度第一名，MER 約 6%，建立明確的差異化優勢
• MogeCheck 會員註冊數較去年同月增加 +121K，SEO 驅動的自然流量成為穩定的潛客獲取平台
• 通膨環境下資產配置需求持續擴大，加上金融機構對投資性貸款採取積極態度，為 INVASE 帶來順風
• 媒體曝光維持年化約 200 次的節奏，持續支撐品牌知名度

疑慮事項與風險

• 網路銀行在利率上升環境下持續削減廣告投放；MogeCheck 營收年減 36.8%，下滑趨勢仍在延續
• INVASE 買賣模式涉及高額交易，經營團隊亦承認交易遞延會造成季度獲利波動
• FY06/2027 獲利高度集中於下半年（INVASE 營業利益：上半年 1,200 萬日圓 vs. 下半年 1.56 億日圓），下半年進度追蹤至為關鍵
• 政策利率突破 2.0% 的風險情境機率正在上升，須關注對整體房貸市場的影響
• CAPS 驅動的自住型仲介業務仍處於概念階段，營收貢獻時點具不確定性；不動產仲介市場競爭激烈
• MogeCheck 市占率僅 0.77%，成長加速在很大程度上取決於 AI 及 API 驅動之策略推進

業績亮點

FY06/2026 合併營業收入為 83.17 億日圓（年增 +185.0%，主要受 INVASE 買賣模式總額認列影響）；剔除總額認列影響後，營收為 22.95 億日圓（年減 −21.4%）。營業利益為 2.22 億日圓（年增 +12.7%），本期淨利為 3.08 億日圓（年增 +92.8%，含遞延所得稅資產認列 9,500 萬日圓），達成預算目標。MogeCheck 板塊維持全年獲利，INVASE 板塊首度實現全年獲利。

業務板塊表現

• MogeCheck 審查申請件數（第四季）：13,279 件（同季年減 −10.9%）
• MogeCheck 審查申請單價（第四季）：26,742 日圓（以管理會計基礎計算，穩定維持在約 27,000 日圓）
• MogeCheck CPA（第四季）：5,617 日圓（同季年減 −56.4%）
• MogeCheck 廣告費用比率（第四季）：21.0%（歷史新低）
• MogeCheck 會員註冊數：較去年同月 +121K
• INVASE 成交件數（第四季）：194 件（同季年增 +108.6%）
• INVASE 廣告費用比率（第四季，調整後）：10.7%
• INVASE 會員註冊數：較去年同月 +7K
• 期末員工人數：80 人（工程師與設計師：23 人，約佔總人數 29%）

問答一覽

• Q：簡報中多次提及 SEO 成效——可否具體說明其意義？
  A：主要是指我們在「房貸」、「房貸利率」等高搜尋量關鍵字中名列前茅。以「房貸」而言，我們通常排名第 2-3 位；「房貸利率」則競爭第 1-2 位。每月搜尋量約 30 萬次，排名前三能帶來可觀流量。由於此部分流量的獲取成本為零，對 CPA 的下降貢獻顯著。
• Q：媒體曝光趨勢是否良好？
  A：媒體曝光持續穩健，維持每年約 200 次的節奏。市場普遍預期日本央行將在 9 月或 10 月左右再度升息，届時預計媒體對房貸議題的關注度將提升，為我們帶來受訪機會。
• Q：FY06/2026 是否有任何出乎意料的事件？
  A：有的。首先，營收認列時點調整為貸款執行時點，這與我們發布 Vision 2030 時的假設有重大差異——實質上改變了業務模式，使預算編制困難、實際表現具不確定性。儘管如此，我們盡可能進取地進行估計，最終結果優於預期，令人欣慰。INVASE 方面，第三季中期銀行核貸標準的變更出乎意料。不動產交易中一至兩個月的結算遞延屬常態，但當發生在高價物件上時，會造成顯著的營收遞延與波動。該波動幅度超出預期。
• Q：與全國保證（Zenkoku Hosho）的合作有何進展或成果？
  A：目前尚不便分享具體內容，但我們正與全國保證積極交流新方案構想。一旦有可公開的進展，我們會立即對外發布，敬請期待。
• Q：簡報中移除了 Vision 2030 的頁面——可否說明原因？
  A：計畫內容完全沒有變動。純粹因為簡報篇幅過長而精簡。就業務計畫而言，整體預期成長 23%。INVASE 聚焦於流程標準化，MogeCheck 則著重進一步的 AI 與 API 整合。目前我們並未考慮對計畫做出重大調整。
• Q：我們注意到資產負債表上的存貨有所增加。若利率急升，是否會構成拖累？
  A：簡而言之，影響不會太大。部分存貨以自有資金購入，部分以融資方式取得，但借款利率約 2%，處於低位。存貨周轉週期約二至三個月，從回報角度來看管理得當。若利率突然跳升至 5%，情況當然不同，但在漸進式升息的情境下，我們預期存貨不會因利率上升而受到重大影響。
• Q：關於擴大 CAPS 用戶基礎，您有何考量或想法？
  A：相較於投入大量資源進行粗放式獲客，我們計劃運用 MogeCheck 與 INVASE 既有的知名度，搭配 CAPS 獨家分析所衍生的高關注度內容，以有機方式擴大用戶群。目標是在全年內至少獲取數萬名用戶，同時盡可能壓低成本。
• Q：您何時開始構思 CAPS 的業務模式？這是否一直是長期願景的一部分？
  A：將 CAPS 定位於自住型客群的決定約在今年初成形。我們先前已在 INVASE 內部建立了物件定價模型，但隨著資料科學團隊展現出極高品質的產出，我們確認模型已具備實際應用的穩健度，遂決定將其從 INVASE 客戶擴展至所有公寓大廈買家，包括自住型客群。我們一直意識到房貸位於交易價值鏈的最末端，MogeCheck 本質上是流量型業務。CAPS 正是針對成長高度受外部因素影響這一課題所提出的解決方案之一。
• Q：CAPS 驅動的自住型仲介業務將在全國推出，還是先從東京都會區等特定區域起步？
  A：最終我們規劃全國推展，但短期內將集中於東京都會區。目前 CAPS 已註冊的數千名用戶主要居住在東京或首都圈，因此所產生的買賣需求自然會以該區域的物件為中心。
• Q：競爭對手似乎也提供類似的不動產服務。CAPS 與現有平台有何差異？
  A：一般批量估價服務提供粗略估算後，會收集個人資訊並將潛客分發至多家不動產仲介公司，導致用戶接到推銷電話。仲介公司自行提供的估值往往是寬幅區間。CAPS 涵蓋全國 145,000 棟公寓大廈，運用豐富數據，以 MER 約 6% 的精準度提供單點估價——個位數誤差。據我們所知，目前沒有其他服務能達到此水準。此外，我們展示過去五年的房價及租金走勢，使用戶能進行趨勢分析。這正是我們的獨特之處。
• Q：您將 CAPS 描述為存量型業務——是否為按月收取會費的訂閱模式？
  A：CAPS 完全免費使用。我們所謂的「存量型業務」，並非指 SaaS 式的變現方式。其概念是以 CAPS 為核心樞紐，從 MogeCheck 與 INVASE 兩端吸引可變現客戶，從而提升 LTV。我們並非推出訂閱制服務。
• Q：MogeCheck 進行 AI 與 API 整合後，最終願景是否為用戶可在 MogeCheck 內完成整個房貸申請流程，無需像目前一樣跳轉至銀行網站？
  A：正是如此——這就是我們的發展方向。在 AI 路線圖第四階段下，我們正深化與金融機構的 API 串接，以實現在 MogeCheck 平台上直接進行房貸申請。我們的願景是打造一個用戶可在 MogeCheck 內獲得房貸建議、提交申請、乃至最終完成貸款執行的一站式服務。
• Q：MogeCheck 營收於 FY06/2027 預計小幅年減，相對 Vision 2030 的進度似乎有所落後。本年度策略舉措的效果在目前的財測指引中反映了多少？
  A：新業務舉措完全未納入。不動產公司合作案仍在內部試行階段，待取得可見度後我們會公布營收貢獻預估。將診斷功能授權予其他 AI 平台涉及合作方，因此亦未實質納入預算。CAPS 驅動的自住型不動產交易也完全排除在外。此為全新業務，且不動產交易僅於結算交屋時認列營收，前置期使年度內產生有意義成果的可能性存在不確定性——故未納入業務計畫。
• Q：您預計 CAPS 於 FY06/2027 將貢獻多少比例的當年利潤？還是在拓展初期預期為虧損狀態？
  A：目前我們未納入任何營收貢獻。同時也不存在會導致虧損的因素。CAPS 由內部工程團隊自行開發，未產生重大外部成本，因此也不預期出現虧損情境。
• Q：INVASE 買賣模式成功的原因為何？我們的理解是貴公司先前曾退出買賣模式——這次有何不同？
  A：我們先前退出的是仲介模式。在仲介模式下，即使客戶看中某物件，其他買家可能搶先成交，導致物件流失。買賣模式消除了此瓶頸，因為我們直接購入存貨並銷售。此外，仲介手續費上限為物件價值的 3%，而買賣模式在取得具吸引力的採購價格時，利潤率可超過 3%。我們的成功歸功於兩項因素：第一，我們刻意避開套房型小宅，轉而鎖定收入相對較高、偏好較大坪數物件的客群。較大坪數物件在採購定價上有更多空間，高收入客群的交易意願也更高。我們形成了此一投資命題並據此執行，結果證明有效。