摘要
Envalith出席了东急于5月13日下午2:00召开的全年度业绩说明会。2025年度，公司实现连续第三年创纪录净利润，营业收入10,861亿日元（+3.0%），本期净利润870亿日元（+9.3%）。2026年度，公司计划实现连续第四年创纪录净利润，营业利润1,100亿日元（+6.6%），本期净利润900亿日元（+3.4%），并上调中期经营计划目标。说明会上，堀江社长重申东急的目标——实现剔除物业销售后1,000亿日元营业利润，向各业务板块发出明确指令：依托既有业务的创意与有机增长驱动收入规模扩张。在股东回报方面，公司新引入40%综合回报率作为近期基准，决议执行200亿日元股份回购，并将年度股息上调2日元至32日元。
重点项目（业绩亮点与增长举措）
- 经营战略与市场展望
- 公司认识到全球经济的不确定性，但基准情景假设客流持续回升以及租金/价格上涨所带来的良好经营环境
- 人工成本预算同比增加70亿日元，计划通过员工创造力与有机增长予以消化
- 管理层承认市净率（PBR）下行反映出股权成本上升（5.1~6.5%→5.7~7.9%）及增长预期走低，相应对策将在下一期中期经营计划中提出
- 现有业务进展及驱动因素
- 不动产租赁实现有机增长，同物业租金收入同比增加25亿日元（+2.5%）；涩谷地区约70%写字楼租户已同意上调租金
- 酒店业务平均房价（ADR）创历史新高，达26,681日元（+2,761日元），涩谷酒店国际客人占比维持在80%以上
- 东急电铁客运量增长+3.1%，持续恢复，但成本前置增加——人工成本+13亿日元、维修成本+18亿日元——导致利润下降23亿日元
- 战略举措与关键转折点
- 成为首家加入全球酒店联盟（GHA）的日本酒店集团，获得3,400万会员资源以推动直接预订
- 完成债券型优先股储架注册，并发行数字化零售债券，构建多元化的非传统融资工具体系
- 成立私募基金"TR1 Realty"，出售五处租赁型住宅物业，交易金额约140亿日元，做大资产循环业务并获取管理费收入
展望
- 2026年度计划营业利润1,100亿日元，本期净利润900亿日元（EPS 158.15日元），相较原中期经营计划上调营业利润50亿日元
- 2027年度目标进一步上调，EPS 164.88日元，营业利润1,120亿日元，本期净利润920亿日元
- 涩谷三大再开发项目（涩谷Upper West项目 / 涩谷Scramble Square二期 / 宫益坂地区第一种城市再开发）稳步推进，目标到2035年度将涩谷站周边租金收入从约450亿日元大致翻倍至约900~950亿日元
- 涩谷站周边管理面积预计到2035年度扩大至约86万m²（较目前约65万m²增长32%）
- 海外方面，东急在越南平阳省构建约1,000套/年的供应能力，并在澳大利亚Yanchep追加230亿日元投资，目标到2035年度实现约150亿日元事业利润
- 零售业务——日常消费品及餐饮服务——增长策略选项包括门店网络扩张以及新业务拓展和并购
- 下一期中期经营计划预计在2026年度内制定并公布，长期经营愿景的更新也在研究之中
- 堀江社长强烈表达了实现剔除物业销售后1,000亿日元营业利润的决心，要求各业务板块追求创造性的有机增长
正面因素
- EPS 152.25日元，超出中期经营计划假设的96日元约59%，充分体现结构性改革和有机增长的实质性成果
- 涩谷地区写字楼空置率维持在0.0~0.2%的极低水平，既有物业最高租金达约60,000日元/坪/月
- 东急电铁客运量达到2000年度水平的119.5%，超过关东私铁平均水平；新横滨线与目黑线合计贡献了总增量的34%
- 维持R&I AA-及JCR AA的高信用评级，加权平均融资成本0.88%，平均债务期限约7年，固定利率占比70%，对利率上升具有较强抵御能力
- 获得CDP气候变化最高评分A List；连续第二年入选FTSE和MSCI等主要ESG指数
风险
- 中东地缘政治风险未纳入业绩指引，能源成本飙升及入境旅游需求受冲击的敞口仍然存在
- 利息支出预计从118亿日元增至153亿日元（+34亿日元），有息负债扩大至14,400亿日元（+552亿日元）
- 建筑成本指数较2021年水平飙升+36%，若成本进一步上涨+50%，自留楼面ROA将降至1.2%
- 2026年度预测ROE为9.6%，较上年度10.0%有所下降，与股权成本（5.7~7.9%）的利差收窄
- 市净率（PBR）虽维持在1.0倍以上，但持续走低
业绩亮点
2025年度，酒店及度假村和生活服务板块利润增长推动整体业绩，各板块均实现收入增长。受物业销售减少影响，营业利润同比基本持平，但负商誉确认及权益法投资收益增加推动本期净利润达到870亿日元（+9.3%），再创历史新高。2026年度，公司预计各板块利润均实现增长，目标营业利润1,100亿日元。
分板块业绩
| 业务板块 | 营业收入 | 同比 | 营业利润 | 同比 |
|---|---|---|---|---|
| 交通运输 | 2,269亿日元 | +2.9% | 273亿日元 | -5.7% |
| 不动产 | 2,629亿日元 | +3.6% | 435亿日元 | -9.9% |
| 生活服务 | 5,332亿日元 | +1.1% | 218亿日元 | +13.0% |
| 酒店及度假村 | 1,393亿日元 | +9.8% | 97亿日元 | +46.0% |
- EPS：152.25日元（同比+17.44日元，+12.9%）
- ROE：10.0%（同比+0.2pt）
- 东急EBITDA：2,279亿日元（同比+6.4%）
- 东急电铁客运量：11.17亿人次（同比+3.1%）
- 酒店ADR：26,681日元（同比+2,761日元）
- 酒店RevPAR：21,233日元（同比+2,137日元）
- 写字楼空置率（整体）：0.95%（2026年3月）
- 不动产租赁（母公司口径）同物业租金收入：同比+25亿日元（+2.5%）
- 股息：年度30日元→32日元（预计上调2日元）；股份回购200亿日元
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