摘要
2026年12月期2Q营业收入为168亿日元（同比-3.1%），营业利润为20亿日元（同比-49.1%），收入与利润双双下滑。但管理层强调，DX不动产增值业务板块的大型交易集中在下半年，整体进度与计划一致。在说明会上，管理层着重指出公司已连续五个期间超额完成初始全年指引，反复阐明2Q达成率与全年业绩之间不存在相关性。库存达到创纪录的741亿日元，下半年及2027年12月期以后的收入来源持续积累。
重点项目（业绩亮点与增长举措）
- 经营战略与市场定位
- 管理层将利率上行环境定位为扩大竞争优势的契机，并以公司21.5%的高营利率作为抗利率风险能力的佐证
- 聚焦入境游需求的结构性变化，公司将面向欧美长住旅客的住宅型酒店定位为增长赛道
- 管理层认为，相较于东京核心区域，地方枢纽城市竞争较少、机会更多；公司在四家地方证券交易所上市，构成区域市场拓展的战略平台
- 本期经营进展与驱动因素
- 毛利率从31.7%下降至22.9%，主要原因是DX再生不动产业务板块收入占比提升（33%→52%），以及DX新建不动产业务板块的项目结构差异。DX新建不动产上半年毛利率为29.0%，高于全年计划中20.6%的假设水平
- DX不动产增值业务板块收入虽有所下降，但受益于高毛利资产处置，毛利率从上年同期的11.4%提升至30.3%；大型古贺市项目交付安排在下半年
- 在741亿日元的库存余额中，商业物业从2025年12月期末的16处增至20处，表明旗舰AG系列的项目储备稳步扩充
- 战略举措与拐点
- 在北海道，公司与FiberGate、日本Hospice Holdings、Social Inclu.签署业务合作协议，推进临终关怀住宅及残障人士集体住宅的开发。首个项目（札幌市东区；35间临终关怀病房+22间集体住宅房间）正在开发中
- 福冈县古贺市新原·高木地区（约27.7万㎡）的土地整备预计于8月底完工，下半年计划交付。今池地区储备项目（约17.4万㎡）为2027年12月期及以后提供收入可见性
- 自2026年12月期起新设股东优待计划（持有100股以上的股东可获500日元电子礼品），同时新设DOE下限6%以增强分红稳定性
- 2026年度连续第五年入选JPX日经中小型股指数成份股
展望
- 全年指引维持不变：营业收入610亿日元（同比+31.1%），营业利润175亿日元（同比+74.6%）。古贺市项目的下半年交付是完成计划的关键
- 在长期经营计划"LA Next Stage 2031"框架下，PHASE 1（2026–2029年）目标经常利润180亿日元——为2025年12月期水平的2倍；PHASE 2（2030–2031年）目标220亿日元
- 租赁物业规模计划从2025年12月期的108亿日元扩大至2031年12月期的400亿日元，以扩充经常性收入基础
- 资本配置优先保障约4,210亿日元的成长投资，另预留约200亿日元用于并购及战略投资
- 股息预计连续第六年增长（全年每股174日元，派息率34.3%）。递进式分红政策叠加6%的DOE下限，兼顾增长与股东回报
- 管理层以EPS增长与市盈率提升的双重路径为驱动，目标在早期实现市值突破1,000亿日元
正面因素
- 营业利润已连续五个期间超额完成初始全年指引。2Q达成率与全年超额幅度之间不存在相关性；低达成率并不意味着全年无法达成
- 人均营业利润从2020年的2,500万日元提升至2025年的8,400万日元，2026年计划达到1.27亿日元，约为五大主要开发商平均水平（1,700万日元）的7.5倍
- ROE为25.7%、ROIC为8.6%，均超过股权资本成本（8.3%）和WACC（4.6%）；即使在利率上升75个基点的压力情景下，仍维持正向利差
- 东京23区内楼龄20年以上的中型办公楼占比达86%（7,430栋），重建需求与公司"1.5线地段"战略高度契合
- 远期市盈率仅5.4倍，股息率6.4%，相较于东证不动产板块均值（市盈率15.2倍，股息率3.1%），估值上行空间显著
- 2025年访日游客人数预计达到约4,300万人的历史新高，人均消费呈上升趋势，达到每人72,000日元
风险
- 全年营业利润175亿日元中约88%（约155亿日元）需在下半年确认，交付时点的任何延迟都将直接构成业绩风险
- 有息负债达729亿日元（短期207亿日元+一年内到期的长期负债165亿日元+长期357亿日元），利率上升将推高利息支出——在利率上升75个基点的情景下，预计每年增加约5亿日元的额外负担
- DX新建不动产业务板块的毛利率在项目间波动显著；尽管全年计划假设的20.6%已较上年实际的41.8%大幅下调，仍需密切关注
- 在利率上行对股票市场形成压力的背景下，不动产板块整体表现偏弱；公司股价走势与东证行业指数（不动产）基本一致
- 741亿日元的库存持续扩张加大了杠杆依赖度，股东权益比率为27.3%（净资产295亿日元÷总资产1,082亿日元），距离35%的长期目标仍有较大差距
- 中国市场的不确定性可能在一定程度上影响酒店需求（说明会中有所提及）
业绩亮点
2026年12月期累计2Q业绩：营业收入168.33亿日元（同比-3.1%），营业利润20.33亿日元（同比-49.1%），经常利润12.39亿日元（同比-63.7%），中期净利润8.10亿日元（同比-65.9%）。由于计划集中在下半年，上半年达成率仅为11.6%，但全年指引维持不变。总资产为1,082亿日元，库存达到创纪录的741亿日元。
分部业绩
| 业务板块 | 营业收入 | 同比 | 营业毛利 | 同比 |
|---|---|---|---|---|
| DX新建不动产 | 49.19亿日元 | −34.8% | 14.27亿日元 | −62.5% |
| DX再生不动产 | 87.44亿日元 | +52.4% | 12.68亿日元 | +30.1% |
| DX不动产增值 | 25.34亿日元 | −29.0% | 7.67亿日元 | +89.0% |
| 不动产租赁 | 5.99亿日元 | +17.5% | 3.51亿日元 | +16.9% |
- 库存：741亿日元（对比2025年12月期末653亿日元，+13.5%）
- 其中在制品待售：469亿日元 / 持有待售物业：272亿日元
- 总资产：1,082亿日元（对比2025年12月期末1,019亿日元，+6.2%）
- 租赁物业合计：108亿日元（对比2025年12月期末108亿日元，持平）
- 毛利率：22.9%（对比上年同期31.7%，-8.8个百分点）
- 每股股息（全年预测）：174日元（对比上年112.66日元，+61.34日元）
- EPS（全年计划）：506.8日元
问答一览
（本次业绩说明会未设置问答环节，不适用）
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