利好因素
INVASE 業務成功從仲介模式轉型為買入轉售模式，帶動該板塊營收年增+1,056.0%。成交量年增+121.0%至336件，確認量體顯著擴張，其中12月單月營收創歷史新高。即使扣除總額法認列之影響，實質營收仍倍增達+113.3%。
- INVASE 首度於單季度2Q基礎上實現獲利（營業利益3,200萬日圓），上半年累計營業利益達2,800萬日圓
- MogeCheck 流量年增+34.2%至388萬次造訪，註冊用戶年增+14.6%至6.2萬人，顯示客戶基礎持續擴大
- 廣告支出控管得宜，MogeCheck 虧損由原預估2.5億日圓收窄至7,700萬日圓，維持高效客戶獲取成本（CPA為12,276日圓）
- 與全國保證締結資本業務聯盟（2026年1月完成出資），募集約2.7億日圓，為強化房貸審查及通路拓展奠定基礎
- 12月推出租賃物業管理服務，建立涵蓋收購、銷售、管理之一站式平台
關注事項
MogeCheck 營收降至5.59億日圓（年減−37.7%），該板塊虧損7,600萬日圓，主因金融機構縮減線上廣告預算，加上由轉介費制轉向成效報酬制（與實際撥貸掛鉤）所產生之營收認列時間差。毛利率由85.2%驟降至26.7%（年減−58.5個百分點），INVASE 營業成本結構變化亦對合併毛利率造成沉重壓力。
- 合併營業虧損4,800萬日圓（去年同期營業利益5,200萬日圓）；淨虧損5,400萬日圓——轉為虧損
- INVASE 買入轉售模式需建立8.32億日圓之待售不動產庫存，導致營業活動現金流量降至−8.85億日圓
- 股東權益比率由87.7%下降至73.9%；有息負債由期初零增加至5.23億日圓
- MogeCheck 每件審查申請收入因收費模式變更降至16,853日圓（前一季度為23,261日圓）
- INVASE 透過優惠券獲客量年減−47.6%，模式轉型帶來通路萎縮風險
關注要點/後續追蹤事項
- MogeCheck 成效報酬制轉型之完成時程，以及3Q起營收恢復速度。儘管管理層稱以管理會計基礎已實現獲利，但GAAP損益兩平之時點將是能否達成全年財測之關鍵
- INVASE 待售不動產之庫存周轉率及風險管理架構。截至12月底庫存達9.14億日圓，若不動產市場轉弱，資產減損風險需予關注
- 透過全國保證合作拓展 MogeCheck 轉介通路之具體時程，以及活用其超過700家合作金融機構網絡之進展
- 成效報酬制下之實際撥貸率（目前假設為12%）及改善措施
- 提供優惠利率之合作銀行數（目前4家）之擴展計劃，以及與金融機構就撥貸掛鉤收費之談判進度
- INVASE 業務之目標庫存水準及物業周轉期
- 與全國保證聯合研究之具體里程碑及預計貢獻時點
- MogeCheck AI引擎對外授權予其他產業AI代理之上線時程及變現模式
- INVASE 目標投資區域由東京市中心拓展至地方城市之具體規劃
- 買入轉售模式下收購資金之融資成本及擴大授信額度之計劃
- 針對Vision 2030目標（MogeCheck營收200億日圓、INVASE營收50億日圓），是否已設定中期里程碑
- 重啟Flat 35客戶獲取之獲利性評估，以及與浮動利率產品之相互蠶食風險
- 不動產投資AI代理之開發進度及差異化策略
關鍵財務摘要
| 會計科目 | 數值 | 年比 |
|---|---|---|
| 營業收入 | 32.5億日圓 | +187.4% |
| 營業成本 | 23.83億日圓 | +1,323.4% |
| 營業毛利 | 8.67億日圓 | −10.0% |
| 銷管費（SG&A） | 9.15億日圓 | +0.5% |
| 營業利益 | −4,800萬日圓 | - |
| 經常利益 | −4,300萬日圓 | - |
| 歸屬母公司業主淨利（中期） | −5,400萬日圓 | - |
| 每股盈餘（EPS） | −5.96日圓 | - |
| 毛利率 | 26.7% | 年減−58.5個百分點 |
| 營利率 | −1.5% | 年減−6.1個百分點 |
分部業績
| 業務板塊 | 營業收入 | 年比 | 營業利益 | 年比 | 利潤率 |
|---|---|---|---|---|---|
| MogeCheck | 5.59億日圓 | −37.7% | −7,600萬日圓 | - | −13.7% |
| INVASE | 26.91億日圓 | +1,056.0% | 2,800萬日圓 | - | 1.1% |
| └ INVASE（扣除總額法認列影響後） | 4.96億日圓 | +113.3% | 2,800萬日圓 | - | 5.8% |
| 合計 | 32.5億日圓 | +187.4% | −4,800萬日圓 | - | −1.5% |
- INVASE：營收年增+1,056.0%（扣除總額法認列影響後年增+113.3%）。轉型至買入轉售模式帶動成交量達336件（年增+121.0%）。運用CAPM（AI定價模型）尋找並出售低估物業為主要獲利驅動因素
- INVASE 租賃管理服務：2025年12月推出，建立涵蓋收購、銷售、管理之一體化服務，啟動經常性收入基礎之建構
- MogeCheck：營收年減−37.7%，板塊虧損7,600萬日圓。除金融機構縮減線上廣告預算外，轉向撥貸掛鉤收費導致營收認列延後3至6個月。惟管理層指出，以管理會計基礎計算（假設12%撥貸率），該板塊仍維持獲利
指引達成進度
營收對全年計劃之達成率表面上達86.0%，但主要受INVASE買入轉售模式之總額法認列影響而大幅膨脹。扣除該影響後，實質營收達成率僅40.0%。MogeCheck 僅達成全年營收計劃15億日圓之37.3%，顯示明顯之下半年集中態勢。管理層維持全年財測不變，預計全年營業利益1.95億日圓，前提為MogeCheck恢復獲利且INVASE於下半年維持盈利。
| 會計科目 | 數值（2Q累計） | 全年計劃 | 達成率 |
|---|---|---|---|
| 營業收入 | 32.5億日圓 | 37.79億日圓 | 86.0% |
| └ 扣除總額法認列影響後 | 10.56億日圓 | 26.4億日圓 | 40.0% |
| 營業利益 | −4,800萬日圓 | 1.95億日圓 | - |
| 經常利益 | −4,300萬日圓 | 1.86億日圓 | - |
| 本期淨利 | −5,400萬日圓 | 1.46億日圓 | - |
- MogeCheck 之審查申請量於春季初期（1至3月）隨購屋需求旺季增加。在撥貸掛鉤收費模式下，撥貸存在3至6個月時間差，營收將集中於下半年認列
- INVASE 受不動產交易季節性影響（會計年度末需求），惟買入轉售模式有助平滑庫存周轉
業績指引變更
全年財測未有變更。公司維持2025年11月13日1Q業績發布時公佈之預測。
股東回報說明
2026年6月期之股息預測維持不變，中期及期末均為每股0.00日圓（不配息）。
財務狀況
因轉型至買入轉售模式，待售不動產大幅增加，並首次出現銀行融資之有息負債。公司已到達轉折點，脫離先前零負債之資產負債表結構。惟透過對全國保證之第三方定向增發（約2.7億日圓，2026年1月到帳），資本基礎獲得強化。股東權益比率維持在73.9%之穩健水準。
- 主要數據
- 槓桿指標
| 指標 | 數值 | 備註 |
|---|---|---|
| 現金及存款 | 14.33億日圓 | 較期初−3.88億日圓（−21.3%） |
| 待售不動產 | 9.14億日圓 | 較期初+8.32億日圓 |
| 流動資產合計 | 26.37億日圓 | 較期初+3.94億日圓 |
| 總資產 | 29.73億日圓 | 較期初+4.36億日圓 |
| 有息負債 | 5.23億日圓 | 新增——期初為零 |
| └ 短期借款 | 1.5億日圓 | - |
| └ 一年內到期長期借款 | 1.07億日圓 | - |
| └ 長期借款 | 2.66億日圓 | - |
| 股東權益 | 21.97億日圓 | 較期初−2,800萬日圓 |
| EBITDA | −3,300萬日圓 | 營業利益−4,800萬日圓 + 折舊攤銷1,400萬日圓（本行估算） |
隨財報發布的新聞
無
本季度重大公告
過去一年的大額持股報告/重要提案
- 全國保證：0% → 10.00%（2026/01/08）——策略性/政策性投資及資本業務聯盟目的。認購透過第三方定向增發之101.96萬股新股。設有2年禁售期約定
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