摘要
Envalith参加了东急集团于5月13日下午2:00召开的全年业绩说明会。2025财年，公司实现营业收入10,861亿日元（同比+3.0%）、本期净利润870亿日元（同比+9.3%），连续三个财年刷新利润历史新高。2026财年，公司计划实现营业利润1,100亿日元（同比+6.6%）、净利润900亿日元（同比+3.4%），有望达成连续第四年创纪录盈利，同时上调中期经营计划目标。会上，堀江社长重申以剔除物业销售后营业利润1,000亿日元为目标，明确表达通过现有业务的有机增长和创造力驱动各板块收入扩张的经营意志。股东回报方面，公司新设综合回报比率40%作为近期基准，决定执行200亿日元的股份回购，并将年度股息上调2日元至32日元。
重点项目（业绩亮点与增长举措）
- 经营战略与市场判断
- 公司承认全球经济存在不确定性，但基准情景假设客流恢复、租金及售价上涨将带来有利的经营环境
- 人工成本预计同比增加70亿日元，但方针是通过员工创造力和有机增长予以消化
- 管理层认识到市净率下行反映了股权资本成本上升（5.1%~6.5% → 5.7%~7.9%）及市场增长预期降低，将在下一期中期经营计划中提出应对措施
- 现有业务进展与增长驱动
- 不动产租赁业务实现有机增长，既有物业租金收入同比增加25亿日元（+2.5%）；涩谷地区约70%的办公租户已同意提租
- 酒店业务平均房价（ADR）达26,681日元（同比+2,761日元），创历史新高；涩谷酒店国际客占比维持在80%以上
- 东急电铁客运量恢复同比+3.1%，但人工费用增加（+13亿日元）及维修费用前置（+18亿日元）等因素导致利润下降23亿日元
- 战略举措与拐点
- 成为日本首家加入全球酒店联盟（GHA）的酒店集团，借助3,400万会员基础推动直销渠道预订
- 完成债券型种类股的发行注册，并发行数字化增强型个人投资者债券，构建了突破传统框架的多元化融资工具体系
- 设立私募基金"TR1 Realty"，出售5处租赁住宅物业（约140亿日元），拓展资产循环商业模式并获取管理费收入
展望
- 2026财年目标营业利润1,100亿日元、净利润900亿日元（EPS 158.15日元），营业利润较已公布的中期经营计划上调50亿日元
- 2027财年目标进一步上调至EPS 164.88日元、营业利润1,120亿日元、净利润920亿日元
- 推进涩谷三大再开发项目（涩谷Upper West项目 / 涩谷Scramble Square二期 / 宫益坂地区第一种市区再开发），目标将涩谷站周边租金收入从约450亿日元倍增至2035财年的约900~950亿日元
- 东急主导的涩谷站周边总建筑面积预计到2035财年将扩大至约86万平方米（较当前约65万平方米增长32%）
- 海外方面：越南平阳省建立年均供应1,000套住宅的产能；澳大利亚Yanchep项目追加投资230亿日元，目标2035财年实现约150亿日元的事业利润
- 零售板块在日用品及餐饮领域的增长战略涵盖门店网络扩张以及新业务开发和并购
- 下一期中期经营计划将在2026财年内制定并披露，同步考虑更新长期经营愿景
- 堀江社长对实现剔除物业销售后营业利润1,000亿日元表达了坚定信心，号召各业务单元通过创造性有机增长达成目标
正面因素
- EPS达152.25日元，较中期经营计划制定时的96日元假设超出约59%，印证了结构性改革与有机增长的切实成果
- 涩谷地区办公空置率维持在极低的0.0%~0.2%水平，既有物业最高租金达约60,000日元/坪/月
- 东急电铁客运量达到2000财年水平的119.5%，跑赢关东民铁平均水平；新横滨线与目黑线合计贡献了增长总量的34%
- 维持R&I AA-及JCR AA的高信用评级，平均融资成本0.88%，平均债务期限约7年，固定利率比例达70%，具备较强的利率上行抵御能力
- 获评CDP气候变化A级（最高评级），连续两年入选FTSE及MSCI等主要ESG指数
风险
- 业绩指引未纳入中东局势变化因素，能源成本及入境旅游需求的连锁影响仍存在剩余风险
- 利息支出预计从118亿日元增至153亿日元（+34亿日元），有息负债规模扩大至14,400亿日元（+552亿日元）
- 建设成本指数较2021年上升+36%，若建设成本进一步上涨+50%的情景下，保留楼面ROA将被压缩至1.2%
- 2026财年预测ROE为9.6%，较上一年度的10.0%有所下降，与股权资本成本（5.7%~7.9%）的利差收窄
- 市净率虽仍高于1.0倍，但呈下行趋势
业绩亮点
2025财年盈利增长主要由酒店及度假和生活服务板块驱动，所有板块均实现收入增长。受物业销售回落影响，营业利润同比基本持平，但负商誉确认及权益法投资收益增加推动净利润达到870亿日元（同比+9.3%），再创历史新高。2026财年，公司预计全板块利润增长，目标营业利润1,100亿日元。
分板块业绩
| 业务板块 | 营业收入 | 同比 | 营业利润 | 同比 |
|---|---|---|---|---|
| 交通运输 | 2,269亿日元 | +2.9% | 273亿日元 | -5.7% |
| 房地产 | 2,629亿日元 | +3.6% | 435亿日元 | -9.9% |
| 生活服务 | 5,332亿日元 | +1.1% | 218亿日元 | +13.0% |
| 酒店及度假 | 1,393亿日元 | +9.8% | 97亿日元 | +46.0% |
- EPS：152.25日元（同比+17.44日元，+12.9%）
- ROE：10.0%（同比+0.2个百分点）
- 东急EBITDA：2,279亿日元（同比+6.4%）
- 东急电铁客运量：11.17亿人次（同比+3.1%）
- 酒店ADR：26,681日元（同比+2,761日元）
- 酒店RevPAR：21,233日元（同比+2,137日元）
- 办公空置率（整体）：0.95%（2026年3月）
- 不动产租赁（母公司）既有物业租金收入：同比+25亿日元（+2.5%）
- 股息：年度30日元 → 32日元（预计增加2日元）；股份回购200亿日元
Envalith, Inc.（以下简称“本公司”）旨在通过向国内外机构投资者及国内个人投资者提供考虑投资日本上市公司所需的信息，以促进全球及日本资本市场的发展，并据此开展专属研究覆盖服务。
- 目的与投资决策免责声明
本报告仅为提供信息而编制，不构成对证券或其他金融产品的收购、出售或持有的招揽。此外，本报告亦不构成特定的投资、财务或税务建议。报告中所含的任何意见、判断或推荐均无意引导投资活动。敬请知悉，所有投资决策均应基于投资者自身的责任与判断进行，Envalith以及对象公司不参与任何此类投资决策。
- 信息来源、准确性及无担保声明
本报告基于对象公司的正式委托，利用与该公司的访谈及其提供的信息编制而成。使用本报告即被视为同意以下条款： 1. 信息来源： Envalith编制本报告的前提是假设公开可获取的信息、对象公司披露的信息及访谈中提供的信息真实可靠。Envalith并未对此类信息的真实性进行独立的事实核查或验证。 2. 准确性： 本报告中所载的、基于所提供信息的解读、分析以及由此得出的假设或结论，均是Envalith基于前述信息，运用其独立视角和分析方法独立得出的。 3. 无担保声明： 若因对象公司披露的信息存在错误或遗漏而导致本报告内容出现谬误，Envalith以及对象公司对此不承担任何责任。Envalith以及对象公司对本报告的准确性、安全性、有效性、完整性等，以及对象公司过去或未来的表现，均不作任何明示或默示的担保。
- 责任限制
对于因使用本报告或从中获取的信息而产生的任何费用、损害或损失（包括直接、间接、附带、后果性或惩罚性损害），Envalith以及对象公司概不承担任何责任。本报告的使用者同意，其使用行为是基于自身责任进行的。
- 潜在利益冲突
Envalith可能与对象公司存在当前或将来的业务关系。因此，敬请投资者知悉，可能存在影响本报告客观性的利益冲突。
- 无修改或更新义务
本报告的内容及意见，以及编制本报告所依据的信息，均截至编制之日，且日后可能未经通知而变更。敬请知悉，Envalith无义务更新本报告内容，投资者须自行核实信息的时效性。
- 语言优先顺序
本报告以日语、英语及中文编制。若各语言版本之间存在任何差异或解释上的不同，应以日语版为正本，且日语版内容具有优先效力。
- 版权
与本报告相关的一切权利（包括著作权）归Envalith所有。未经Envalith事先书面许可，严禁以任何形式复制、重新分发或以其他方式使用本报告的全部或部分内容。
- 其他投资产品的使用限制
未经Envalith事先书面批准，严禁将本报告以及Envalith及对象公司的商标或商号，用于任何投资产品（其价格、回报、业绩基于或关联于本报告的投资产品，例如金融衍生品、结构性产品、投资基金、投资资产等）的信息分发、交易、销售推广或广告宣传。