摘要
上半年营业收入同比-3.1%，经常利润同比-63.7%。经常利润的全年计划达成率仅为7.4%（本方估算）。但公司按交付时点确认收入，且维持全年计划不变，表示"已确保足以实现全年合并业绩指引的库存"。上半年末库存为741.91亿日元。
- 下半年集中的交付安排有多少能体现在前三季度累计经常利润中。
- 上半年分部利润率下滑的DX新建不动产业务，盈利能力能否修复。
- DX翻新不动产业务上半年营业收入同比+52.4%，增长势头能否延续。
此外，库存周转能否消化利息费用上升和有息负债扩张的压力，也是判断全年业绩确定性的重要依据。
下季度关注要点
| 关注点与焦点 | 启示 |
|---|---|
全年计划进度前三季度累计经常利润对公司全年计划的达成率 | 上半年经常利润12.39亿日元，占全年计划167亿日元的7.4%（本方估算）。要完成计划，下半年需实现154.61亿日元，约为上年同期下半年实际值55.39亿日元的2.8倍（本方估算）。第一道检验标准是前三季度经常利润能否超过上年同期的47.21亿日元。 |
DX新建不动产业务分部营业收入及利润率的同比走势 | 上半年营业收入49.19亿日元（-34.8%），分部利润8.83亿日元（-74.5%）。分部利润率由上年同期的45.9%降至17.9%（本方估算）。3Q交付项目的利润率修复幅度，是全年利润计划能否兑现的关键。 |
DX翻新与价值提升DX翻新不动产业务收入增长的持续性，以及DX不动产价值提升业务的利润水平 | DX翻新营业收入87.44亿日元（+52.4%），价值提升业务分部利润6.15亿日元（+103.5%）。新建业务交付集中于下半年，需观察这两项业务能否形成利润底盘。 |
盈利能力毛利率及营业外费用走势 | 上半年毛利率由上年同期的31.7%降至22.8%（本方估算）。利息费用增至6.55亿日元（+48.4%）。关注点在于毛利率回升能否消化融资成本的上升。 |
资产负债表与库存周转库存及有息负债较上半年末的变化 | 上半年末库存741.91亿日元，较期初增加88.04亿日元。有息负债740.41亿日元，股东权益比率27.2%。将确认交付推进能否带动库存下降。 |
基于前次财报的主要论点（FY12/2026 2Q业绩）
上半年营业收入168.33亿日元（-3.1%），经常利润12.39亿日元（-63.7%）。主要拖累因素是DX新建不动产业务的高基数：上年同期确认了大型项目。公司以各季度交付时点分布不均为由，维持全年计划（营业收入610亿日元，经常利润167亿日元）。3Q业绩将首次检验实际数据能否支撑这一下半年集中的计划。
1. 前三季度累计全年计划达成率
- 前期情况：上半年经常利润12.39亿日元，全年计划达成率7.4%；营业收入达成率27.6%（均为本方估算）。
- 本季度确认要点：公司表示，"若3Q以后计划交付的项目按计划推进"，全年计划可以实现。将确认3Q实际交付情况。
- 关键指标：前三季度经常利润与上年同期47.21亿日元的对比，以及公司是否修正全年业绩指引。
2. DX新建不动产业务：交付进度与利润率修复
- 前期情况：公司出售了"A*G Ropponmatsu"和"THE EDGE Tenjin"，但营业收入仅49.19亿日元（-34.8%），分部利润8.83亿日元（-74.5%）。
- 本季度确认要点：需判断利润率下滑是否源于项目结构，以及下半年交付能否使盈利能力回到上年水平。
- 关键指标：前三季度分部营业收入及分部利润与上年同期的对比，以及分部利润率水平。
3. DX翻新与DX不动产价值提升：夯实利润底盘
- 前期情况：受"Premium Renovation"系列销售带动，DX翻新营业收入87.44亿日元（+52.4%），分部利润8.33亿日元（+26.3%）。
- 本季度确认要点：将确认DX翻新营业收入在3Q能否保持增长，以及9.5%的分部利润率（上年同期11.5%，本方估算）能否守住。
- 关键指标：DX翻新分部营业收入同比变化，以及DX不动产价值提升业务的分部利润（上半年6.15亿日元，+103.5%）。
4. 毛利率与销管费（SG&A）、融资成本的平衡
- 前期情况：毛利率由上年同期的31.7%降至22.8%，2Q单季为20.7%（均为本方估算）。
- 本季度确认要点：销管费（SG&A）增至18.12亿日元（+19.9%），营业外费用增至8.49亿日元（+27.9%）。将确认收入增长能否消化上述费用增加。
- 关键指标：前三季度毛利率及营利率与上年同期的对比，以及利息费用的同比变化。
5. 库存周转与有息负债
- 前期情况：上半年末库存741.91亿日元（较期初+88.04亿日元）。其中，在建待售不动产增至469.65亿日元，较期初增加99.23亿日元。
- 本季度确认要点：将在资产负债表层面确认3Q交付能否带动待售不动产减少，以及在建待售不动产向待售不动产的转入是否顺利推进。
- 关键指标：3Q末库存及有息负债（上半年末740.41亿日元）较上半年末的变化，以及股东权益比率（上半年末27.2%）。
本期主要适时披露
- 2026/09/30关于子公司出售待售不动产的公告（2项披露）- 子公司La Atre披露出售"A*G Gakugei-daigaku"和"SWiTCH Higashi-Matsubara"。两者均已纳入本年度业绩指引。收入计入3Q还是4Q，需待业绩公布后确认。
- 2026/09/25关于子公司土地开发项目土地开发工程竣工的公告 - "La Atre Koga Industry III（暂定名）"土地开发工程竣工，项目面积约27万㎡，为集团史上最大项目。全部地块计划于2026年10月竣工公告后交付。因此，损益影响预计体现在4Q（10–12月）而非3Q，该项目将成为全年计划确定性的关键变量。
- 2026/09/07关于子公司出售待售不动产的公告 - 出售位于涩谷区猿乐町的"THE DOORS"系列新建租赁住宅，已纳入业绩指引。该披露表明下半年交付按计划推进。需在3Q分部业绩中确认收入确认情况。
- 2026/07/09关于发布长期经营计划"LA Next Stage 2031"的公告 - 董事会决议通过新的长期经营计划（FY12/2026–FY12/2031）。(
上季度业绩（FY12/2026 2Q实际）
集团为不动产企业，下设四大分部：DX新建不动产业务、DX翻新不动产业务、DX不动产价值提升业务及不动产租赁业务。由于按项目交付确认收入，各季度业绩波动较大。上半年营收、利润双降，主要受DX新建不动产业务高基数拖累，上年同期高利润项目集中确认。另一方面，DX翻新的收入增长，以及DX不动产价值提升、不动产租赁的利润增长，体现出业务基本面的韧性。公司以741.91亿日元库存为依据，维持全年计划（营业收入610亿日元，+31.1%）。
| 项目 | 金额 | 同比 | 对比公司计划 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入 | 168.33亿日元 | -3.1% | - | DX新建下降34.8%，DX翻新增长52.4%部分抵消。全年计划达成率27.6%（本方估算）。 |
| 营业利润 | 20.33亿日元 | -49.1% | - | 毛利率降至22.8%，销管费（SG&A）增长19.9%。全年计划达成率11.6%（本方估算）。 |
| 经常利润 | 12.39亿日元 | -63.7% | - | 利息费用6.55亿日元（+48.4%），推高营业外费用。 |
| 归属于母公司股东的中期净利润 | 8.10亿日元 | -65.9% | - | 计提1,700万日元董事退职慰劳金作为特别损失。 |
| 每股收益（EPS） | 35.38日元 | -71.5% | - | 因2026年7月1日起实施1拆3股票拆分，已追溯调整至上一会计年度期初。 |
全年计划达成率（经常利润口径）：7.4%（上年同期：38.2%）。上年同期数据以FY12/2025全年实际值89.56亿日元为基准计算。两项数据均为本方估算。
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