利好因素
归属于母公司股东的净利润达870亿日元（同比+9.3%），EPS为152.25日元，均创历史新高。尽管不动产销售业务高基数效应导致营业利润持平，但权益法投资收益239亿日元（同比+121.6亿日元）以及东急REIT负商誉收益66亿日元有效推动了经常利润和归母净利润的增长。剔除不动产销售后的营业利润为889亿日元（同比+2.9%），内生增长势头稳健。
- 酒店及度假业务板块：营业利润97亿日元（同比+46.0%）。ADR达26,681日元（同比+2,761日元）为核心驱动，涩谷区域酒店入境游客占比超过80%
- 生活服务业务板块：营业利润218亿日元（同比+13.0%）。东急休闲贡献增量14亿日元，东急电力利润达52亿日元（同比+12.1%），ICT及传媒垂直领域利润贡献突出
- 东急电铁：客运量11.17亿人次（同比+3.1%），票务收入1,528亿日元（同比+1.8%），客运量延续上升趋势
- 不动产租赁（同店口径）：租金收入同比+25亿日元（+2.5%）。涩谷区域S/A级写字楼空置率维持0%，确认涩谷区域写字楼需求持续强劲
- 2027财年展望：EPS预测158.15日元（同比+5.90日元），远超中期规划制定时的116日元水平
疑虑点
营业利润1,031亿日元，较2月指引低28亿日元，主因东急电铁及不动产租赁业务维修支出加速等成本超支，引发对费用管控纪律的质疑。有息负债扩大至13,847亿日元（同比+930亿日元），利息支出118亿日元（同比+27亿日元）对经常利润形成拖累。
- 营利率9.5%（同比-0.3pt）：人工及维修成本上升抵消了收入增长；交通运输板块营业利润273亿日元，同比下降5.7%
- 有息负债/东急EBITDA为6.1倍（同比持平）；净负债/EBITDA为6.8倍（同比+0.3倍）：财务杠杆持续上升
- 不动产销售板块：营业利润142亿日元（同比-16.4%）。叠加上年大规模交付的高基数效应，公寓交付量降至218套（同比-115套）
- 2027财年经常利润指引1,114亿日元（同比-4.1%）：东急REIT负商誉反转以及利息支出增至153亿日元（同比+34亿日元）构成逆风
- 投资活动现金流-1,749亿日元（同比-609亿日元）；FCF为-472亿日元：资本开支前置，开发用途土地及建筑物购置支出达840亿日元，加大了对外部融资的依赖
关注要点/后续跟踪事项
- 2027财年剔除不动产销售后营业利润955亿日元目标（同比+7.5%）能否达成。需逐季跟踪租金提价、ADR增长及生产效率提升能否吸收人工成本+70亿日元的增量
- 本财年东急REIT追加购入产生的66亿日元负商誉为一次性收益，2027财年面临高基数逆风。需明确达成EPS 158.15日元所需的具体增量手段（"可打的牌"），如资产处置、权益出售等
- 有息负债预计扩大至14,400亿日元（2027财年预测），在利率上行环境下净负债/EBITDA维持6.6倍的可持续性，以及涩谷再开发时间线延长对投资回收周期的影响
- 剔除不动产销售后营业利润+7.5%增长的逐项分解：租金提价、ADR改善、生产效率提升各自的量化贡献
- 东急电铁130亿日元维修支出（同比+18亿日元）的性质——属于前置性投资支出还是结构性成本上升——以及后续年度的成本正常化展望
- 不动产租赁业务同店租金增长率目标，以及再开发项目导致的租户退出对空置率影响的消化时间表
- 发行债券型优先股（最高规模1,000亿日元）的决策标准，以及对普通股EPS影响的量化说明
- 在总回报率约40%目标框架下，股息支付率提升至30%的时间表，以及中长期回购规模的框架
- 涩谷再开发时间线延长导致三年投资计划缩减300亿日元的详情（延长期限、预期成本增加）
- 不动产销售资产周转模式（基金组建、REIT处置）的中长期利润目标——从150-160亿日元规模提升至200亿日元的时间表
- 开发用途土地及建筑物购置支出三年扩大至2,200亿日元（较原计划+1,100亿日元）的背景，以及资金回收周期展望
- 利率上行环境下的利息支出管理策略（固定/浮动利率结构、久期管理）
关键财务摘要
| 项目 | 数值 | 同比 |
|---|---|---|
| 营业收入 | 10,861.79亿日元 | +3.0% |
| 营业利润 | 1,031.93亿日元 | −0.3% |
| 经常利润 | 1,161.32亿日元 | +7.8% |
| 归属于母公司股东的净利润 | 870.71亿日元 | +9.3% |
| EPS | 152.25日元 | +12.9% |
| 综合收益 | 1,082.27亿日元 | +7.5% |
| 基于营业收入的营利率 | 9.5% | −0.3pt |
| ROE | 10.0% | +0.2pt |
| 经常利润/总资产 | 4.1% | +0.1pt |
| 事业利润 | 1,047亿日元 | +2.0% |
| 东急EBITDA | 2,279亿日元 | +6.4% |
| EBITDA | 1,917亿日元 | +0.9% |
| 权益法投资收益 | 239.20亿日元 | +121.60亿日元 |
| 每股净资产 | 1,598.61日元 | +157.61日元 |
分部业绩
| 业务板块 | 营业收入 | 同比 | 营业利润 | 同比 | 利润率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 交通运输 | 2,269.46亿日元 | +2.9% | 273.41亿日元 | −5.7% | 12.0% |
| 不动产 | 2,629.95亿日元 | +3.6% | 435.95亿日元 | −9.9% | 16.6% |
| 生活服务 | 5,332.71亿日元 | +1.1% | 218.68亿日元 | +13.0% | 4.1% |
| 酒店及度假 | 1,393.46亿日元 | +9.8% | 97.10亿日元 | +46.0% | 7.0% |
- 酒店及度假： 营业利润同比+46.0%。城市区域入境游客拉动ADR升至26,681日元（+2,761日元），涩谷区域+首都酒店RevPAR达43,917日元（+3,127日元）。入境游客占比全部酒店超过50%，涩谷酒店超过80%
- 生活服务（ICT及传媒）： 营业利润146亿日元（同比+13.8%）。东急休闲大幅增至19亿日元（同比+315.1%）；东急电力贡献增量5亿日元
- 不动产租赁（同店口径）： 租金收入+25亿日元（+2.5%），利润+18亿日元（+6.7%）。涩谷区域S/A级写字楼空置率0%，整体空置率0.95%——维持极度紧张水平
- 不动产销售（资产周转/建筑业务）： 交付14个物业（同比+11个），营业利润72亿日元（同比+57亿日元）。通过基金组建及REIT处置的资产周转模式正全面发力
- 交通运输（东急电铁等）： 营业利润228亿日元（同比-9.2%）。客运量+3.1%、票务收入+1.8%推动收入增长，但人工成本（+13亿日元）、维修费用（+18亿日元）及折旧（+7亿日元）的增加拖累了利润
- 不动产销售（住宅）： 营业利润44亿日元（同比-97亿日元）。上年大规模公寓交付的高基数效应下，交付量降至242套（-94套）
- 不动产租赁（整体）： 营业利润242亿日元（同比-7.9%）。同店口径实现利润增长，但再开发相关租户退出等特殊因素拖累了整体表现
- 东急巴士： 营业利润17亿日元（同比-23.2%）。客运量下降0.4%，叠加人工及燃料成本上升
指引达成进度
本期为全年实际业绩，达成率跟踪不适用。对比2月指引，营业收入低18亿日元（-0.2%），营业利润低28亿日元（-2.6%），小幅低于预期。另一方面，权益法投资收益超预期推动归母净利润较指引高出30亿日元（+3.7%）。2027财年指引为营业收入11,400亿日元（+5.0%），营业利润1,100亿日元（+6.6%），归母净利润900亿日元（+3.4%），预期收入和利润均保持增长。管理层自身将2027财年剔除不动产销售后营业利润955亿日元的目标（+7.5%）定性为"具有挑战性"，核心在于能否吸收+70亿日元的人工成本增量。
| 项目 | 数值（全年实际） | 2月指引 | 达成率 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 10,861.79亿日元 | 10,880亿日元 | 99.8% |
| 营业利润 | 1,031.93亿日元 | 1,060亿日元 | 97.4% |
| 经常利润 | 1,161.32亿日元 | 1,176亿日元 | 98.8% |
| 归属于母公司股东的净利润 | 870.71亿日元 | 840亿日元 | 103.7% |
- 第四季度（1-3月）因不动产销售交付集中于年末，通常为收入和利润的高峰期
- 酒店业务入住率高峰通常出现在第三季度
业绩指引变更
2027财年全年指引随2026财年业绩同步首次披露。对比滚动中期三年计划中2026财年的数据（2025年5月发布），本次指引实质上构成上修。
- 营业收入：11,050亿日元 → 11,400亿日元（+350亿日元）
- 营业利润：1,050亿日元 → 1,100亿日元（+50亿日元）
- 归属于母公司股东的净利润：810亿日元 → 900亿日元（+90亿日元）
- 上修理由：当前经营环境良好，纳入公寓销售增加（交付345套，+103套）、不动产租赁租金提价及酒店ADR提升（27,887日元，+1,206日元）等因素
股东回报说明
2026财年全年股息为每股30日元（较上年24日元增加6日元）。派息率：19.7%。2027财年预计每股32日元（+2日元），派息率20.2%。在发布业绩的同时，董事会决议实施200亿日元的股份回购（上限1,300万股，2026年5月13日至2027年3月31日）。总回报率维持约40%的方针不变。中长期来看，管理层以30%的派息率为目标，结合稳步增长的股息和机动性回购。
财务状况
股东权益比率31.2%（同比+0.5pt），D/E比率1.5倍，财务稳健性得以维持。有息负债随不动产开发投资扩大而增加，但利润积累及其他综合收益扩大推动了所有者权益增长。
- 主要数据
- 杠杆指标
| 项目 | 数值 | 备注 |
|---|---|---|
| 现金及现金等价物 | 796.26亿日元 | 同比+36.6% |
| 总资产 | 29,202.89亿日元 | 同比+8.2% |
| └ 流动资产合计 | 5,666.77亿日元 | 同比+23.3% |
| └ 非流动资产合计 | 23,536.11亿日元 | 同比+5.1% |
| 所有者权益 | 9,111.28亿日元 | 同比+10.0% |
| 净资产 | 9,577.67亿日元 | 同比+9.8% |
| 有息负债 | 13,847.28亿日元 | 同比+7.2% |
| └ 短期借款 | 3,246.77亿日元 | - |
| └ 长期借款 | 5,340.51亿日元 | - |
| └ 债券 | 3,710亿日元 | 含一年内到期债券 |
| └ 可转换债券 | 600亿日元 | 2028年及2030年到期 |
| └ 商业票据 | 950亿日元 | - |
| 东急EBITDA | 2,279亿日元 | 公司披露数据 |
随财报发布的新闻
本季度重大公告
- 2026/03/23东急、东急电铁、旗下通讯子公司及东急建设将于2026年6月起在铁路高架桥下启动模块化小型数据中心概念验证（城市数据中心部署概念验证启动）
- 2026/03/26发行"Q SKIP债券"，利用NTT DATA及Securitize Japan的数字证券平台推出面向零售投资者的数字债券，所募资金用于东急电铁票务闸机升级（以数字权益零售债券形式发行"Q SKIP债券"）
- 2026/03/30由东急、东急不动产、小田急不动产等参与的登户站区域再开发项目获得权利转换计划批准并启动新建施工，计划于2029财年竣工（登户站区域第一种市街地再开发事业权利转换计划批准及施工启动公告）
- 2026/03/31由东急等投资者支持的SPC将为东急电铁建设约98MW-DC的太阳能发电设施，目标在2028财年前实现铁路运营约30%的可再生能源采购（为东急电铁建设约98MW-DC太阳能发电设施）
- 2026/04/08东急及东急电力正推进并网储能电池业务，总开发容量46MW/184MWh，连续第二年入选东京都大规模储能电池部署扶持计划（东急集团推进并网储能电池业务）
过去一年的大额持股报告/重要提案
- 野村证券：5.11% → 5.23%（2025/10/06）——证券自营持仓、投资信托/全权委托投资管理
- 三井住友信托银行：6.91% → 7.07%（2025/09/19）——投资信托/全权委托投资管理、信托业务/业务关系（因公司名称变更而提交）
- 三井住友信托银行：7.93% → 6.91%（2025/08/21）——投资信托/全权委托投资管理（持股比例下降超过1%）
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