摘要
1Q营业收入同比+60.2%，营业利润扭亏为盈。管理层表示全年进展符合计划，维持全年业绩指引不变。今年竣工及交付计划集中于4Q，因此上半年累计利润进度无法直接与去年同期对比。2Q首先关注1Q末累积的销售用不动产实际转化为收入的规模，可通过销售件数及分部利润判断。其次，关注毛利率能否回到上年同期的27.4%。此外，还需跟踪借款增加后利息费用的上升幅度。综合来看，我们认为2Q业绩将揭示下半年利润如何向全年58亿日元经常利润目标推进。
下季度关注要点
| 关注点与焦点 | 启示 |
|---|---|
业绩进度上半年累计营业收入及经常利润同比变化、全年指引达成率 | 上年同期上半年累计营业收入86.19亿日元，经常利润5.4亿日元。在利润集中于4Q的计划结构下，核心问题在于能否维持营业收入370亿日元、经常利润58亿日元的全年指引。 |
核心业务销售不动产投资支援业务的销售件数及分部利润 | 1Q售出不动产商品3件、建筑商品1件，分部利润1.9亿日元（上年同期：-1.04亿日元）。关注1Q末61.81亿日元销售用不动产的去化规模。 |
盈利能力上半年累计毛利率及销管费（SG&A）同比变化 | 1Q毛利率23.7%，低于上年同期上半年累计的27.4%（我们的估算）。将结合所售物业结构，判断毛利率的修复幅度。 |
资产负债表与利息负担有息负债、营业外费用及股东权益比率走势 | 1Q末有息负债242.57亿日元（上一会计年度末：181.22亿日元），股东权益比率29.4%。营业外费用将与上年同期上半年的2.23亿日元对比。 |
基于前次财报的主要论点（FY3/27 1Q业绩）
1Q营业收入47.35亿日元（+60.2%），营业利润2.52亿日元，较上年同期扭亏为盈。管理层预计今年竣工及交付集中于4Q，维持全年业绩指引（营业收入370亿日元、经常利润58亿日元）不变。1Q末库存与借款均有所增加。核心问题在于，公司如何兑现高度后置的利润计划。
1. 上半年累计进度与利润集中于4Q的计划结构
- 上季度：1Q营业收入达全年指引的12.8%，经常利润达2.0%（我们的估算）。管理层表示进展符合计划。
- 关注点：上半年累计营业收入及经常利润与上年同期（营业收入86.19亿日元、经常利润5.4亿日元）的对比。同时关注业绩指引是否维持，以及管理层对4Q交付前景的表述。
- 关键指标：上半年累计营业收入及经常利润同比变化、全年指引达成率、业绩指引是否调整。
2. 不动产投资支援业务：销售件数与盈利能力
- 上季度：1Q售出不动产商品3件、建筑商品1件。分部营业收入44.95亿日元（+66.0%），分部利润1.9亿日元。
- 关注点：1Q末销售用不动产为61.81亿日元，较上一会计年度末增加38.70亿日元，其中可能包含计划于2Q及以后出售的库存。关注2Q内实际转化为收入的规模。
- 关键指标：上半年累计销售件数及产品结构、分部营业收入及分部利润同比变化、销售用不动产较1Q末的变动。
3. 毛利率与销管费（SG&A）的平衡
- 上季度：1Q毛利率23.7%，与上年同期的23.4%基本持平（我们的估算）。销管费（SG&A）增至8.69亿日元（+17.8%），但销管费率由上年同期的25.0%降至18.4%（我们的估算）。
- 关注点：在地价与售价同步上涨的背景下，将毛利率与上年同期上半年的27.4%及上一会计年度全年的26.9%进行对比。全年指引中经常利润增速为+12.3%，而本期净利润增速仅+6.0%，因此还需关注非经常性损益及所得税的构成。
- 关键指标：上半年累计毛利率（上年同期：27.4%）、营利率（上年同期：8.8%）、销管费（SG&A）同比变化（上年同期：16.07亿日元）。
4. 库存累积、资产负债表与利息负担
- 上季度：1Q末销售用不动产与在建销售用不动产合计281.34亿日元，较上一会计年度末增加57.27亿日元。借款增加61.42亿日元，股东权益比率由35.8%降至29.4%。
- 关注点：利息费用增至1.01亿日元（+21.9%），营业外费用增至1.37亿日元（+34.8%）。关注库存去化能否带动借款下降，抑或新增收购导致借款进一步攀升。管理层如何应对利率环境变化亦为关注焦点。
- 关键指标：2Q末有息负债及股东权益比率（上年同期2Q末：26.0%）、上半年累计营业外费用（上年同期：2.23亿日元）、经营活动现金流（上年同期：-89.80亿日元）。
本会计年度主要适时披露
- 2026/10/28收购销售用不动产（东京都世田谷区宫坂）——用于零售及办公的RC结构楼宇，预计自FY3/27起贡献业绩。该物业未计入2Q末库存。其能否成为本会计年度下半年的销售标的，需从3Q起跟踪确认。该项目亦可能与10/20推出的租户楼宇业务形成联动。（）
- 2026/10/20推出全新都市型租户楼宇品牌"TOKYO MODULE"——旨在将产品线从核心住宅拓展至办公及零售领域。对2Q业绩无影响。该业务属中期主题，我们将评估其在收购及开发储备中的定位。（）
- 2026/08/20高端租赁住宅"THE GRANDUO GAKUGEIDAIGAKU"竣工——商住两用物业，于2Q内竣工。销售确认时点尚未披露。我们将通过2Q业绩中的销售件数及销售用不动产变动，判断其是否已计入。（）
上季度业绩（FY3/27 1Q实际）
公司核心业务为不动产投资支援业务，以东京城南三区为重点，以"GranDuo"品牌策划、开发新建整栋RC结构公寓并向投资者出售。不动产管理业务（含租赁管理）作为补充。为强化产品阵容，公司亦在开发高端租赁住宅系列"THE GRANDUO"。1Q不动产投资支援业务销售增长，推动各利润项目全面扭亏为盈。不动产管理业务营业收入2.39亿日元（-2.8%），分部利润6,100万日元（+5.7%）。
| 项目 | 金额 | 同比 | 对比公司计划 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入 | 47.35亿日元 | +60.2% | 达全年指引的12.8% | 不动产投资支援业务营业收入+66.0%（不动产商品3件、建筑商品1件） |
| 营业利润 | 2.52亿日元 | 扭亏为盈 | 达全年指引的4.0% | 营业毛利+62.2%（我们的估算），销管费（SG&A）+17.8% |
| 经常利润 | 1.17亿日元 | 扭亏为盈 | 达全年指引的2.0% | 利息费用1.01亿日元（上年同期：8,300万日元） |
| 本期净利润 | 6,400万日元 | 扭亏为盈 | 达全年指引的1.7% | 未计提非经常性损益 |
| 每股收益（EPS） | 2.16日元 | 扭亏为盈 | - | 公司全年EPS预测：128.20日元 |
"对比公司计划"列为相对全年业绩指引的进度（我们的估算）。
全年指引达成率（经常利润口径）：2.0%（上年同期：-2.9%，以上一会计年度全年实际值51.65亿日元为基准计算；我们的估算）
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