利好因素
尽管上半年营业利润仅完成全年指引175亿日元目标的11.6%，但公司已连续五个会计年度超额完成初始全年业绩指引。库存达741亿日元（历史新高），为下半年收入确认提供充足保障。DX不动产再生板块营业收入同比增长+52.4%，DX不动产价值提升板块毛利率大幅提升至30.3%（同比+18.9个百分点），反映出公司持续向高毛利业务转型。
- DX不动产再生：营业收入87.44亿日元（同比+52.4%）。高端翻新及其他高附加值物业销售为主要贡献来源
- DX不动产价值提升：营业收入下降29.0%，但毛利率跃升至30.3%（同比+18.9个百分点），源于选择性处置高毛利物业
- DX新建不动产：上半年毛利率29.0%，超过全年计划假设的20.6%，验证了项目品质
- 不动产租赁：医疗护理设施贡献推动营业收入同比+17.5%，毛利率达58.6%，展现出稳定的经常性收益基础
- 福冈县古贺市新原・高木地区开发项目（约277,000平方米）：土地平整工程于8月完工，预计下半年交付将带来大规模收入确认
关注事项
毛利率降至22.9%（同比-8.8个百分点），利息支出升至6.55亿日元（同比+48.5%），双重拖累盈利能力。营业利润达成率11.6%为过去六年最低水平，全年业绩高度依赖下半年，增加了完成全年计划的不确定性。
- 毛利率22.9%（同比-8.8个百分点）：主要受收入结构变化及DX新建不动产项目组合差异影响；营业毛利大幅减少16.57亿日元
- 利息支出6.55亿日元（同比+48.5%）：利率上行环境持续对740.41亿日元有息负债形成压力
- 经营性现金流-91.84亿日元：大幅为负，主要受库存增加（+88.04亿日元）驱动，资金依赖借款
- 销管费（SG&A）18.12亿日元（同比+19.9%）：人工成本及销售佣金增加推升固定成本基础
- 股东权益比率27.2%（较上年末-2.1个百分点）：与长期计划目标35%以上的差距进一步扩大
关注要点/后续跟踪事项
- DX不动产价值提升板块下半年大型项目（如古贺市新原・高木地区）的交付时点及收入规模确定性。全年营业收入目标276亿日元（上半年仅25.34亿日元），下半年需确认超过250亿日元
- 持续加息背景下利息支出的上升节奏，以及存量借款的再融资安排。需评估740.41亿日元有息负债的利率敏感性
- 住宅型酒店业务的盈利贡献时间表。涩谷、银座等核心城区项目的合资架构比例及包租条款是中长期增长路径的关键
- 支撑下半年营业利润154.67亿日元的逐项目交付计划及管理层信心水平
- 古贺市新原・高木地区项目的买家锁定进展及价格确认情况
- 利率上升的对冲策略及浮动利率债务占比
- DX新建不动产全年毛利率假设20.6%存在上行空间的支撑因素
- 住宅型酒店整体项目储备价值及预期贡献全年业绩的时间节点
- 长期计划中35%股东权益比率目标的实现时间表
- 2031年前将租赁资产规模从108亿日元扩大至400亿日元的融资方案
- BILLION RESIDENCE®均价走势及超高净值客户需求展望
- 并购及战略合作储备项目进展
- 当前自由流通市值及换手率相对于TOPIX纳入标准的评估
关键财务摘要
| 项目 | 数值 | 同比 |
|---|---|---|
| 营业收入 | 168.33亿日元 | −3.1% |
| 营业毛利 | 38.46亿日元 | −30.1% |
| 毛利率 | 22.9% | −8.8个百分点 |
| 营业利润 | 20.33亿日元 | −49.1% |
| 经常利润 | 12.39亿日元 | −63.7% |
| 归属于母公司股东的净利润（中期） | 8.10亿日元 | −65.9% |
| 每股收益（EPS，拆股调整后） | 35.38日元 | −71.5% |
| 综合收益 | 8.17亿日元 | −65.7% |
| 总资产 | 1,082.12亿日元 | 较上年末+6.1% |
| 净资产 | 295.52亿日元 | 较上年末−1.3% |
| 股东权益比率 | 27.2% | 较上年末−2.1个百分点 |
毛利率从31.7%降至22.9%是营业利润近乎腰斩的核心原因。在营业毛利减少的16.57亿日元中，收入下降带来的毛利减少仅为1.71亿日元，利润率压缩造成的毛利减少高达14.86亿日元，拖累更为显著。叠加销管费增加3.01亿日元，营业利润同比减少19.59亿日元。
分部业绩
DX不动产再生板块成为最大收入贡献来源，占比达51.9%，实现收入和利润双增长。DX新建不动产板块受上年同期高毛利项目的高基数影响，收入下降且分部利润下滑74.5%。DX不动产价值提升板块虽收入下降但利润增长，受益于高毛利物业的处置。不动产租赁板块在医疗护理设施运营支撑下保持稳定增长。
分部业绩表
| 业务板块 | 营业收入 | 同比 | 分部利润 | 同比 | 利润率 |
|---|---|---|---|---|---|
| DX新建不动产 | 49.19亿日元 | −34.8% | 8.83亿日元 | −74.5% | 17.9% |
| DX不动产再生 | 87.44亿日元 | +52.4% | 8.33亿日元 | +26.3% | 9.5% |
| DX不动产价值提升 | 25.34亿日元 | −29.0% | 6.15亿日元 | +103.5% | 24.3% |
| 不动产租赁 | 5.99亿日元 | +17.5% | 2.65亿日元 | +11.9% | 44.3% |
| 其他（经纪等） | 3,500万日元 | +228.6% | 4.15亿日元 | +102.8% | - |
*分部利润为公司自有指标，定义为营业毛利减去销售费用及营业外费用。
- DX不动产再生： 营业收入同比+52.4%。高端翻新及高价物业销售推动收入占比从33.0%提升至51.9%。毛利率14.5%，接近全年计划的15.0%
- DX不动产价值提升： 尽管收入下降，分部利润大幅增长+103.5%。高毛利投资性物业处置推动毛利率从上年同期的11.4%跃升至30.3%
- 不动产租赁： 医疗护理设施的收购及产能爬坡推动收入同比+17.5%。毛利率维持在58.6%高位，发挥稳定的经常性收益基础功能
- DX新建不动产： 营业收入同比−34.8%，分部利润同比−74.5%。主要为高基数效应，上年同期集中交付了毛利率高达50.5%的项目。上半年毛利率29.0%仍高于全年计划假设的20.6%，但随着福冈项目"A*G六本松"和"THE EDGE天神"竣工交付完毕，规模有所收缩
指引达成进度
营业收入达成率为27.6%，营业利润达成率为11.6%，均处于较低水平。但公司按项目交付时点确认收入，季度间波动属固有特征。过去同样出现2Q累计达成率较低的年份（2024年度20.5%、2022年度22.1%），最终均超额完成全年指引。管理层预计凭借741亿日元库存作为下半年收入和利润储备，可实现全年计划。
| 项目 | 数值（2Q累计） | 全年预测 | 完成进度 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 168.33亿日元 | 610亿日元 | 27.6% |
| 营业利润 | 20.33亿日元 | 175亿日元 | 11.6% |
| 经常利润 | 12.39亿日元 | 167亿日元 | 7.4% |
| 归属于母公司股东的净利润 | 8.10亿日元 | 116亿日元 | 7.0% |
- 收入按项目交付时点确认，季度间波动属固有特征。收入和利润历来集中于下半年，尤其是第四季度
- 2026年12月期，DX不动产价值提升板块大型项目计划于下半年确认收入，导致上半年达成率低于往年
业绩指引变更
未调整指引。公司维持2026年2月13日发布的全年业绩预测。管理层判断741.91亿日元的库存为全年计划的达成提供了充足基础。
股东回报说明
2026年12月期中期股息为177日元（上年同期165日元，增加12日元）。期末股息预测为115日元（拆股调整后）。按拆股前基准计算，期末股息为345日元，全年合计522日元。公司维持股息政策：40%派息率目标、6% DOE下限及累进分红承诺。本次为连续第六年增加股息。此外，自2026年12月期起新设股东优待计划，持有100股以上的股东将获得500日元电子礼品。
财务状况
伴随库存增加，总资产扩大至1,082亿日元。有息负债升至超过740亿日元，但公司较高的营利率（全年计划基准28.7%）为利率敞口提供了缓冲。股东权益比率27.2%仍低于长期计划目标的35%以上。
- 主要数据
- 杠杆指标
| 项目 | 数值 | 备注 |
|---|---|---|
| 现金及存款 | 196.49亿日元 | 较上年末−14.8% |
| 库存合计 | 741.91亿日元 | 较上年末+13.5% |
| └ 待售物业 | 272.25亿日元 | 较上年末−3.9% |
| └ 开发中待售物业 | 469.65亿日元 | 较上年末+26.8% |
| 总资产 | 1,082.12亿日元 | 较上年末+6.1% |
| 所有者权益 | 294.33亿日元 | 较上年末−1.3% |
| 有息负债合计 | 740.41亿日元 | 较上年末+12.9% |
| └ 短期借款 | 207.94亿日元 | 较上年末+22.1% |
| └ 一年内到期的长期借款 | 165.48亿日元 | 较上年末+31.9% |
| └ 长期借款 | 357.78亿日元 | 较上年末+1.9% |
| └ 公司债（含一年内到期部分） | 9.20亿日元 | 无变化 |
| EBITDA | 21.80亿日元 | 营业利润20.33亿日元 + 折旧摊销1.47亿日元 |
随财报发布的新闻
无
本季度重大公告
- 2026/05/14宣布实施1拆3股票分割，以降低投资门槛并提升流动性。中期股息从175日元上调至177日元（关于股票分割、因股票分割修改部分章程及修订股息预测（上调）的通知）
- 2026/05/14新设股东优待计划。每年12月31日持有100股以上的股东将获得500日元电子礼品（关于引入股东优待计划的通知）
- 2026/07/10发布长期经营计划"LA Next Stage 2031"，目标2031年12月期营业收入1,030亿日元、经常利润220亿日元（关于发布长期经营计划"LA Next Stage 2031"的公告）
- 2026/07/10就北海道临终关怀住宅及残障人士集体之家开发签署业务合作协议。与Fibergate、日本Hospice Holdings等公司合作，首个项目在札幌推进中（关于北海道临终关怀住宅及残障人士集体之家开发暨ICT通信基础设施建设业务合作的通知）
过去一年的大额持股报告/重要提案
- 胁田荣一（代表董事，含共同持有人）：11.49% → 11.38%（2026/04/22）——稳定股东持股
- Summerbank LLC：5.13% → 8.77%（2026/08/05）——纯投资
- Summerriver LLC：5.22% → 3.65%（2026/07/31）——纯投资（降至5%以下）
- Summerbank LLC：7.43% → 5.14%（通过变更报告提交的大额持股报告，2025/10–2026/07）——纯投资
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