利好因素
归母净利润达870.71亿日元（同比+9.3%），EPS为152.25日元，双双创历史新高。虽然房地产销售业务回落导致营业利润持平，但权益法投资收益239.20亿日元（同比+121.60亿日元）及东急REIT并购产生的负商誉66亿日元推动经常利润和净利润增长。剔除房地产销售业务后的营业利润为889亿日元（同比+2.9%），体现了稳健的内生增长。
- 酒店及度假村板块：营业利润97亿日元（同比+46.0%）。ADR达26,681日元（+2,761日元），涩谷区域酒店外国客人占比超80%，为主要驱动力
- 生活服务板块：营业利润218亿日元（同比+13.0%）。东急Recreation贡献+14亿日元，东急Power Supply达52亿日元（同比+12.1%），ICT及媒体业务对利润亦有显著贡献
- 东急电铁：客运量11.17亿人次（同比+3.1%），票务收入1,528亿日元（同比+1.8%），客流增长趋势持续
- 房地产租赁（同店口径）：租金收入+25亿日元（同比+2.5%）。涩谷区域S/A级写字楼空置率为0%，印证该区域办公需求强劲
- FY2027展望：EPS预测为158.15日元（同比+5.90日元），远超中期计划制定时假设的116日元水平
关注事项
营业利润1,031.93亿日元，较2月业绩指引低28亿日元。东急电铁及房地产租赁业务因前置维修费用产生成本超支，引发市场对费用管控能力的质疑。有息负债扩大至13,847亿日元（同比+930亿日元），利息支出118亿日元（同比+27亿日元）对经常利润构成压力。
- 营利率9.5%（同比−0.3pt）：人工成本及维修费用增加抵消了收入增长效应；交通运输板块营业利润273亿日元，同比下降5.7%
- 杠杆水平持续攀升：有息负债/东急EBITDA为6.1倍（同比持平，公司口径），净负债/EBITDA为6.8倍（同比+0.3倍）
- 房地产销售板块：营业利润142亿日元（同比−16.4%），受上年大宗交付高基数及公寓交付量降至218套（同比−115套）影响
- FY2027经常利润指引1,114亿日元（同比−4.1%）：东急REIT负商誉不可重复及利息支出增加34亿日元至153亿日元构成逆风
- 投资活动现金流−1,749亿日元（同比−609亿日元），FCF为−472亿日元：支出前置，其中公寓用地及建筑收购达840亿日元，加大了对外部融资的依赖
关注要点/后续跟踪事项
- FY2027剔除房地产销售业务后营业利润955亿日元（同比+7.5%）的目标能否达成。需逐季跟踪租金上调、ADR增长及生产效率提升能否消化约70亿日元的人工成本增量
- 本财年因追加购入东急REIT份额而确认的66亿日元负商誉属一次性收益，明年将面临高基数效应。管理层需要明确为实现EPS 158.15日元目标所储备的额外手段（如资产处置、股权出售等）
- 在利率上行环境下，有息负债扩大至14,400亿日元（FY2027E）时净负债/EBITDA能否维持在6.6倍，以及涩谷再开发工期延长对投资回收周期的影响
- 剔除房地产销售业务后营业利润同比+7.5%增长的分项拆解：租金上调、ADR增长、生产效率提升各自的贡献度
- 东急电铁维修费用130亿日元（同比+18亿日元）的性质——是前置投入还是结构性成本台阶——以及下一财年后成本回归常态的展望
- 房地产租赁业务同店租金增长率目标，以及再开发相关租户退出导致的收入拖累预计何时消退
- 发行债券型优先股（规模上限1,000亿日元）的决策标准，以及对普通股EPS的影响的量化说明
- 在总回报率约40%的目标框架下，股息支付率何时达到30%，以及中长期股票回购规模的思路
- 因涩谷再开发工期延迟导致三年投资计划削减300亿日元的详情（延期时间、预期成本增加）
- 房地产销售板块资产周转型商业模式（基金组建、REIT出售）的中长期利润目标——从150~160亿日元提升至200亿日元的时间表
- 公寓用地及建筑收购支出三年扩大至2,200亿日元（较原计划+1,100亿日元）的理由及预期回收周期
- 利率上行环境下的利息支出管控策略（固浮比例、久期管理）
关键财务摘要
| 会计科目 | 数值 | 同比 |
|---|---|---|
| 营业收入 | 10,861.79亿日元 | +3.0% |
| 营业利润 | 1,031.93亿日元 | −0.3% |
| 经常利润 | 1,161.32亿日元 | +7.8% |
| 归属于母公司股东的净利润 | 870.71亿日元 | +9.3% |
| EPS | 152.25日元 | +12.9% |
| 综合收益 | 1,099.66亿日元 | +9.2% |
| 营收口径营利率 | 9.5% | −0.3pt |
| ROE | 10.0% | +0.2pt |
| 经常利润/总资产 | 4.1% | +0.1pt |
| 事业利润 | 1,047亿日元 | +2.0% |
| 东急EBITDA | 2,279亿日元 | +6.4% |
| EBITDA | 1,917亿日元 | +0.9% |
| 权益法投资收益 | 239.20亿日元 | +121.60亿日元 |
| 每股净资产 | 1,601.67日元 | +160.67日元 |
分部业绩
| 业务板块 | 营业收入 | 同比 | 营业利润 | 同比 | 利润率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 交通运输 | 2,269.46亿日元 | +2.9% | 273.41亿日元 | −5.7% | 12.0% |
| 房地产 | 2,629.95亿日元 | +3.6% | 435.95亿日元 | −9.9% | 16.6% |
| 生活服务 | 5,332.71亿日元 | +1.1% | 218.68亿日元 | +13.0% | 4.1% |
| 酒店及度假村 | 1,393.46亿日元 | +9.8% | 97.10亿日元 | +46.0% | 7.0% |
- 酒店及度假村： 营业利润同比+46.0%。都心入境需求旺盛，ADR升至26,681日元（+2,761日元）；涩谷区域酒店及Capitol Hotel的RevPAR达43,917日元（+3,127日元）。全酒店外国客人占比超50%，涩谷区域酒店超80%
- 生活服务（ICT及媒体）： 营业利润146亿日元（同比+13.8%）。东急Recreation大幅增长至19亿日元（同比+315.1%）；东急Power Supply贡献+5亿日元
- 房地产租赁（同店口径）： 租金收入+25亿日元（+2.5%），利润+18亿日元（+6.7%）。涩谷区域S/A级写字楼空置率为0%，整体空置率仅0.95%，均处于极低水平
- 房地产销售（资产周转型建筑业务）： 交付14个项目（同比+11个），营业利润72亿日元（同比+57亿日元）。以向基金及REIT出售为核心的周转型模式正逐步形成规模
- 交通运输（东急电铁等）： 营业利润228亿日元（同比−9.2%）。尽管客运量同比+3.1%、票务收入同比+1.8%，但人工成本（+13亿日元）、维修费用（+18亿日元）及折旧（+7亿日元）的增加压制了利润
- 房地产销售（住宅）： 营业利润44亿日元（同比−97亿日元）。受上年大型公寓集中交付的高基数影响，交付量降至242套（−94套）
- 房地产租赁（整体）： 营业利润242亿日元（同比−7.9%）。同店口径为正增长，但再开发相关租户退出等特殊因素拖累了整体表现
- 东急巴士： 营业利润17亿日元（同比−23.2%）。客运量下降0.4%，叠加人工成本及燃油成本上升
指引达成进度
本期为全年实绩，严格意义上不存在"达成率"概念；但对比2月业绩指引，收入低于指引18亿日元（−0.2%），营业利润低于指引28亿日元（−2.6%）。另一方面，权益法投资收益的超预期表现推动净利润超出指引30亿日元（+3.7%）。FY2027指引为：收入11,400亿日元（+5.0%）、营业利润1,100亿日元（+6.6%）、净利润900亿日元（+3.4%），预期收入和利润双增长。FY2027剔除房地产销售业务后的营业利润目标955亿日元（+7.5%），管理层本身亦定性为"具有挑战性"，约70亿日元人工成本增量的消化是关键变量。
| 会计科目 | 数值（全年实绩） | 2月业绩指引 | 达成率 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 10,861.79亿日元 | 10,880亿日元 | 99.8% |
| 营业利润 | 1,031.93亿日元 | 1,060亿日元 | 97.4% |
| 经常利润 | 1,161.32亿日元 | 1,176亿日元 | 98.8% |
| 归母净利润 | 870.71亿日元 | 840亿日元 | 103.7% |
- 第四季度（1~3月）由于房地产销售物业交付集中在财年末，通常为收入/利润高峰期
- 酒店业务通常在第三季度迎来入住率峰值
业绩指引变更
公司在发布FY2026业绩的同时，披露了FY2027的初始全年业绩指引。该指引较中期三年计划中的FY2026目标有所上调（2025年5月公布的滚动计划）。
- 营业收入：此前11,050亿日元 → 新指引11,400亿日元（+350亿日元）
- 营业利润：此前1,050亿日元 → 新指引1,100亿日元（+50亿日元）
- 归母净利润：此前810亿日元 → 新指引900亿日元（+90亿日元）
- 上调理由：经营环境良好，纳入公寓销售增长（交付345套，+103套）、房地产租赁业务租金上调及酒店ADR增长（27,887日元，+1,206日元）等因素
股东回报说明
FY2026全年股息为每股30日元（上年为24日元，同比+6日元）。股息支付率：19.7%。FY2027股息预计为每股32日元（+2日元），股息支付率为20.2%。公司同时宣布董事会决议实施200亿日元股票回购（上限1,300万股，2026年5月13日至2027年3月31日）。公司维持总回报率约40%的方针，中长期目标为股息支付率达到30%，同时兼顾稳定增派股息与适时回购。
财务状况
股东权益比率31.2%（同比+0.5pt），D/E比率1.5倍，财务稳健性维持良好。有息负债随房地产开发投资扩大而增加，但利润留存及其他综合收益累计额的增长充实了所有者权益。
- 主要数据
- 杠杆指标
| 会计科目 | 数值 | 备注 |
|---|---|---|
| 现金及现金等价物 | 796.26亿日元 | 同比+36.6% |
| 总资产 | 29,228.28亿日元 | 同比+8.3% |
| └ 流动资产合计 | 5,666.77亿日元 | 同比+23.3% |
| └ 非流动资产合计 | 23,561.50亿日元 | 同比+5.2% |
| 所有者权益 | 9,128.67亿日元 | 同比+10.3% |
| 净资产 | 9,595.06亿日元 | 同比+10.0% |
| 有息负债 | 13,847.28亿日元 | 同比+7.2% |
| └ 短期借款 | 3,246.77亿日元 | - |
| └ 长期借款 | 5,340.51亿日元 | - |
| └ 公司债 | 3,710亿日元 | 含一年内到期债券 |
| └ 可转换债券 | 600亿日元 | 2028年及2030年到期 |
| └ 商业票据 | 950亿日元 | - |
| 东急EBITDA | 2,279亿日元 | 公司披露口径 |
随财报发布的新闻
本季度重大公告
- 2026/03/23东急集团、东急电铁、旗下通信公司及东急建设将于2026年6月起在铁路高架桥下开展模块化小型数据中心的概念验证（城市数据中心部署概念验证）
- 2026/03/26发行"Q SKIP Bonds"——面向个人投资者的数字债券，基于NTT DATA及Securitize Japan数字证券平台，募集资金用于东急电铁票务闸机升级（发行附数字权益的个人投资者数字债券"Q SKIP Bonds"）
- 2026/03/30由东急、东急不动产、小田急不动产等参与的登户站区域再开发项目获得权利转换计划批准并正式开工；预计FY2029竣工（登户站区域第一种市街地再开发事业：权利转换计划批准及开工）
- 2026/03/31由东急等出资的SPC将为东急电铁建设约98 MW-DC太阳能发电设施，目标FY2028牵引电力可再生能源占比约30%（为东急电铁建设约98 MW-DC太阳能发电设施）
- 2026/04/08东急及东急Power Supply推进电网级储能项目，总开发容量达46 MW / 184 MWh，连续第二年入选东京都大型蓄电池部署支持计划（东急集团推进电网级储能业务）
过去一年的大额持股报告/重要提案
- 野村证券：5.11% → 5.23%（2025/10/06）——证券业务库存、投资信托/全权委托投资管理
- 三井住友信托银行：6.91% → 7.07%（2025/09/19）——投资信托/全权委托投资管理、信托业务/业务关系（因更名而提交报告）
- 三井住友信托银行：7.93% → 6.91%（2025/08/21）——投资信托/全权委托投资管理（持股比例下降超1%）
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