ENVALITH

LA Holdings Co.,Ltd. 3Q 业绩速报

前三季度利润下滑，公司正处于两轮交付周期之间。公司已储备745亿日元存货，全年计划能否完成取决于4Q的大规模交付。

发布日期2026年11月12日 GMT+9 23:05

利好因素

DX不动产价值提升业务分部利润增至12.82亿日元（同比+86.9%），说明新建、翻新以外的业务支柱已开始支撑盈利。期末存货为744.95亿日元（公司披露）。管理层认为该水平足以支撑全年计划，业绩指引维持不变。

  • DX不动产价值提升业务
    ：投资业务项目出售落地，带动营业收入同比+6.0%、分部利润同比+86.9%。利润率由上年同期的11.8%升至20.8%（我们估算）。
  • 不动产租赁业务
    ：新购入医疗养老设施，存量资产出租率保持稳定，营业收入同比+14.2%。经常性收入的存量基础持续积累。
  • 在建待售不动产
    ：较上年末增加104.86亿日元至475.29亿日元。开发储备持续扩充，4Q及此后的收入来源有保障。
  • 年度股息
    ：按拆股前口径维持522日元，较上年的338日元增长54.4%（我们估算）。尽管盈利进度偏弱，公司仍坚持既定的股东回报方针。
  • DX新建不动产业务
    ："Reve Grandi Tedako Uranishi Ekimae"已全部完成交付，冲绳公寓业务开始贡献利润。

关注事项

毛利率同比下降5.2个百分点至20.7%。利息费用增加（同比+47.2%）进一步拖累经常利润。完成全年计划需4Q单季营业利润达到148.67亿日元，为上年4Q（43.82亿日元）的3倍以上（我们估算）。交付集中于单一季度，风险较大。

  • DX翻新不动产业务
    ：营业收入仅同比-1.4%，但分部利润同比-58.1%。利润率由上年同期的10.6%降至4.5%，高端物业的盈利能力需重点审视。
  • 利息费用
    ：增至10.40亿日元（同比+47.2%）。利息保障倍数（营业利润/利息费用）由上年同期的8.0倍降至2.5倍（我们估算）。
  • 有息负债
    ：较上年末增加67.56亿日元至723.52亿日元。短期借款与一年内到期的长期借款合计359.09亿日元，再融资压力上升。
  • 4Q隐含利润率
    ：完成全年计划需4Q营利率达到41.5%（我们估算）。一旦交付推迟，下行空间较大。
  • 净资产
    ：较上年末减少15.93亿日元。以资本公积派发的股息超过当期利润，股东权益比率降至26.8%。

关注要点/后续跟踪事项

  • 4Q交付规模及时点
    ：4Q所需营业收入为358.28亿日元（我们估算），约为上年4Q（157.34亿日元）的2.3倍。
  • DX翻新不动产业务利润率修复路径
    ：关键在于营业收入持平而利润腰斩的原因，以及后续购置成本与售价的走势。
  • 利率上行环境下的融资成本管控
    ：持续跟踪利息费用上升对经常利润的影响，同时关注短期借款及一年内到期借款的再融资条件。
管理层讨论要点
  • 4Q计划交付的主要项目明细、签约率及预期利润率
  • DX翻新不动产业务分部利润下降58.1%的原因，以及盈利修复举措
  • 有息负债平均融资利率走势，以及考虑利率上行后的购置与定价策略
  • 以资本公积派息的可持续性，以及中期股息资金来源安排
  • 平滑交付时点波动的措施，以及扩大经常性收入（租赁、酒店）的规划

关键财务摘要

项目数值同比
营业收入251.72亿日元-18.3%
营业毛利52.14亿日元-34.6%
└毛利率20.7%-5.2个百分点
销管费（SG&A）25.81亿日元+10.9%
营业利润26.33亿日元-53.3%
└营利率10.5%-7.9个百分点
营业外费用12.93亿日元+23.1%
└利息费用10.40亿日元+47.2%
经常利润14.31亿日元-69.7%
季度归属于母公司股东的净利润9.41亿日元-70.4%
每股收益（EPS）41.10日元-73.7%
3Q单季营业收入83.39亿日元-37.9%
3Q单季营业利润6.00亿日元-63.6%

*利润率、同比变动（公司披露数据除外）及3Q单季数据均为我们估算。EPS已按2026年7月1日生效的1拆3股票拆分进行追溯调整。平均股数由20,412,513股增至22,912,722股，因此EPS降幅大于净利润降幅。

  • 营业毛利收缩
    ：这是利润下滑的主因。DX新建不动产业务大型收益型物业的销售规模缩小，营业毛利减少27.56亿日元。
  • 利息费用拖累
    ：营业利润与经常利润之间的差额为12.02亿日元。利息费用上升，加深了经常利润层面的降幅。

分部业绩

DX新建与DX翻新两大核心业务利润下滑，DX不动产价值提升业务和租赁业务利润增长，形成支撑。按公司定义，分部利润为营业毛利扣除销售费用及营业外费用后的金额，经调整后与合并经常利润一致。

分部业绩表

业务板块营业收入同比分部利润同比利润率
DX新建不动产业务68.49亿日元-46.5%12.04亿日元-72.0%17.6%
DX翻新不动产业务111.84亿日元-1.4%5.03亿日元-58.1%4.5%
DX不动产价值提升业务61.75亿日元+6.0%12.82亿日元+86.9%20.8%
不动产租赁业务9.21亿日元+14.2%4.23亿日元+10.4%46.0%
其他（中介等）4.32亿日元+20.2%4.03亿日元+28.3%93.2%
调整额-3.91亿日元--23.86亿日元--
合并251.72亿日元-18.3%14.31亿日元-69.7%5.7%

*营业收入为含分部间销售的总额口径。四个报告分部均无分部间销售。"其他"含分部间销售3.91亿日元，对外部客户销售额为4,000万日元。调整额包括分部间抵销及全公司费用，其中全公司费用为19.94亿日元（同比+9.4%）。利润率及同比变动（公司披露数据除外）为我们估算。

表现强劲的业务
  • DX不动产价值提升业务：投资业务项目出售落地，带动营业收入同比+6.0%、分部利润同比+86.9%。利润率由11.8%升至20.8%，成为各报告分部中利润贡献最大的业务。
  • 不动产租赁业务：受益于医疗养老设施购入及出租率稳定，营业收入同比+14.2%，分部利润同比+10.4%。利润率达46.0%，是稳定的盈利来源。
  • 其他（中介等）：总额口径营业收入同比+20.2%，分部利润同比+28.3%。包括集团内交易在内的中介业务持续扩张。
表现疲软的业务
  • DX新建不动产业务：公司出售了福冈的"A*G Ropponmatsu"和"THE EDGE Tenjin"，冲绳公寓项目亦全部完成交付。但上年大额销售形成高基数，营业收入同比-46.5%，利润率由33.5%降至17.6%。
  • DX翻新不动产业务：高端"Premium Renovation"系列销售支撑营业收入基本持平（同比-1.4%）。但分部利润同比-58.1%，利润率由10.6%收窄至4.5%。

指引达成进度

前三季度营业利润达成率为15.0%，净利润达成率为8.1%，远低于上年同期相对全年实绩的56.3%和51.9%（我们估算）。管理层认为，凭借744.95亿日元存货，只要4Q按计划交付，全年计划即可完成。但4Q单季需实现营业收入358.28亿日元、营业利润148.67亿日元，计划能否兑现取决于大型项目能否在本会计年度内完成交割。

项目数值（前三季度累计）全年预测完成进度
营业收入251.72亿日元610亿日元41.3%
营业利润26.33亿日元175亿日元15.0%
经常利润14.31亿日元167亿日元8.6%
本期净利润9.41亿日元116亿日元8.1%

业绩指引变更

全年业绩指引维持2026年2月13日公布的数值不变。管理层以期末存货744.95亿日元为依据，认为随着4Q交付推进，计划可以完成。计划营业收入610亿日元（同比+31.1%），营业利润175亿日元（同比+74.6%），本期净利润116亿日元（同比+89.1%）。

股东回报说明

股息预测维持不变。中期股息177日元已派发。期末股息计划为拆股后115日元（相当于拆股前345日元）。按拆股前口径，全年股息522日元，高于上年的338日元。基于修正后EPS指引的派息率为34.3%（我们估算）。中期股息13.53亿日元全部来源于资本公积，净资产减少比例为0.123。公司于2026年3月27日减少股本29.13亿日元、法定资本公积36.63亿日元，合计65.77亿日元转入其他资本公积。公司未提及股份回购。

财务状况

公司以借款支撑在建待售不动产的扩充，推高有息负债。以资本公积派息导致净资产减少，股东权益比率降至26.8%。财务指标能否改善，取决于4Q交付带来的现金回笼。

  • 主要数据
  • 杠杆指标
项目数值备注
现金及存款156.81亿日元较上年末-32.0%
存货744.95亿日元较上年末+13.9%；公司披露
└在建待售不动产475.29亿日元较上年末+28.3%
所有者权益282.35亿日元较上年末-5.3%
有息负债723.52亿日元较上年末+10.3%；我们估算
└短期借款194.79亿日元较上年末+24.50亿日元
└一年内到期的长期借款164.29亿日元较上年末+38.81亿日元
└长期借款355.93亿日元较上年末+1.4%
└公司债（含一年内到期部分）8.50亿日元上年末为9.20亿日元
EBITDA28.57亿日元前三季度营业利润+折旧摊销；我们估算

随财报发布的及时披露

  • 2026/11/12
    发布3Q补充资料（2026年12月期3Q业绩说明资料）

本季度重大公告

  • 2026/09/07
    子公司披露出售待售不动产。关注重点为存货变现及收入确认的时点（）
  • 2026/09/25
    子公司土地开发项目完成场地平整工程，标志项目进入销售阶段（）
  • 2026/09/30
    子公司披露出售待售不动产，表明在4Q集中的计划下，项目消化正在推进（）
  • 2026/09/30
    子公司于同日披露第二笔待售不动产出售（）
  • 2026/10/09
    子公司自有物业内酒店开业，通过运营自有资产实现收入来源多元化（）

过去一年的大额持股报告/重要提案

  • Summer Bank GK
    ：9.7%→9.7%（2026/10/06）- 涉及签订担保协议等重要合同的更正报告。持股目的为纯投资；作为发行人顾问，以稳定股东身份持有
  • Summer Bank GK
    ：8.8%→9.7%（2026/05/15）- 因共同持有人增加提交的变更报告。持股目的为纯投资；作为发行人顾问，以稳定股东身份持有
  • Summer Bank GK
    ：5.1%→8.8%（2026/05/01）- 因合并导致持股比例上升，同时签订担保协议等安排。持股目的为纯投资
  • Summer Bank GK
    ：7.3%→5.1%（2026/04/28）- 涉及解除担保协议等重要合同的更正报告。持股目的为纯投资
  • Summer River GK
    ：3.6%→3.6%（2026/04/28）- 涉及签订担保协议等重要合同的变更报告。持股目的为纯投资
  • Eiichi Wakita
    ：11.5%→11.4%（2026/04/01）- 涉及签订担保协议等重要合同的变更报告。由代表董事本人及其资产管理公司以稳定股东身份持有
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